Vær klar over at du har en reklamasjonsfrist ved kjøp av bolig. Det betyr at du ikke kan somle for lenge etter at du har oppdaget en feil. Selger bør få beskjed så fort som mulig. Hvis fristene ikke overholdes, kan du miste retten til å fremme krav om erstatning eller andre misligholdbeføyelser.
Reklamer innen rimelig tid!
Fra du oppdager en feil eller mangel må selger få beskjed innen rimelig tid etter at den er oppdaget. “rimelig tid” er en rettslig standard som brukes forskjellige steder i lovverket, og kan variere fra sak til sak.
I boligsaker er det i praksis blitt satt til et par måneder.
Det er derfor viktig at det blir meldt fra før denne fristen har gått ut. Du bør ikke nøle med å reklamere hvis du er i tvil om hvor omfattende mangelen er. Hvis den utvikler seg og dette medfører kostnader du ikke hadde regnet med, vil du ha tapt ditt krav overfor selger hvis du ikke sier fra i tide.
Siste reklamasjonsfrist 5 år
Har du ikke oppdaget feilen og gjort den gjeldende når det er gått fem år siden kjøpet, vil du ha mistet retten til å reklamere.
Nå er det vel svært sjeldent at en mangel først dukker opp etter fem år. Regelen er laget for å kunne sette et endelig punktum.
Det er også viktig for rettsvesenet å ikke bli belastet med urimelige rettskrav, og for selger å kunne innrette seg med at han en gang må kunne se seg endelig ferdig med salget.
Kjøpers undersøkelsesplikt
Det stilles også krav til aktiviteter fra kjøpers side for å avdekke mulige feil, i henhold til Avhendingslova.
Rettspraksis vil noen ganger ikke legge tidspunktet for fristen for når kjøper faktisk påstår han oppdaget feilen, men det tidspunktet et normalt forstandig menneske burde ha oppdaget den.
For at selger eller dennes forsikringsselskap ikke skal kunne påberope seg en slik “uforstand” fra din side, er det viktig at du befarer eiendommen grundig både før og etter kjøpet.
Ser du antydninger til mangler etter budrunden, men før kontrakten er skrevet, bør du få med et forbehold før du skriver under.
Det anses også at du har en plikt til å foreta en undersøkelse etter kjøpet, og i så fall melde fra om det skulle være noe.
Hvordan fremme reklamasjon
I prinsippet kan melde fra muntlig til selgeren. Dette anbefaler vi imidlertid ikke, ettersom selger i etterkant kan påstå at han ikke kan erindre noe som helst om en slik reklamasjon.
Reklamasjonen bør derfor være skriftlig, formell og datert. En e-post kan forsåvidt gjøre nytten.
Den rettes direkte til selgeren, eller til forsikringsselskapet dersom vedkommende har en eierskifteforsikring.
Innholdet i reklamasjonen
En reklamasjon er en foreløpig melding om feil ved eiendommen man har overtatt, samt at det kan bli aktuelt å komme med krav som for eksempel erstatning, prisavslag eller heving.
Det er imidlertid ikke nødvendig å presisere disse i reklamasjonen. Det kan vente til en nærmere utredning.
Derimot er det viktig å påpeke alle mulige feil, også de rent bagatellmessige. Noen kan utvikle seg til større problemer og de kan samlet sett utgjøre en alvorlig mangel ved eiendommen som berettiger et prisavslag eller heving. Mangler som ikke blir meldt innen fristen, vil heller ikke kunne påberopes senere.
Advokat for å reklamere etter kjøp av bolig
Det kan være en del lovtekniske omstendigheter rundt tidsfristene for reklamasjon. En anførsel fra selger eller forsikringsselskapet for eierskifteforsikringen om at fristen er gått ut fordi kjøper burde ha oppdaget eller meldt fra om feilen tidligere, er noe som hyppig kommer opp.
En advokat kan hjelpe deg med å bestride dette, og imøtegå andre mulige påstander fra selgersiden. Du kan ofte få dekket omkostningene av innboforsikringen.
Kilder:
Løvf, Christine. Fristutgangspunktet for reklamasjon etter avhendingsloven § 4-19. Tidsskrift for eiendomsrett, 2011 (4), s. 229-232.
Falkanger, Thor. Fast eiendom rettsforhold. Universitetsforlaget, 5. utgave, 2016.
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
Vanlige spørsmål
Hva er en reklamasjonsfrist?
Reklamasjonsfrist er den tiden du har på deg til å fremme en klage. Er det ikke gjort innen frist, kan du miste retten til å gjøre et erstatningskrav eller andre beføyelser gjeldende.
Hva betyr det at jeg må reklamere innen rimelig tid?
'Innen rimelig tid' betyr i praksis at du bør gjøre det før det har gått to måneder etter at du oppdaget mangelen.
Er det noen krav til at kjøper undersøker boligen selv?
Ja, det er en generell undersøkelseplikt ved kjøp av eiendom. Kjøper kan miste retten til å reklamere dersom det er mangler han burde ha sett under en slik undersøkelse.
Hva er siste frist for å reklamere på boligkjøp?
Det er en absolutt reklamasjonsfrist på 5 år etter boligkjøpet.
