Innhold

Fuktskade kan føre til prisavslag

Har du oppdaget fukt- eller råteskader i forbindelse med, eller i etterkant av, kjøp av ny bolig? I så fall kan det hende at du har krav på en av misligholdsbeføyelsene som loven oppstiller. Prisavslag er en av disse, og i Rt. 2006 s. 1076 tilkjente Høyesterett prisavslag som tilsvarte omkostninger som knyttet seg til utbedringsarbeidet.

Rt-2006-1076

Saken gjelder i hovedsak kjøpers krav på prisavslag eller erstatning etter avhendingsloven. I saken oppstår flere spørsmål. Blant de er hvorvidt det foreligger en mangel, om kravene til reklamasjon er oppfylt, og hvorvidt selgeren har en rett til utbedring. Artikkelen vil ta for seg Høyesteretts håndtering av disse spørsmålene, og til sist vurderingen av prisavslaget.

Forholdene i saken

Kjøperne av en sokkelleilighet oppdaget fuktskader fire år etter leilighetens oppføring. Fuktskadene var betydelige, og de ble konstatert på flere steder i leiligheten. Da fuktskadene ble utbedret, konkluderte byggelederen for utbedringsarbeidet med at den påviste fuktigheten på innsiden av en betongvegg var et “klart tegn på alvorlige mangler ved konstruksjonen”. I tillegg var det fukt på bad, soverom og vaskerom. Leiligheten hadde blitt solgt videre flere ledd siden oppføringen, men tidligere eier rettet betalingskrav mot utbyggerfirmaet som oppførte sokkelleiligheten.

(1) Foreligger det en mangel?

Først tar Høyesterett stilling til hvorvidt de gitte opplysningene kan sies å utgjøre en mangel etter avhendingsloven § 3-1, jf. § 3-2. Det konstateres at tidspunktet for bedømmelsen av hvorvidt det foreligger en mangel, er når kjøperen har overtatt bruken av eiendommen. Ifølge rapportene som ble lagt frem av sakkyndige for å vurdere tilstanden til leiligheten, er det klart at det “var fukt i leiligheten av en slik karakter at den måtte utbedres”, jf. avgjørelsens avsnitt 51. Blant annet fordi leiligheten ikke samsvarte med de kvalitetskrav som ble stilt i byggeforskriften, konkluderer Høyesterett med at det foreligger en mangel etter avhendingslovens regler.

(2) Foreligger det tilstrekkelig reklamasjon?

Spørsmålet for Høyesterett er hvorvidt reklamasjonen til tidligere kjøper tilfredsstiller lovens krav. Vurderingen må skje på bakgrunn av avhl. § 4-19. Det følger av bestemmelsens forarbeider at kjøperen skal komme med en såkalt “nøytral reklamasjon”. Det vil si at kjøperen ikke trenger å opplyse om hvilke misligholdsbeføyelser vedkommende ønsker å gjøre gjeldende. Imidlertid er det presisert i forarbeidene at kjøperen opplyser om hva slags type avtalebrudd det er snakk om, herunder forsinkelse eller mangel.

I saken har kjøperen levert to brev, der det siste blant annet inneholder ordet “reklamasjoner” i overskriften. Videre gjør kjøperen også gjeldende hva slags misligholdsbeføyelser vedkommende krever. Høyesterett konkluderer dermed i avsnitt 62 med at brevene “tilfredsstiller etter mitt syn klart kravene til reklamasjon i § 4-19 første ledd”. Høyesterett konstaterer i avsnitt 64 at det også er reklamert innen rimelig tid.

(3) Selgerens rett til utbedring

Kjøperen kan ikke kreve prisavslag dersom vedkommende avviser retting som selgeren har tilbudt seg å utføre, jf. avhendingsloven § 4-10. Hensynet bak bestemmelsen er at tvisten helst skal løses mellom partene, så langt det lar seg gjøre. Det er inntatt en reservasjon i bestemmelsen, nemlig dersom rettingen til selger ikke vil innebære en “urimeleg ulempe” for kjøperen.

I saken kommer det frem at utbyggerfirmaet (selger) ikke fremsetter noe tilbud om retting. Det er heller slik at de stiller seg kritiske til metoden til utbedring, og fremholder at eventuelle arbeider fra kjøpers side må betraktes som “for egen regning og risiko”. Et spørsmål som reiser seg et hvor lang tid selger har på seg til å fremsette tilbud om retting etter loven. Det er ingen klare svar på dette i loven, men av rettspraksis følger det av selgeren må få en “viss tid til å områ seg”. På den annen side står hensynet til kjøperens “behov for avklaring”.

Høyesterett uttaler i avsnitt 74 at utbyggerfirmaet har en viss “aktivitetsplikt”. Det tilbudet de fremsatte var så vagt, og inneholdt flere forbehold. Med bakgrunn i kjøpers gjentatte oppfordringer, og selgers tilsvarende passivitet, konkluderer retten med at utbyggerfirmaet “ikke har fremsatt et tilbud som tilfredsstiller kravene i § 4-10 første ledd”.

(4) Nærmere fastsettelse av prisavslaget

Det rettslige grunnlaget for fastsettelsen av prisavslaget er avhendingsloven § 4-12. Det følger av rettspraksis at prisavslaget skal fastsettes til utbedringskostnadene, med mindre det kan godtgjøres at mangelen har ført til verdireduksjon som klart atskiller seg fra kostnadene ved utbedring. I den foreliggende saken er det ikke snakk om noen avvikende verdireduksjon. Høyesterett konkluderer derfor med at kjøperen tilkjennes prisavslag for beløpet vedkommende har benyttet til å utbedre mangelen.

Les også: Alt om fuktskader og råteskader