Har du kjøpt en hytte og oppdaget feil eller mangler ved den? Da kan det være grunnlag for å gjøre såkalte mangelskrav gjeldende overfor selger. Prisavslag er her et aktuelt krav. Det gjelder særlig når mangelen ikke er så alvorlig at det er grunnlag for heving av kjøpet. En tilbakebetaling av deler av den opprinnelige prisen, kan bidra til å gjenopprette balansen mellom selger og deg som kjøper. Her gis en oversikt over vilkårene for prisavslag, herunder reklamasjonsreglene som må overholdes.
Hvilken lov kommer til anvendelse ved prisavslag etter kjøp av hytte?
Bustadoppføringslova regulerer kjøp og salg av eiendom mellom en entreprenør og en forbruker. Det dreier seg i disse tilfellene om oppføring av eiendom. Mer interessant i vår sammenheng er avhendingslovas regler om prisavslag ved kjøp av hytte. Den regulerer ulike typer partsforhold: mellom to næringsdrivende, mellom en næringsdrivende og en privat part og mellom to private parter. Oversikten er særlig av betydning for de to siste typene av partssammensetning.
Et viktig poeng er at dersom du som hyttekjøper inngår en avtale med en næringsdrivende, kan det ikke inntas vilkår i avtalen som gir deg en dårligere stilling enn det du har etter loven. Dette følger av avhendingslova § 1-2 annet ledd.
Vilkårene for prisavslag
Adgangen til å kreve prisavslag er regulert i avhendingslova § 4-12, jf. § 4-8. Vilkåret for prisavslag er først og fremst at det foreligger en “mangel” ved hytten. I tillegg fremgår det av § 4-8 at mangelen ikke må skyldes omstendigheter som kjøperen har risikoen for. Uten at dette vil omtales nærmere, nevnes at dette innebærer at mangelen ikke må skyldes kjøperen selv på en slik måte at det fremstår lite rimelig å si at det foreligger en mangel. Er disse vilkår oppfylt, vil man kunne kreve et forholdsmessig prisavslag, eventuelt et prisavslag basert på utbedringskostnadene. Bestemmelsen lyder følgende
§ 4-12. Prisavslag
(1) Har eigedomen mangel, kan kjøparen krevje eit forholdsmessig prisavslag.
(2) Med mindre noko anna vertgodtgjort, skal prisavslaget fastsetjast tilkostnadene ved å få mangelen retta.
Mangelsvilkåret
At det må foreligge en mangel sier i seg selv ikke så mye. Avhendingslovas kapittel 3 inneholder riktignok bestemmelser som kan bidra til å fastlegge innholdet i vilkåret nærmere. Her oppstilles det nemlig visse krav til hyttens tilstand. Idet hytter typisk vil selges med et “som den er”-forbehold, er § 3-9 av særlig interesse. Et slikt forbehold medfører en risikoforskyvning fra selger til kjøper. Dette innebærer mer konkret at kjøper overtar risikoen for forhold ved hytten som ville ha vært selgers risiko uten et slikt forbehold. Sagt med andre ord: Kjøpers adgang til å gjøre innsigelser gjeldende vedrørende forhold ved hytta innsnevres ved et slikt forbehold.
Kjøper står likevel ikke på bar bakke. Lovgiver har nemlig gitt kjøpere et visst vern hvor fast eiendom selges med et slikt forbehold. Det er oppstilt visse vilkår i § 3-9 som medfører at hytten vil anses for å ha en mangel, til tross for det “som den er”-forbehold. I tillegg henviser bestemmelsen til § 3-7 og § 3-8. Dermed har man ytterligere to grunnlag for å fastslå hvorvidt det foreligger en mangel i det konkrete tilfellet. Er vilkårene i en av disse tre bestemmelsene oppfylt, vil det foreligge en mangel, og dermed krav på prisavslag.
Alternativ 1: Selger har unnlatt å gi opplysninger
Etter § 3-7 vil boligen, til tross for at det er tatt forbehold, likevel ha en mangel dersom selger har brutt sin opplysningsplikt.
