Kjøper av en leilighet på vestlandet opplevde i etterkant av overtakelsen at leiligheten ikke sto til forventningene han haddef ått i forbindelse med kjøpet. Han hadde kjøpt en leilighet med en liten tilhørende loftetasje, som viste seg å ikke være godkjent til opphold. Det oppstod dermed en form for arealavvik som reklamerte over.
Det fremgikk av prospektet blant annet at loftet består av loftstue, bad og to hobbyrom og at “det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom såframt utleiearealer er bygningsmessig godkjent for varig opphold”. Det fremgår også flere opplysninger i prospektet om loftets store potensiale, blant annet med en hypotetisk skisse over hvordan den kan bli ombygget.
Les: Erstatningskrav direkte mot megler.
Et år etter kjøpet blir kjøperen oppmerksom på at loftet ikke er godkjent til varig opphold, og at eiendomsmegler hadde fått opplyst dette av kommunen i forbindelse med salget året før.
Takstmannens vurdering
Kjøper tok kontakt med eiendomsadvokat, som engasjerte takstmann for å vurdere manglene i forbindelse med loftet, samt verdien av manglene. Fra takstmannens vurdering hitsettes:
“Det vurderes at det er oppgitt feil og manglende informasjon for å få en høyere pris ifm salg. Direkte misvisende og feil opplysninger gitt i rapport har ført til at megler ved verdisetting av bolig har lagt til grunn et langt høyere bruksareal (P-rom) enn hva som burde blitt lagt til grunn.
Det vurderes som svært lite sannsynlig at 3. etg kan bli oppgradert igjen til ordinært bruksareal (P-rom) Både kommune og nabo i leilighet under stiller seg negativ til dette.
Opplysningene som kommunen nå har lagt fram (vedr at loft kun kan brukes som tørkeloft) gjør at boligens anvendelige bruksareal er redusert fra oppgitt 104 til 68m2. Dette arealet utgjør da bare 65% av arealet oppgitt i prospekt.
65% av kjøpesum, 265 000 gir sum 1722 500,–. Altså en reduksjon på 927 500 kr.
I og med at kjøper er blitt ført slik bak lyset ved bevisst å unnlate å opplyse om begrensende kommunalt vedtak, vurderes at kjøper gis et skjønnsmessig prisavslag på 1 mill kr.”
Kjøper fremsatte etter dette krav om prisavslag etter avhendingsloven § 3-9, jfr. avhendingsloven § 4-12.
Selgers eierskifteforsikringsselskap, Protector forsikring, erkjente ansvar for mangelen. De var imidlertid ikke enig i prisavslagets størrelse, og det ble dermed tvist.
Lagmannsrettens vurdering av prisavslagets størrelse
Lagmannsrettens vurdering av prisavslagets størrelse:
“Det følger av avhendingsloven § 4-12 at kjøper har krav på et forholdsmessig prisavslag. Formålet med prisavslaget er å gjenopprette balansen i kontraktsforholdet, jf. Ot.prp.nr.66 (1990–1991) s. 108. Dette vil her være en utpreget skjønnsmessig vurdering som må forankres i prisnivået for sammenlignbare boliger og de verdivurderingene som er fremlagt i saken.
Lagmannsretten viser til at loftet vil kunne godkjennes som oppholdsrom ved å sette inn en trapp fra stuen i første etasje og opp til loftet. Derved kan potensialet realiseres ved at kjøper får en stor leilighet over to plan, med oppholdsrom på begge nivåer. En slik løsning vil medføre utgifter til ombygning og ulemper som følge av reduksjon av det brukbare arealet ved etablering av trapp. Dette er momenter som inngår i det skjønn som lagmannsretten utøver.
Leiligheten under den aktuelle boligen ble solgt i februar 2018 for kr 2.325.000. Dette er en leilighet over ett plan, på samme størrelse som hovedetasjen i leiligheten som denne saken omhandler. Det er opplyst at innvendig standard på leiligheten var noe høyere enn i leiligheten som denne saken gjelder. På den andre siden har leiligheten i vår sak en bedre plassering i bygget. De to leilighetene er i en viss grad sammenlignbare når det ses bort fra loftet. Etter lagmannsrettens syn har også loftet utvilsomt en verdi. For en del kjøpere vil det trolig være aktuelt å oppgradere loftet, anlegge trapp fra første etasje som beskrevet ovenfor, og ta det i bruk som loftstue eller tilsvarende.”
Lagmannsretten kom etter dette til at prisavslaget passende kunne settes til kroner 300 000.
Advokathjelp i saker om prisavslag
Dersom du har spørsmål om reklamasjon etter kjøp av bolig så er du velkommen til å ta kontakt ved å benytte skjemaet under. I eiendomssaker vil som regel en forsikring dekke mesteparten av advokatutgiftene.
Kilde
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
