Prisavslag som følge av fuktskader i boligen

Fuktskader er et typisk mangelsgrunnlag for å rette krav mot boligselger. Et aktuelt krav ved fuktskader vil være prisavslag. Prisavslag i boligforhold reguleres av avhendingslova § 4-12. Nedenfor presenteres en dom som bidrar til veiledning for hvordan slike saker løses av domstolene i praksis, herunder hvilke vurderinger som gjøres rundt mangelsforholdet i prisavslagsvurderingen.

Innhold

Fuktskader i sokkelleilighet

Dommen inntatt i Rt-2006-1076 omhandlet et saksforhold hvor det ble konstatert fuktskader i en sokkelleilighet. Leiligheten ble solgt og overtatt av kjøperne høsten 2001. Etter innflytting engasjerte kjøperne et firma som fastslo at det dreide seg om “betydelige fuktskader flere steder i leiligheten”. Dette, til tross for at leiligheten var oppført for bare fire år siden.

De nye kjøperne henvendte seg til selger av leiligheten, som erkjente ansvar for forholdene. Selger henvendte seg så videre til utbyggerfirmaet, som han mente var den egentlige ansvarlig for fuktskadene i leiligheten. Selger hevder utbyggerfirmaet ikke påberoper seg retten til å utbedre forholdene og setter derfor i gang egne utbedringsarbeider på eiendommen. I forlengelsen av dette krever selger betaling fra utbyggerfirmaet tilsvarende omkostningene ved utbedringsarbeidet. Ettersom selger ikke mottar noen respons på det fremsatte kravet, tar han ut stevning for Bergen tingrett i august 2002 med krav på prisavslag.

For å avgjøre saken måtte Høyesterett ta stilling til flere spørsmål, se nedenfor.

Mangelsspørsmålet

Et vilkår for at det i det hele tatt skal være aktuelt med et prisavslag, er at det foreligger en mangel ved eiendommen. Mangelsvilkåret kan dermed sies å være et “inngangsvilkår” til prisavslagsvurderingen. Høyesterett tar derfor stilling til dette først.

De rettslige utgangspunktene

Som det rettslige utgangspunkt for vurderingen viser retten til avhendingslova § 3-1 første ledd og § 3-2 første og annet ledd. Bestemmelsene fastslår at en eiendom har en mangel dersom dersom den ikke er i samsvar med de krav til «kvalitet, utrusting og anna» som følger av avtalen. Videre vil eiendommen i forbrukerforhold ha en mangel dersom den ikke er “i samsvar med offentlegrettslege krav som er stilt i lov eller i medhald av lov, og som gjaldt for eigedomen på den tida då avtala vart inngått”. Av dagjeldende byggeforskrift 1987 punkt 42:1 fremgikk det at “grunn skal dreneres eller bygningen isoleres, slik at det ikke oppstår skadelig fuktighet i bygningen”. De faktiske forhold må sees i lys av og vurderes etter disse utgangspunkter.

Rapportene som grunnlag for vurderingen

HR viser til flere rapporter om fuktmålinger som fastslo at det var fukt i leiligheten. I den første rapporten av 15. oktober 2001 konkluderte de fagkyndige med at det “ble registrert noe for høye verdier i forhold til de grenser som er satt for mugg og råte”. Vanninnsig gjennom tilfylt grunnmur antydes som årsak til fukten. I en annen rapport ble det fremholdt at det var “fukt i ytterveggen i vaskerom og soverom”. Målingene ble i tillegg “foretatt i en periode med lite nedbør og mildt klima, hvilket skulle tilsi at veggen burde vært helt tørr. Det ble også konstatert «tydelig mugglukt» i flere av borehullene, og i ett av hullene ble det konstatert “betydelig luftlekkasje””. De etterfølgende rapportene trekker i samme retning.

Retten hadde dermed et godt grunnlag for å konkludere med at det var tale om fuktskader i leiligheten. “Leiligheten var derfor ikke i samsvar med de kvalitetskrav som ble stilt i byggeforskriften”. Utbyggerfirmaet var dermed den ansvarlige for mangelsforholdet.

Reklamasjonsspørsmålet

Hvorvidt selger hadde reklamert over mangelsforholdet i henhold til avhendingslova § 4-19 var også et omstridt spørsmål. Høyesterett mener likevel at det ikke er så uklart som partene hevder. På bakgrunn av en tolkning av § 4-19, dens forarbeider og øvrige rettskilder, gir de selgeren medhold også i dette spørsmålet.

Selgeren hadde i brevet han sendte til utbyggerfirmaet angitt at mangelen syntes å være “fukt i boligen”. I tillegg hadde han fulgt opp dette med et nytt brev hvor den ene rapporten fra de fagkyndige var vedlagt. I dette brevet fremgikk det at det var tale om en mangel og at utbyggerfirmaet skulle respondere på i hvilken grad de ville påta seg utbedringsarbeid for mangelen. Videre fremgikk det at selgeren selv ville iverksette utbedringskostnader som utbyggerfirmaet ville bli ansvarlige for. Selgers forsøk på å nå frem til og oppdatere utbyggerfirmaet om situasjonen, måtte i følge Høyesterett tilfredsstille lovens krav til reklamasjon.

