Innhold

Når kan man kreve prisavslag som følge av arealsvikt?

Når har kjøper krav på prisavslag ved arealsvikt ved bolig? Svaret avhenger av om arealsvikten er å anse som en mangel.

Når utgjør arealsvikt en mangel?

Arealsvikt foreligger i tilfeller hvor selger positivt har opplyst et areal for eiendommen, og dette opplyste arealet ikke tilsvarer eiendommens faktiske areal. Opplysninger om areal fremgår typisk av prospektet eller taksten.

Det er likevel ikke noen automatikk i at det blir aktuelt med ansvar for selger ved påvist avvikende areal. I det aller fleste tilfeller selgers eiendommer som den er («as is»). Når kjøper ser på bilder, går på visning eller på befaring er det anledning til å se eiendommens størrelse, slik at det vanskeligere vil kunne utgjøre en skjult mangel. Avviket som er mellom det opplyste arealet og det faktiske arealet må være av en viss størrelse før det kan bli aktuelt å gjøre gjeldende en misligholdsbeføyelse som prisavslag.

Arealsvikt etter avhendingsloven § 3-3

Avhendingsloven § 3-3 omhandler uriktige opplysninger om grunnarealets (tomtens) størrelse. Bestemmelsen regulerer tilfeller der det er selve grunnarealet utendørs som ikke tilsvarer det som er opplyst.

Avhendingsloven § 3-3:

Har eigedomen mindre grunnareal (tomt) enn kjøparen har rekna med, er det likevel ikkje mangel utan at arealet er vesentleg mindre enn det som er opplyst av seljaren, eller seljaren har bore seg særleg klanderverdig åt.

Uriktig opplysning etter avhendingsloven § 3-8

Avhendingsloven § 3-3 er begrenset til å gjelde arealsvikt ved grunnarealet, slik at avvik innendørs i utgangspunktet ikke er innenfor bestemmelsens anvendelsesområde. I tilfeller der det er tale om arealsvikt innendørs må det tas utgangspunkt i den generelle regelen om uriktig opplysning i avhendingsloven § 3-8.

Avhendingsloven § 3-8:

(1) Eigedomen har mangel dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen. Det same gjeld dersom eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren.

(2) Fyrste ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala, og opplysningane ikkje i tide er retta på ein tydeleg måte.

Kravet til vesentlighet eller særlig klanderverdighet som finnes § 3-3 vil imidlertid i stor grad gjelde også for disse tilfellene. Utdrag fra Ot.prp. nr. 66 (1990-1991) s. 81:

Men sjølv om § 3-3 etter dette ikkje vil gjelde direkte ved arealavvik innomhus, kan det etter tilhøva vere grunn til å la mykje av det same gjelde, likevel slik at det nok skal relativt mindre avvik til innomhus før ein vil sjå det som ein mangel.

Arealsvikt innendørs avgjøres på bakgrunn av dette etter en kombinasjon av kravet i avhendingsloven § 3-8 og § 3-3. Den uriktige opplysningen må ha virket inn på avtalen uten å ha vært tidsnok rettet. I tillegg må arealet være vesentlig mindre enn det som er opplyst av selgeren, eller så må selgeren har opptrådt særlig klanderverdig.

Arealsvikt-dommen

Høyesteretts avgjørelse i Rt. 2003 s. 612 (Arealsvikt) er veiledende. Kombinasjonen av kravet til at den uriktige opplysningen må ha virket inn på avtalen uten å ha vært tidsnok rettet, og kravet til at arealet må være vesentlig mindre enn det som er opplyst av selgeren, eller at selgeren har opptrådt særlig klanderverdig, ble lagt til grunn i Arealsvikt-dommen. Det vises også til uttalelsene i Ot.prp. nr. 66 (1990-1991) side 81.

