Avhendingsloven regulerer kjøp og salg av brukte boliger i Norge. Nye regler for kjøp og salg av fast eiendom

Nye regler i forbindelse med kjøp og salg av fast eiendom

Avhendingsloven regulerer kjøp og salg av brukte boliger i Norge. Loven regulerer hvilke rettigheter og plikter kjøper og selger har i forbindelse med et boligkjøp. Fra 1. januar 2022 trådte det i kraft endringer i avhendingsloven som er av stor betydning for hvordan kjøper og selger må forholde seg i forbindelse med et boligkjøp/boligsalg.

De viktigste endringene i loven

  • Kan ikke lengre selge boligen «som den er»
  • Egenandel for kjøper på 10 000 kr
  • Utvidet mangelsansvar for selger ved innvendig arealavvik
  • Nye forskriftskrav til tilstandsrapporter
  • En styrking av kjøpers rettigheter knyttet til selgers utbedringsrett

Endringene har medført at terskelen for å kunne holde selger ansvarlig etter et boligkjøp er lavere enn tidligere. Selger er altså ikke like beskyttet fra mangelskrav etter et boligsalg som tidligere. Etter de nye reglene stilles det strengere krav til at selger dokumenterer hvilke tilstanden boligen er i, og videre stilles det strengere krav til takstmenn og innholdet i takstrapportene. På bakgrunn av dette forventes det færre reklamasjoner og boligtvister. Årsaken til dette er at kjøper skal få større kjennskap om boligens tilstand før salg, noe som vil redusere tilfeller hvor det oppdages ukjente feil med boligen i ettertid.

Kan ikke lengre selge boligen «som den er»

Før lovendringene ble de aller fleste brukte boliger solgt med et generelt «som den er»-forbehold. Dette medførte at selger fraskrev seg ansvaret for skjulte feil og mangler ved boligen, noe som innebar en betydelig risiko for kjøper. Selger har ikke lengre mulighet til å ta dette «som den er»-forbeholdet, noe som betyr at selgers ansvar for avvik ved boligen utvides. Likevel vil ikke alle feil som oppdages kunne anses som en rettslig mangel. Hva som anses som en mangel må vurderes ut fra lovens øvrige regler.

Kjøper får en egenandel på 10 000 kr

Etter de nye bestemmelsene må kjøper selv bære kostnader opp til 10 000 kr. Det vil si at mangler som koster under 10 000 kr, ikke vil medføre et økonomisk ansvar for selger. Det er likevel ikke slik at feil som resulterer i utbedringskostnader over 10 000 kr medfører mangelsansvar for selger. Det må foretas en vurdering av om det foreligger en mangel ut fra lovens øvrige bestemmelser.

Det er greit å være kjent med at det ikke skal betales egenandel for hver enkelt mangel, men for manglene sett under ett. Oppdager du først en mangel hvor utbedringskostnadene er på 8 000 kr, for så en mangel som er på 6 000 kr, kan kjøper kreve til sammen 4 000 kr fra selger. Dette gjelder i utgangspunktet uavhengig av om manglene oppdages samtidig eller hvis mangelen oppdages på ulike tidspunkt.

Utvidet mangelsansvar for selger ved innvendig arealavvik

Frem til 1. januar 2022 var det slik at et innvendig arealavvik kun ble ansett for å være en mangel dersom arealet var betydelig lavere enn det som var opplyst, eller at selgeren hadde opptrådt særlig klanderverdig i forbindelse med fremleggelse av informasjon knyttet til arealavviket. Nå har reglene blitt tydeligere og strengere i favør kjøper.

Etter lovendringen vil et arealavvik anses som en mangel dersom avviket er større enn to prosent og utgjør minst én kvadratmeter. Unntaket fra dette er hvis selger kan godtgjøre at kjøperen ikke la vekt på opplysningen ved avtaleinngåelsen.

En styrking av kjøpers rettigheter knyttet til selgers utbedringsrett

Selger har en utbedringsrett etter loven, både før og etter lovendringen 1. januar 2022. Denne utbedringsretten går ut på at dersom selger tilbyr å rette mangelen må kjøperen godta dette med mindre rettingen ikke vil medføre en urimelig ulempe for kjøper, og kjøper ikke har særlig grunn til å motsette seg rettingen. Dersom mangelen ikke blir rettet kan kjøper kreve prisavslag eller heving. Kjøper mister derimot sin mulighet til å kreve prisavslag eller heve kjøpet dersom kjøper avviser et rettingstilbud som ellers er i henhold til koven

Det som er nytt fra 1. januar 2022 er at kjøper ikke taper retten til å kreve erstatning som følge av mangelen, selv om et ellers rettmessig rettingstilbud blir avslått av kjøper. Kjøper kan derimot bli ansvarlig for å dekke deler av tapet selv.

Uavhengig av dette vil det i de fleste tilfeller være hensiktsmessig å akseptere et eventuelt rettingstilbud fra selger.

Nye forskriftskrav til tilstandsrapporter

Både før og etter lovendringen har kjøper en undersøkelsesplikt. Denne undersøkelsesplikten innebærer blant annet at kjøper ikke kan gjøre gjeldende som mangel forhold kjøper kjente eller burde vært kjent med før kjøp.

Før salg av en brukt bolig er det vanlig å innhente en tilstandsrapport. I denne rapporten skal det fremkomme hvordan tilstand boligen og de ulike bygningsdelene er i. Etter lovendringen står det eksplisitt at kjøper anses å være kjent med det som står i tilstandsrapporten. Også før lovendringen måtte kjøper anses å være kjent med innholdet i salgsdokumentasjonen, men denne plikten har blitt tydeliggjort etter lovendringen.

Det som derimot er nytt er kravet til tilstandsrapportene. I vår kom det en ny forskrift om tilstandsrapporter. Denne forskriften angir hva som skal være undersøkt i en bolig, og hvordan undersøkelsen skal gjennomføres. Dette er en stor forbedring fra tidligere, og vil gi kjøpere en større forutberegnelighet knyttet til hva de egentlig kjøper.

Kjøpers plikt til å sette seg inn i dokumentene før et boligkjøp, i kombinasjon med strengere og universelle krav til tilstandsrapporter, vil antakeligvis bidra til færre reklamasjoner og mangelsaker. Det vil derimot kunne medføre en økning i antall ansvarssaker mot takstmenn.

Hva med boliger kjøpt før endringene trådte i kraft?

Det er kun boliger som er solgt etter 1. januar 2022 som vil være omfattet av endringene i loven (bud akseptert før 1. januar 2022). Boliger som er solgt før 1. januar 2022 vil være omfattet av de gamle reglene, og kan dermed se bort fra endringene som er påpekt i denne artikkelen.

Hva kan vi hjelpe deg med?

Dersom du er usikker på om du har en sak mot selger, kan du ta kontakt med oss for en uforpliktende vurdering av din sak. Dersom du har en sak som gir grunnlag for en reklamasjon vil vi bistå deg i dialog med selger og eventuelt selgers forsikringsselskap. Vi kan også bistå med å innhente en fagkyndig vurdering av mangelen. 

Skulle saken gå til prosess for domstolene vil vi også kunne bistå deg med dette.

Vi vil også bistå deg med å søke om rettshjelpsdekning.