Selgeren har opplysningsplikt om rådighetsbegrensningen

Ved salg av fast eiendom har selgeren en opplysningsplikt. Dette innebærer at han må gi kjøperen opplysninger om viktige forhold ved eiendommen som han kjenner eller må kjenne til, og som kjøperen har grunn til å regne med å få. Opplysningsplikten omfatter opplysninger gitt direkte av selger til kjøper, men også opplysninger i annonse, salgsprospekt og ved annen markedsføring på vegne av selgeren. Dersom slike opplysninger viser seg å være mangelfulle eller uriktige, vil selgeren være ansvarlig på objektivt grunnlag.

En dom som illustrerer hvor streng selgerens opplysningsplikt kan være, er HR-2018-2346-A. Her ble selgerne ansvarlige for uriktige opplysninger som følge av en offentligrettslig rådighetsbegrensning som de ikke var kjent med.

 

 

Rettspraksis

“Tomt til boligformål” viste seg å være ubeboelig

Et samboerpar hadde kjøpt en «tomt til boligformål». Tomten hadde nylig blitt fraskilt fra selgernes eiendom. Etter overtagelsen inngikk kjøperne avtale med et entreprenørfirma om oppføring av en enebolig, og det ble sendt ut nabovarsel i forbindelse med saksforberedelsen av byggesøknaden. Etter at nabovarselet ble sendt, fikk kjøperne et brev fra Statens Vegvesen som informerte om at dersom de skulle bygge enebolig på tomten, måtte de søke dispensasjon fra byggegrense langs offentlig vei. Eiendommen lå nærmere riksveien enn 50 meter, og ble i sin helhet rammet av veglovens byggeforbud.

Kjøperne søkte om dispensasjon fra byggeforbudet, men fikk avslag. Avslaget ble påklaget til Vegdirektoratet, men klagen ble ikke tatt til følge.

Det var klart for kjøperne at de hadde kjøpt en «tomt til boligformål» som overhodet ikke var egnet til boligformål. De tok saken til tingretten, og krevet heving av kjøpet samt erstatning for pådratte utgifter. Tingretten ga ikke medhold. Dommen ble anket til lagmannsretten, som kom til samme konklusjon. Det ble uttalt at kjøperne «måtte være forberedt på at tomten kunne være undergitt offentligrettslige rådighetsbegrensninger i lov eller forskrift», og at de selv måtte bære risikoen for at tomten ikke var bebyggelig. Det forelå følgelig ikke noen mangel ved eiendommen etter avhendingsloven §§ 3-8 eller 3-9 andre punktum.

Dommen ble anket videre til Høyesterett. Høyesterett kom enstemmig til at det forelå mangel ved eiendommen, og at kjøperne kunne heve kjøpet.

Hadde selgerne gitt uriktige opplysninger?

Kjøpernes prinsipale anførsel var at selgerne hadde gitt uriktige opplysninger om eiendommen, som måtte utgjøre en mangel etter avhendingsloven § 3-8. Det følger av bestemmelsen at en eiendom er mangelfull dersom den ikke svarer til opplysninger som selgeren har gitt til kjøperen. Tilsvarende gjelder dersom eiendommen ikke svarer til opplysninger gitt i annonse, salgsprospekt eller ved annen markedsføring.

Høyesterett bemerket at bestemmelsen er objektiv, og at det ikke har betydning hvorvidt selgeren kan bebreides for å ha gitt de uriktige opplysningene. Videre ble det uttalt at opplysningene må være «tilstrekkelig «konkrete» og «spesifiserte» til at kjøperen hadde grunn til å stole på dem».

I den foreliggende saken hadde tomten blitt lagt ut for salg på Finn.no, hvor den ble omtalt som «tomt til boligformål». Begrepet «boligformål» ble brukt i delingstillatelsen til eiendommen, hvilket trakk klart i retning av at tomten som ble solgt var bebyggelig. Tilsvarende begrep ble også brukt i kjøpsavtalen mellom partene. Både selgerne og kjøperne hadde en forutsetning om at eiendommen skulle benyttes til boligformål, og tomten var priset som en ordinær boligtomt.

Grunnen til at opplysningene om dispensasjonskravet ikke hadde blitt avdekket på et tidligere tidspunkt, var at kommunen hadde gjort saksbehandlingsfeil i forbindelse med fradelingsaken. Kommunen hadde tillatt fradeling av tomten når dette egentlig ikke var mulig etter plan- og bygningsloven § 26-1. Fradelingsspørsmålet var heller ikke gjort kjent for Statens Vegvesen.

Resultat – selgerne nærmest til å bære risikoen

Høyesterett kom til at selgerne måtte være nærmest til å bære risikoen for at tomten ikke var bebyggelig. Ingen av partene kunne bebreides for å ikke ha forutsett dette. Det var imidlertid selgerne som hadde stått for fradelingen av tomten, og dermed måtte de også bære risikoen for at fradelingstillatelsen var ugyldig. Ved å annonsere tomten som boligtomt hadde de gitt kjøperne opplysninger som objektivt sett var «egnet til å skape et inntrykk av at forholdet til offentlige myndigheter var avklart». Når omstendighetene på fradelingstidspunktet i realiteten var motsatt, var det heller ikke grunnlag for å selge tomten «til boligformål».

Dommen viser at det er selgeren som er nærmest til å bære risikoen for opplysninger om eiendom som senere viser seg å være uriktige på grunn av offentligrettslige rådighetsbegrensninger. Selger bør derfor foreta de nødvendige undersøkelser av eiendommen i forkant av salget, med sikte på å avdekke slike forhold og opplyse kjøper. Dersom selger ikke gjør dette, bør det tas uttrykkelig forbehold i markedsføringen og kjøpekontrakten om at det foreligger uavklarte forhold ved eiendommen.

Vanlige spørsmål

Hvilke opplysninger er omfattet av selgers opplysningsplikt?

I tillegg til opplysninger gitt direkte fra selger, er selger ansvarlig på objektivt grunnlag for alle opplysninger gitt i annonse, salgsprospekt og ved annen markedsføring på vegne av selger.

Når foreligger det en uriktig opplysning ved eiendommen?

Høyesterett har uttalt at opplysningene må være tilstrekkelig konkrete og spesifiserte, og kjøperen må ha hatt grunn til å stole på dem.

Kilde

Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008