Resultatet endte med at arealsvikten utgjorde en mangel etter avhendingsloven § 3-8. Arealsvikten i saken ble ansett for å være en uriktig opplysning som hadde virket inn på avtalen etter avhendingsloven § 3-8, i tillegg til at den måtte representere et avvik av en viss størrelse eller være utslag av særlig klanderverdighet i samsvar med regelen for utendørs arealsvikt i avhendingsloven § 3-3.

Også uten denne uttalelsen i forarbeidene er det for så vidt åpenbart at ikke ethvert avvik mellom korrekt og målt boligareal vil være en mangel i forhold til § 3-8 første ledd. Dette støttes og forsterkes av motivuttalelsen til § 3-3. Spørsmålet er hvor mye som skal kreves.

Hvor mye skal til?

I Arealsvikt-dommen var avviket mellom det opplyste og korrekte areal 8,9 %. Høyesterett kom til at et slikt avvik klart representerte en mangel etter avhendingsloven § 3-8. Utdrag fra avsnitt 36:

Hvor grensen skal gå er det vanskelig å si noe konkret om. Således antar jeg at en liten leilighet tåler mindre avvik enn en stor – også forholdsmessig sett. I vårt tilfelle er det tale om 10 kvadratmeter, som representerer et avvik fra opplysningen i prospektet på 8,9%.

Det uttales dessuten av Høyesterett at terskelen for hvor mye arealsvikt som kan tåles, avhenger av eiendommens størrelse. Små avvik vil gjøre større utslag i en liten leilighet enn i et stort hus. Derfor vil terskelen måtte vurderes konkret for den enkelte sak.

Utmåling av prisavslag

Reglene for utmålingen av prisavslagets størrelse reguleres av avhendingsloven § 4-12. Bestemmelsen åpner opp for to måter å fastsette prisavslagets størrelse.

Valg av utmålingsmetode

Det følger av bestemmelsens første ledd at kjøperen kan kreve et «forholdsmessig prisavslag». Når det ikke er mulig å fastsette et forholdsmessig prisavslag skal prisavslaget settes til «kostnadene ved å få mangelen rettet», jf. annet ledd. Det er imidlertid denne utmålingsmetoden som utgjør den praktiske hovedregelen da et forholdsmessig prisavslag i de fleste tilfeller tilsvarer kostandene ved å få mangelen rettet.

I rettspraksis er det lagt til grunn at i de tilfeller det forholdsmessige prisavslaget utgjør et lavere beløp enn kostnadene ved å utbedre mangelen skal prisavslaget fastsettes forholdsmessig.

Utdrag fra Rt. 2000 s. 199:

Ut fra dette må det etter min mening anses på det rene at utbedringskostnadene ikke gjenspeiler fallet i eiendommens markedsverdi. Ut fra det bevisgrunnlaget som foreligger, kan reduksjonen i markedsverdien ikke i noe tilfelle anses å beløpe seg til mer enn kr 100.000. Jeg finner det følgelig godtgjort at et forholdsmessig prisavslag i dette tilfellet vil utgjøre et klart lavere beløp enn utbedringskostnadene. Prisavslaget må da fastsettes etter § 4-12 første ledd.

Ved arealsvikt vil det ikke være mulig å få mangelen rettet og prisavslaget må dermed settes forholdsmessig.

Forholdsmessig prisavslag

Ved utmåling av forholdsmessig prisavslag skal prisavslaget tilsvare differansen mellom den verdien boligen har med den aktuelle mangelen og den verdien boligen ville hatt uten mangelen. Det er lagt til grunn i rettspraksis at det er markedsverdien som skal legges til grunn, jf. Rt. 1998 s. 1510.

Ved et boligkjøp der mangelen har redusert verdien av eiendommen med 5 % vil prisavslaget settes til 5 % av kjøpsprisen. Dette innebærer at prisavslaget vil tilsvare verdireduksjonen i de tilfeller boligen er kjøpt til markedspris. I tilfeller hvor boligen er kjøpt under markedspris vil prisavslaget være mindre enn verdireduksjonen. Motsatt vil prisavslaget ved en bolig kjøpt over markedspris være høyere enn verdireduksjonen.