Å oppdage en mangel ved eiendommen du akkurat har overtatt, er ingen fornøyelse. Det er imidlertid mulig å komme med krav mot selgeren i etterkant under visse omstendigheter.
Her går vi gjennom hva som skal til for å kreve retting, prisavslag, erstatning eller i de aller mest graverende tilfellene; heving av hele kjøpsavtalen i slike tilfeller.
Hva er “mangel ved eiendommen”?
“Mangel” er stikkordet. Det er det juridiske begrepet for at noe ikke er som det skal etter avtalen, og brukes generelt i kjøpsrett og annen kontraktsrett. Det er også dette ordet de bruker i avhendingslova som regulerer kjøp og salg av boliger, samt i bustadoppføringslova som retter seg mot salg av nye boliger fra utbyggere.
For at det skal være en mangel i slike saker må selgeren ha gitt uriktige opplysninger, unnlatt å opplyse om noe han måtte forstå var viktig for kjøper eller eiendommen som sådan må være i en betydelig dårligere stand enn det kjøper hadde grunn til å forvente.
Eksempler på mangler ved kjøp av eiendom
For å oppfylle kravet til mangel bør det være forhold som kjøper ikke så lett ville ha oppdaget ved en undersøkelse av eiendommen. Vi kaller det gjerne “skjulte mangler”.
Man kan normalt ikke komme med småting eller bagateller i ettertid. Det må være forhold som virkelig skaper problemer for kjøper.
Fukt eller råte er en av hovedsynderne her. Mange saker har endt med betydelige prisavslag for kjøper i slike saker.
Arealavvik er en annen. Dersom eiendommen strekker seg over betydelig færre kvadratmeter enn det som fremkom av salgspapirene, ligger det naturlig nok an til en justering av prisen i ettertid.
Skadedyr er en stadig tilbakevendende problemstilling. I tillegg til mus og rotter er den spesielt aktualisert med den økende invasjonen av skjeggkre i norske hjem.
Hva du bør gjøre når du oppdager mangel
Finner du en mangel ved eiendommen etter overtakelsen, må det reklameres til selgeren nærmest umiddelbart. Loven bruker uttrykket “innen rimelig tid”, noe som i praksis betyr normalt etter to og under enhver omstendighet ikke lenger enn tre måneder etter oppdagelsen.
Hvis du ikke overholder dette, kan du bli avskåret fra å fremme krav senere. Dersom du er tvil om omfanget av mangelen, bør du altså ikke nøle med å melde fra. Selve kravet mot selgeren kan spesifiseres på et senere tidspunkt.
Krav mot selger
Dersom det foreligger en kvalifisert mangel, er det ulike beføyelser som kan rettes mot selger.
I avhendingslova er de listet opp slik:
- Retting
- Prisavslag
- Erstatning
- Heving
Retting regnes som det minst inngripende overfor selger. Kan saken løses på den måten, må kjøper akseptere det.
Prisavslag er en justering av kjøpesummen ut fra mangelen, mens erstatning er en kompensasjon for kjøpers utlegg i forbindelse med utbedring eller andre relaterte utgifter.
Det er sjelden det er aktuelt med heving, altså annullering av hele kjøpet, men det er eksempler fra rettspraksis også på dette.
Bruk av advokat
Det kan være betryggende å rådføre seg med en advokat i slike mangel-saker. Definisjonen og grenseområdet for når en mangel er så vesentlig at det er grunn til å gå videre med den er så sprikende at det ofte krever erfaring å stadfeste den.
Det samme gjelder hvilke beføyelser man bør rette mot selgeren, eventuelt hvilke beløp man skal søke i prisavslag eller erstatning.
Selger vil få rettshjelp via sin eierskifteforsikring hvis vedkommende har en slik. Kjøper kan ofte få dekket advokatkostnader gjennom en boligkjøperforsikring eller en vanlig innboforsikring.
Vanlige spørsmål
Hva er en mangel?
En mangel er et avvik i forhold til det som fremkommer av kontrakten eller fra det en kjøper har grunn til å forvente seg.
Kan jeg få erstatning av selger hvis jeg oppdager skjeggkre på eiendommen?
Skjeggkre på eiendommen anses som en mangel dersom selger ikke på forhånd har opplyst om at de er der. I slike tilfeller har domstolene flere ganger gitt kjøper medhold i prisavslag eller erstatning.
Hva er et prisavslag?
Prisavslag er en reduksjon av den avtalte kjøpesummen som følge av mangel.
Kan innboforsikring dekke utgifter til advokat i forbindelse med mangel ved eiendommen?
Ja, Innboforsikringen vil ofte kunne dekke advokatregningen i slike tilfeller.
Kilde
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