“Ikkje (…) fått opplysning om”
Et første vilkår er at selger har unnlatt å informere om det aktuelle forholdet ved eiendommen. Dette kan sees på som et inngangsvilkår for bestemmelsen. Har selger opplyst om forholdet, er bestemmelsen ikke anvendelig. Da må man eventuelt vurdere § 3-8 og § 3-9.
“Kjente eller måtte kjenne til”
Det andre vilkåret er at selgeren eller noen som handler på hans vegne «kjente eller måtte kjenne til» det aktuelle forholdet det ikke er opplyst om. Rent ordlydsmessig taler «måtte kjenne til» for at vedkommende, ut i fra de konkrete omstendighetene i saken, måtte ha holdepunkter for å informere kjøper som forholdet. Dette, selv om han ikke hadde positiv kunnskap om det. Disse synspunkter er støttet i forarbeidende hvor det fremgår at «meininga er at det ikkje må liggje føre noka rimeleg grunn for å vere uvitande», jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) side 89. Denne uttalelsen er videre henvist til i flere dommer fra Høyesterett, se eksempelvis Rt-2002-1110 (Bodum) side 1120 Rt-2002-696 (NEBB) side 702. I NEBB-dommen er det i tillegg uttalt følgende
«Mangel kan altså foreligge selv om det er helt på det rene og uomtvistet at selgeren ikke positivt hadde kunnskap om forholdet, men det er ikke tilstrekkelig at han burde kjent til det».
“Grunn til å rekne med å få”
Videre må du som kjøper må ha hatt «grunn til å rekne med å få» opplysninger om det aktuelle forholdet. Dette innebærer mer konkret at man må ha hatt en berettiget forventning om å bli opplyst om det omtvistede forhold.
“Verka inn på avtala”
Det fjerde og siste vilkåret er at man må kunne gå ut fra at de manglende opplysningene har «verka inn på avtala». Har det ikke hatt noen betydning for avtalen og dens vilkår at det aktuelle forholdet ikke er blitt opplyst om, er det ikke nærliggende å si at selger har brutt sin opplysningsplikt.
I rettspraksis er det gitt veiledning for hvordan vilkåret mer konkret skal forstås. Av Rt-2005-257 (Hårfjerning) avsnitt 37 følger det at «… beviskravet for at opplysningene har innvirket på kjøpet, ikke er særlig strengt». Det skal med andre ord ikke særlig mye til for at dette vilkåret er oppfylt. Dette inntrykket forsterkes i Rt-2003-612 (Arealsvikt) avsnitt 40. Her uttaler Høyesterett at opplysningene anses for å ha innvirket på avtalen dersom «avtalen ikke ville ha blitt inngått eller inngått på andre vilkår …». At avtalen ville ha blitt inngått på andre vilkår er altså nok. Det er ikke et krav om at avtalen ikke ville ha kommet i stand i det hele tatt.
Alternativ 2: Selger har gitt feilaktige opplysninger
Etter § 3-8 har eiendommen en mangel dersom selger har gitt uriktige eller villedende opplysninger om eiendommen. Her er det altså ikke tilbakeholdt opplysninger, men de opplysninger som er gitt samsvarer ikke med de faktiske forhold. Dette skiller bestemmelsen fra § 3-7, jf. ovenfor.
“Eigedomen svarar ikkje til opplysning som seljaren har gitt”
Omstendighetene ved eiendommen må for det første ikke svare til de opplysninger man har fått av selgeren. Dette gjelder også opplysninger gitt i annonse, salgsprospekt og ved annen markedsføring. I tillegg vil også opplysninger gitt av andre som opptrer på vegne av selgeren ha betydning, jf. bestemmelsens første ledd annet punktum.
“Verka inn på avtala”
Innvirkningsvilkåret gjelder også etter § 3-8, jf. annet ledd. Det nærmere innholdet er her det samme som etter § 3-7, jf. ovenfor.
