Det foreligger opplysningsplikt ved boligsalg. Som selger er det en rekke forhold du må opplyse kjøper om. Det kan komme rettskrav i ettertid dersom du ikke har gitt viktig informasjon eller har oppgitt noe som senere ikke viser seg å stemme.
Dette er regulert i avhendingslovens paragrafer 3-7 og 3-8. Disse kan ikke fravikes ved avtale.
Hvilke opplysninger må selger gi?
Det er ingen fast smørbrødliste for opplysninger selger er forpliktet å gi. Det er avgrenset til det selgeren kjenner til ( eller må kjenne til) og som man må skjønne at kjøper er interessert i vite.
Opplagte eksempler på dette er hvis det oppdages mangler som fukt, råte eller skadedyr i boligen. Andre ting som er nevnt i rettspraksis er forhold til naboene og andre ting i nabolaget. Er det bråkete naboer eller selger er kjent med bordellvirksomhet eller illeluktende dyrehold like i nærheten, bør dette informeres om. Det samme gjelder trafikkstøy.
Når selger gir gale opplysninger
Det sier seg kanskje selv at det selger oppgir skal være riktig. Hvis vedkommende direkte lyver, vil han ha en dårlig sak.
Vi kan merke oss at dette også gjelder når selger rett og slett tar feil. Selv om opplysningene gis i god tro, har man et objektivt ansvar for at det som formidles er korrekt når man selger en bolig
Dersom de gale opplysningene må anses å være bagatellmessige, det vil si at de neppe ville innvirket på kjøpet eller kjøpesummen, vil det derimot ikke få noen konsekvenser i ettertid.
Hvordan opplysningene skal gis
Den viktigste måten informasjonen overbringes kjøper på er i salgsoppgaven og i selve kjøpekontrakten. Det som står eller ikke i disse er avgjørende for å se om selger har overholdt opplysningsplikten.
I sammenheng med salgsoppgaven vil selger også ofte fylle ut et egenerklæringsskjema hvor det må krysses av for om man er kjent med forhold som råte, sopp eller skadedyr på eiendommen. Det er selvfølgelig noe man kan bli stilt til ansvar for i ettertid.
Også opplysninger som fremkommer av annen annonsering av eiendommen, korrespondanse og samtaler mellom partene regnes med.
Problemet med muntlig informasjon er selvfølgelig at det av bevishensyn kan være vanskelig for kjøper å påberope seg denne i ettertid.
Konsekvenser ved brudd på opplysningsplikten
Dersom kjøper mener at selger ikke har overholdt opplysningsplikten, og det har innvirket på beslutningen om å kjøpe eiendommen, kan han rette de vanlige misligholdsbeføyelsene mot selger.
Det innebærer:
- Retting
- Prisavslag
- Erstatning
- Heving
Mest praktisk ved boligkjøp er prisavslag. De fleste sakene hvor selger får en avgjørelse mot seg i rettssystemet, ender opp med dette.
Et prisavslag innebærer at en del av kjøpesummen returneres til kjøper. Det må altså beregnes en verdi som kompenserer den lavere prisen kjøper ville gitt dersom han hadde de riktige opplysningene fra begynnelsen av.
Det skal svært graverende forhold til for at kjøper skal heve, altså annullere, kjøpet på grunn av brudd på opplysningsplikten. Det er dog eksempler også på dette.
Trenger du advokat?
Det er mye juss i tvister etter boligkjøp. Loven er ganske generell, og mye av løsningen ligger i tidligere saker fra Høyesterett og andre rettsinstanser. Det kan derfor være lurt med profesjonell bistand dersom du vil fremme et krav i ettertid, eller du får et tilsvarende krav mot deg etter at du har solgt en bolig.
Mye av kostnadene til advokathjelp vil kunne dekkes av innboforsikringen. Be advokaten om et overslag før dere setter i gang.
Kilder:
Simonsen, Lasse. Prisavslag og erstatning for mangler ved fasteiendom. Gyldendal, 2019.
Bergsåker, Trygve. KJØP AV NY BOLIG med kommentar til bustadoppføringslova. Utgitt i samarbeid med Norges
Eiendomsmeglerforbund, 2014, 2. utgave.
Vanlige spørsmål
Hva omfatter selgers opplysningsplikt?
Selger må opplyse om mangler ved eiendommen han kjenner til og som han burde forstå at søker er interessert i å få.
Har kjøper selv en undersøkelsesplikt?
Ja, Kjøper må besiktige eiendommen selv før han kjøper. Ting han burde ha oppdaget her vil han ikke kunne kreve kompensasjon for i ettertid.
Har selger også ansvar for feil opplysninger gitt av eiendomsmekler?
Ja,. Eiendomsmekler opptrer som selgers representant overfor kjøper, og utsagn fra denne kan påberopes av kjøper i ettertid.
Kan kjøper kreve prisavslag dersom selger ikke har oppfylt sin opplysningsplikt?
Ja, Prisavslag er en vanlig reaksjon i slike saker.
Kilde
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