Utbedringsspørsmålet

Av avhendingslova § 4-10 fjerde ledd fremgår det at man som kjøper (i denne sak inntar selger kjøperposisjonen) ikke kan kreve prisavslag dersom “kjøparen avviser retting som seljaren har rett til å utføre etter fyrste ledd”. Første ledd gjelder selgers retterett såfremt retting ikke vil medføre “urimeleg ulempe” for kjøperen og kjøperen heller ikke har “særleg grunn” til å motsette seg retting.

Retten måtte derfor ta stilling til om utbyggerfirmaet urettmessig var fratatt sin rett til å utbedre leiligheten før selgeren selv iverksatte slikt arbeid. For å besvare dette spørsmålet måtte retten foreta en avveining med utgangspunkt i gjensidige lojalitetsplikten i kontraktsforhold. På den ene siden kan ikke selgeren her kreve at utbyggerfirmaet umiddelbart erklærer at det forelå en mangel. Utbyggerfirmaet må få en viss tid til å områ seg. På den andre siden hadde selgeren her behov for en avklaring, særlig fordi han selgeren var forpliktet overfor kjøperne som hadde reklamert.

Etter en konkret vurdering og avveining av alle forhold, kom retten til at utbyggerfirmaet måtte anses å ha en viss aktivitetsplikt. De hadde i lengre tid, før selgeren varslet om fuktskadene, kjent til at det var fuktproblemer i tilsvarende sokkelleiligheter. De hadde også kjennskap til egnede utbedringsmetoder. Videre hadde firmaet en plikt til å reagere på brevet som de hadde mottatt av selger, hvor det ble fremholdt at selger ville sette i gang egne arbeider dersom han ikke fikk svar.

På denne bakgrunn kom retten til at utbyggerfirmaet ikke selv hadde fremsatt et tilbud om utbedring av manglene slik § 4-10 første ledd krever. Selgeren hadde derfor prisavslagskravet i behold, jf. 4-10 fjerde ledd første og annet punktum.

Utmålingen av prisavslaget

Fuktforholdene utgjorde en mangel, selger hadde reklamert i tide og selger hadde rett til selv å utføre utbedringsarbeidene. Dermed kan retten endelig ta stilling til utmålingen av prisavslaget. Også utmålingen av prisavslaget reguleres av § 4-12. Høyesterett sammenfatter tolkningen av lovteksten og øvrige rettskilder slik:

“Prisavslaget skal fastsettes til utbedringskostnadene, med mindre det godtgjøres at mangelen har ført til verdireduksjon som klart atskiller seg fra kostnadene ved utbedring”, jf. Rt-2000-199 (Pelsdyrhall).

Fordi det i saken ikke var anført at det forelå en avvikende verdireduksjon, forholder retten seg til utgangspunktet. Selger fikk dermed tilbakebetalt 181.002 kroner av utbyggerfirmaet, da dette var de dokumenterte utgiftene ved utbedringsarbeidet.

Har du en lignende sak?

Vi opplever ofte at våre klienter har spørsmål om mangler ved bolig og hvilke krav som kan gjøres gjeldende overfor selger i denne forbinelse. Våre advokater har god erfaring med slike saker. Ta gjerne kontakt med oss for en gratis og uforpliktende samtale. Husk også at du gjennom ulike forsikringsordninger kan få dekket store deler av utgiftene til juridisk bistand. Er du usikker på om din forsikringsordning dekker slik bistand i forbindelse med tvist, hjelper vi deg gjerne med dette. Du kan kontakte oss ved å ringe oss eller sende oss en e-post.

Vanlige spørsmål

Er fuktskader en mangel?

Dersom man som kjøper oppdager fukt i huset eller leiligheten vil dette være en typisk mangel som man kan gjøre gjeldende overfor selger så lenge dette ikke har vært informert om på forhånd.

Hva gjør man om man oppdager fukt i boligen?

Dersom man som kjøper oppdager fukt i hus/leilighet vil første steget være å sende en reklamasjon til selger der man informerer om dette. Denne reklamasjonen må foreligge innen 2-3 måneder etter at man oppdaget, eller burde oppdaget fuktskadene.

Hva er prisavslag?

Prisavslag er en av de mangelsbeføyelsene en kan kreve dersom det er oppdaget en mangel ved boligen. Når man får prisavslag så vil det si at man betaler en mindre sum for boligen enn det som først var avtalt.

Hvor mye kan man få i prisavslag?

Høyesterett har sagt at prisavslaget skal fastsettes ut i fra utbedringskostnadene. Dersom det også kan godtgjøres at man har hatt en verdireduksjon som klart skiller seg fra utbedringskostnadene.