“Opplysningane ikkje i tide er retta på ein tydeleg måte”
Et tredje vilkår er at opplysningene «ikkje i tide er retta på ein tydeleg måte». Ordlyden gir her anvisning på at dersom en feilaktig opplysning er rettet av selger før avtalen inngås, slik at kjøper legger den faktiske situasjon til grunn for avtalen, vil dette medføre at det ikke foreligger en opplysningssvikt fra selgers side. Da har jo kjøper vært oppmerksom på det aktuelle forhold og har kunnet ta det i betraktning ved avtaleinngåelsen.
Den nærmere fremgangsmåten for rettingen nærmere er kommentert i forarbeidene:
«Hva som kreves for at rettingen skal anses tilstrekkelig tydelig, beror på hvordan og av hvem opplysningen er gitt, hva opplysningen gjelder og tilhøva ellers. Generelt må det kreves at opplysningen rettes på en måte som er like effektiv som den måte den opprinnelig er gitt på».
Videre følger det at
«For at rettingen skal være gitt i tide, må den foreligge på relevant måte før inngåelsen av kjøpet. Det er ikke noe vilkår at rettingen faktisk er kommet kjøperen til kunnskap, men den må i tide være gitt på en slik måte at den er egnet til å korrigere kjøperens feilaktige oppfatninger under tilsvarende forhold».
Alternativ 3: Hytten er i vesentlig dårligere stand
Det siste grunnlaget for å vurdere om det foreligger en mangel ved hytten er § 3-9. Etter denne bestemmelsen vil hytten, til tross for et “som den er”-forbehold ha en mangel der som den er i «vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med», jf. bestemmelsens annet punktum. Her gis det anvisning på en høy terskel. Det skal altså en del til for å fastslå at det foreligger en mangel på dette grunnlag. For øvrig må det foretas en bred, konkret vurdering i hver enkelt sak. Her vil kjøpesummens størrelse være av særlig betydning. Av rettspraksis på området er Rt-2010-103 (Tertnes) av interesse i denne forbindelse. I dommens avsnitt uttaler Høyesterett at
«… misforholdet mellom tingens stand og det kjøper kunne rekne med, må være utvilsomt» for at vesentlighetskravet skal være oppfylt, jf. Ot.prp.nr.66 (1990–1991) side 92. Det er altså de mer åpenbare misforhold regelen skal beskytte kjøperen mot».
Merk! Har du kjøpt en eldre hytte, må forventningene tilpasses deretter. Dette er blant annet fastslått i den nevnte dommen, jf. avsnitt 47 og 53. Forventningene til feilfrihet er større ved overtakelse av en ny bolig enn en eldre bolig som er bygget etter andre eldre byggtekniske krav og med en annen håndverksskikk.
Husk å overholde reklamasjonsreglene
Dersom det foreligger en mangel ved hytten er det særlig viktig å overholde reklamasjonsreglene som oppstilles i avhl. § 4-19. Overholder man ikke de frister som er satt her, vil prisavslagskravet falle bort, til tross for mangelen. Bestemmelsen gir anvisning på både en relativ og en absolutt frist. For å få gjennomslag for kravet sitt, må man være innenfor begge frister.
Den relative reklamasjonsfristen
“Innen rimelig tid”
Den relative fristen til å fremsette reklamasjon fremgår av § 4-19 nr. 1. Man må som kjøper reklamere «innen rimelig tid» etter at man oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Overholdes ikke dette, tapes retten til å gjøre prisavslagskravet gjeldende mot selger. Hvorvidt det er reklamert innen rimelig tid i må vurderes konkret ut fra omstendighetene i den enkelte sak. Det som er innen rimelig tid i én sak, er ikke nødvendigvis det i en annen sak. For vurderingen er det for øvrig gitt ytterligere veiledning i Rt-2011-1768 (Ladegårdsgaten) avsnitt 28. Med henvisning til forarbeidene uttaler førstvoterende:
«Kva som nærare ligg i rimeleg tid vil måtte avhenge av ei konkret vurdering der ein m.a må leggje vekt på kva slags kjøpar ein har med å gjere (t d forbrukar eller næringsdrivande). Ein må i større grad kunne krevje rask reklamasjon frå ein profesjonell enn frå ein forbrukar. Vidare må det kunne leggjast vekt på kva slags sakkunnskap kjøparen har om eigedomen, og kva slags eigedom som vert kjøpt».
