Innhold

Rettspraksis: Reklamasjon ved brudd på opplysningsplikten ved boligkjøp

Etter avhendingslova § 4-14 kan kjøper kreve erstatning dersom det foreligger en mangel ved boligen. Hva som anses for å være en mangel er regulert i lovens kapittel 3. Brudd på opplysningsplikt vil eksempelvis kunne være en mangel etter avhendingsloven § 3-7.

I Rt-2002-696 (NEBB-tomta) tok Høyesterett stilling til innholdet i opplysningsplikten. Mer konkret foretar de i saken en gjennomgang av hva som ligger i uttrykket om at selger “kjente eller måtte kjenne til” omstendighetene ved eiendommen i avhl. § 3-7. På bakgrunn av sakens konkrete opplysninger konkluderte retten med at det forelå brudd på selgers opplysningsplikt etter avhl. § 3-9, jf. § 3-7.

Rt-2002-696 – saksforholdet i korte trekk

Det ble den 17. juni 1992 inngått en avtale om overdragelse av den såkalte NEBB-tomta på Skøyen i Oslo. Avtalen ble inngått mellom Skøyen Næringspark AS, som stod som eier av toma, og KS Fram Eiendom. Sistnevnte part oppdager etter hvert forurensning i grunnen på tomten. På denne bakgrunn fremsetter de krav om erstatning for mangler ved kjøpet av eiendommen.

Tomta var solgt med en “som den er”-klausul. Den aktuelle bestemmelsen var dermed avhl. § 3-9. § 3-9 henviser blant til § 3-7 som regulerer når det i “solgt som den er”-tilfellene foreligger en mangel, her som følge av brudd på opplysningsplikten. Bestemmelsen fastslår at det foreligger manglende opplysninger om eiendommen dersom kjøperen ikke har fått opplysninger om omstendigheter ved eiendommen som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Opplysningene må også ha hatt innvirkning på avtalen at opplysningene ikke ble gitt.

Det var enighet blant partene om at den utelatte opplysningen om NGI-rapporten ville utgjøre en mangel etter avhl. § 3-7, forutsatt at selger av eiendommen måtte kunne sies å ha hatt kunnskap om grunnforholdene.

OBS! Selv om retten konkluderer med at det forelå brudd på opplysningsplikten, fikk kjøper ikke gjennomslag for erstatningskravet. Flertallet av dommerne mente nemlig at kravet var foreldet etter reglene i foreldelsesloven, jf. § 3 nr. 2, jf. nr. 1. Dommen er likevel illustrativ for det formål å vise hva som må til for at det foreligger brudd på opplysningsplikten etter avhl. § 3-7. På dette punkt var det ingen uenighet mellom dommerne.

Hva ligger i vilkåret “måtte kjenne til”?

Høyesterett måtte først klarlegge hva som ligger i vilkåret om at selger “måtte kjenne til” omstendighetene ved eiendommen, jf. avhl. § 3-7. Førstvoterende (mindretallet) fastslår kort at det er tale om et normativt begrep, og ikke en bevisregel. Dette innebærer at retten skal foreta en mer sammensatt vurdering, alle forholdende tatt i betraktning, og ikke alene vurdere om det er bevist at selger hadde kunnskap om forholdet. Retten henviser videre til en uttalelse i forarbeidene, jf. Ot.prp. nr. 66 (1990-1991) s. 89:

“Meininga er at det ikkje må liggje føre noka rimeleg grunn for å vere uvitande”.

Det fremholdes videre at en mangel dermed kan foreligge selv om det er helt på det rene og uomtvistet at selgeren ikke positivt hadde kjennskap om forholdet. Det er riktignok ikke tilstrekkelig at han burde kjent til det.

Den konkrete vurderingen, basert på sakens omstendigheter

Det ble særlig lagt vekt på to forhold i vurderingen. For det første var rapporten etter rettens mening et “sentralt dokument når det gjaldt utbyggingsarealenes grunnforhold”. Rapporten var dermed også av generell betydning for utbyggingen. Førstvoterende peker særlig på på NEBB-tomta var selgers største aktivum, og rapporten inneholdt opplysninger av vesentlig betydning for verdien av arealene. Selv om forurensningene etter Norges Geotekniske institutts (NGI) mening ikke var “truende for dagens aktiviteter eller for prosjektet slik det er beskrevet i dag”, var det her tale om et stort utbyggingsprosjekt hvor det ikke er uvanlig at planene endres underveis. Den kunnskap som var blitt innhentet gjennom denne rapporten ble dermed ansett for å være av vesentlig interesse for Skøyen Næringspark.

For det andre var det av betydning at selskapet fikk rapporten relativt kort tid før salgene. De hadde dermed rimelig mulighet til å skaffe seg den informasjonen som forelå om forurensningene på eiendommen. Tidsmomentet er altså av betydning for vurderingen. Høyesterett påpeker videre i denne forbindelse at forventingen om å inneha kunnskap om forholdet kunne stilt seg annerledes dersom kunnskapen var ervervet lang tid tilbake.

Det forelå altså nylig innhentet, sentral kunnskap som også forelå skriftlig i form av NGI-rapporten. Kunnskapsvilkåret i avhl. § 3-7 anses dermed oppfylt. Skøyen Næringspark måtte anses for å ha hatt kunnskap om rapporten da den aktuelle delen av NEEB-tomta ble solgt i 1992.

Les mer om reklamasjon generelt her.