Har du kjøpt en bolig som etter overtakelse har vist seg å være i en annen stand enn du ble opplyst om i forbindelse med kjøpet? Da kan det være grunnlag for mangelskrav overfor selger, eksempelvis heving. Rt-2010-710 (Carport) er illustrerende for saksforhold hvor boligselger har gitt villedende opplysninger, samt holdt tilbake viktige opplysninger om eiendommen. I tillegg er dommen veiledende for hvordan slike saker behandles i domstolene, samt at den gir et inntrykk av hvilken “alvorlighetsgrad” som kreves for å kunne heve et boligkjøp. Dette kan du lese mer om like nedenfor.
Saksforholdet i Rt-2010-710
A (kjøper) kjøpte i desember 2006 en bolig i Stavanger av B (selger). I salgsoppgaven var det inntatt opplysninger som ga inntrykk av boligen som moderne med høy standard. Kjøper hadde også understreket at han hadde som mål å kjøpe en bolig uten tilknyttede problemer. Overtakelse av bolig fant sted i januar 2007. I juli samme år avdekkes mangler ved boligen. I denne forbindelse fremsetter kjøper hevingskrav. Selger motsetter seg kravet og kjøper tar derfor ut stevning for Stavanger tingrett. Han krevde prinsipalt å heve boligkjøpet, subsidiært prisavslag og erstatning.
Høyesteretts vurdering
Det var for retten på det rene at kjøper hadde krav på prisavslag etter avhendingsloven § 4-12. Det skyldes at det forelå brudd på både avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8, jf. § 3-9. Dette var rettskraftig avgjort av lagmannsrettens dom. Lagmannsretten fant det nemlig bevist at “vannlekkasje og fukt, luftlekkasje og trekk, samt underdimensjonering av carport med takterrasse” var mangler ved eiendommen.
De ulike mangelsforholdene
Nedenfor gis en oversikt over hvilke forhold som bidro til at det forelå en mangel ved boligkjøpet:
- Kjøper hadde ikke fått opplysninger om selgers tidligere erfaringer med “betydelig” vanninntrenging, både i form av “direkte lekkasjer og ved store fuktutslag på vegg og i tak”.
- Selger hadde videre i et egenerklæringsskjema opplyst om at “minimal innsig er detektert ved pipe/loft/tak ved vind og mye regn». Dette karakteriserte lagmannsretten som «en klart misvisende opplysning”.
- Selger hadde gitt villedende opplysninger ved å oppgi at det var en “faglært person” som hadde utført oppgraderingen av loftet. I realiteten var dette en møbelsnekker som først og fremst hadde erfaring med kjøkkenmontering.
- Carporten svarte ikke til de opplysninger selger hadde gitt, idet den “klart” var underdimensjonert med tanke på materialdimensjonen. Med mindre taket ble “betydelig” oppgradert, måtte den anlagte terrassen på carport-taket avvikles på grunn av farerisikoen.
Saken for Høyesterett bestod i en vurdering av om disse forholdene kunne gi kjøper hevingsrett.
De rettslige utgangspunktene
Etter avhendingslova § 4-13 er det et vilkår for heving at mangelen er “vesentlig”. Etter en tolkning av rettskildene, altså forarbeidene og rettspraksis, utleder retten at det skal
“… foretas en helhetsvurdering hvor det overordnede spørsmålet er om kjøperen har rimelig grunn til å si seg fri fra kontrakten, jf. også Rt-1998-1510 på side 1518″.
Videre uttales det at
“… utgangspunktet og det sentrale moment ved vurderingen (vil) være den objektive mangelen ved eiendommen, og da både mangelens karakter og omfang. (…). Kjøperens berettigede forventninger til eiendommen vil også ha betydning. Disse forventningene vil kunne variere blant annet ettersom eiendommen er ny eller gammel, er markedsført med høy eller lav standard, eller har kostet mye eller lite relativt sett”.
Førstvoterende fortsetter med at
“… subjektive momenter – som selgerens skyld – (vil) ha betydning. Også andre forhold, som den tid som har gått fra kjøpet til krav om heving settes frem, vil kunne tas i betraktning”.
Om forholdet mellom prisavslag og heving fremheves det at
“Ved helhetsvurderingen må det etter min mening legges vekt på om et prisavslag, som alternativ til hevning, vil kunne gjenopprette de økonomiske konsekvensene av kontraktsbruddet og også gi en adekvat reaksjon mot det kontraktsbruddet som foreligger”, jf. Rt-1998-1510 side 1518.
Hvorvidt prisavslag vil være en adekvat reaksjon, må vurderes konkret ut fra omstendighetene i den enkelte sak.
Den konkrete vurderingen
I den konkrete vurderingen vekta Høyesterett flere sentrale forhold. For det første var det av betydning at utbedringskostnadene utgjorde ca. 35% av kjøpesummen. Dette tilsa at manglene var “betydelige”.
For det andre stod mangelens karakter og omfang i “skarp kontrast” til de opplysninger kjøper ble gitt i forbindelse med markedsføringen. At boligen skulle være av “høy standard og bruk av moderne materialer” ga kjøperen “grunn til å forvente å få en bolig uten omfattende mangler”. Dette, særlig også fordi han selv overfor selger hadde gitt uttrykk for at han var ute etter en “problemfri bolig”. Dette ble vektlagt som “vektige momenter” ved helhetsvurderingen.
For det tredje var det av betydning at selgeren var å “bebreide for å ha gitt mangelfulle og/eller uriktige opplysninger om flere sentrale forhold”, se opplistingen ovenfor.
I tillegg var det kun gått syv måneder fra overdragelse til hevingskravet ble fremsatt. Dette talte ikke mot heving.
Resultatet i saken
Etter den konkrete vurderingen var det etter Høyesteretts mening “ikke tvilsomt” at kjøperen hadde rimelig grunn til å si seg løs fra kontrakten. Det forelå altså en vesentlig mangel som ga grunnlag for hevingsrett etter § 4-13.
Har du en lignende sak?
Vi opplever ofte at våre klienter har spørsmål om mangler ved bolig og hvilke krav som kan gjøres gjeldende overfor selger i denne forbindelse. Våre advokater har god erfaring med slike saker. Ta gjerne kontakt med oss for en gratis og uforpliktende samtale. Husk også at du gjennom ulike forsikringsordninger kan få dekket store deler av utgiftene til juridisk bistand. Er du usikker på om din forsikringsordning dekker slik bistand i forbindelse med tvist, hjelper vi deg gjerne med dette. Du kan kontakte oss ved å ringe oss eller sende oss en e-post.
Les mer om heving av boligkjøp her.
Les mer om reklamasjon ved boligkjøp her.
Kilde
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