Mer konkret følger det av Rt-2010-103 (Tertnes) avsnitt 64 og 66 at
«… en reklamasjonstid etter avhendingsloven på tre måneder (må) være i ytterkanten av hvor lenge en kjøper normalt kan vente med å reklamere over feil som er blitt oppdaget. En 3-måneders frist vil i utgangspunktet være tilstrekkelig til å gi den ukyndige kjøperen tid til å konsultere sakkyndige med videre for nærmere avklaring og verifisering av reklamasjonsgrunnlaget, samt gi vedkommende noe tid til å områ seg».
Av dette kan det utledes at den relative fristen som en klar hovedregel aldri vil være lenger enn tre måneder.
Når begynner fristen å løpe?
Fristen begynner å løpe fra du som kjøper «oppdaga eller burde ha oppdaga» mangelen. Når kjøperen burde ha oppdaget mangelen må sees i sammenheng med kjøperens undersøkelsesplikt etter § 3-10. Burde kjøper ha oppdaget mangelen ved undersøkelsestidspunktet, løpet fristen fra dette tidspunkt.
Den vil også kunne begynne å løpe fra det tidspunkt det «fremstår som en realistisk mulighet at selgeren vil være ansvarlig for skaden», jf. Rt-2011-1768 (Ladegårdsgaten) avsnitt 29. Etter avsnitt 32 er det avgjørende hvorvidt «de faktiske forholdene står såpass klare for kjøperen at han eller hun har oppfordring til å gjøre forholdet gjeldende som en kjøpsrettslig mangel».
Absolutt reklamasjonsfrist
Den absolutte reklamasjonsfristen er 5 år, jf. § 4-19 nr. 2. Den praktiske betydningen av bestemmelsen er at en reklamasjon ikke under noen omstendighet kan finne sted etter at det er gått 5 år fra overtakelsestidspunktet. Det er riktignok gjort unntak fra dette dersom selgeren ved garanti eller avtale har påtatt seg ansvar for lengre tid. For å finne ut om dette er tilfellet, må man tolke kjøpskontrakten.
Nøytral reklamasjon
I tillegg til å være innenfor bestemte frister må du som kjøper også oppfylle vilkåret om nøytral reklamasjon, jf. avhl. § 4-19 første ledd. Man må gjøre avtalebruddet (mangelen) “gjeldende” overfor selger, samt informere om hva slags avtalebrudd det er. Man må altså angi hva slags mangel det er tale om og at du vil kunne komme til å rette krav mot selger på grunnlag av denne mangelen. At det vil komme et krav på prisavslag som følge av mangelen, er man ikke pliktig til å opplyse om.
Utmålingen av prisavslaget
Forutsatt at det foreligger en mangel etter §§ 3-7, 3-8 eller 3-9 og at reklamasjonsvilkårene er oppfylt, må det tas stilling til hvordan selve prisavslaget skal utmåles.
I § 4-12 første ledd er det angitt en hovedregel om at prisavslaget skal være forholdsmessig. I dette ligger at prisavslaget skal svare til den forholdsmessige verdi eiendommen reduseres med på grunn av mangelen. Eksempelvis: Reduserer mangelen eiendommens verdi med 25%, skal den avtalte pris reduseres med tilsvarende 25%.
Bestemmelsens annet ledd angir riktignok den praktiske hovedregelen: prisavslaget skal settes lik utbedringskostnadene. I Rt-2000-199 (Pelsdyrhall) ble det nemlig fastslått at dersom kjøper ikke kan “godtgjøre” at prisavslagskravet vil være størst ved et forholdsmessig prisavslag, skal prisavslaget tilsvare utbedringskostnadene kjøper har hatt som følge av mangelen. I godtgjøringskravet ligger for øvrig et krav om kvalifisert sannsynlighetsovervekt, jf. Pelsdyrhall.
Kilde
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
