Rettpraksis: Bortfall av servitutter
Utgangspunktet er at realservitutter er evigvarende. Det hender likevel at enkelte ønsker at slike servitutter faller bort. Dette er ikke uvanlig i situasjoner hvor en part skal sette i gang med bygningsarbeider, og i denne forbindelse oppdager at eiendommen/området er påheftet en negativ servitutt. Vedkommende vil i utgangspunktet ikke da kunne bygge i strid med denne servitutten, med mindre servitutten anses bortfalt. Illustrerende for slike tilfeller og de vurderinger som gjør seg gjeldende, er Rt-2008-362.
Om saksforholdet
Rt-2008-362
I saken forelå det en servitutt som kun tillot villamessig bebyggelse. Når det da ble oppført boligblokker på tomta, var disse i strid med servitutten. Kommunens reguleringsplan tillot likevel slik bebyggelse. Naboene i villaområdet mislikte byggingen av boligblokker. Under henvisning til strøksservitutten hevdet de derfor at boligblokkene var oppført ulovlig. Høyesterett måtte derfor ta stilling til om negative servitutter kan falle bort i tilfeller hvor det foreligger en reguleringsplan for det aktuelle området.
Spørsmålet i saken og det rettslige utgangspunktet for vurderingen
Retten formulerer spørsmålet i saken som et spørsmål “om den negative servitutten har falt bort som følge av at utbyggingen har skjedd i samsvar med reguleringsplan for eiendommen”. På bakgrunn av en gjennomgang av tidligere rettspraksis, konstaterer de følgende rettslige utgangspunkt:
Det kan “… ikke være tvilsomt at reguleringsplaner kan medføre at servitutter faller bort. De klareste tilfeller er det gitt eksempler på i Bortelid-dommen, nemlig hvor det er direkte strid mellom formålene i servitutt og reguleringsbestemmelse, og hvor etterlevelse av servitutten på annen måte vil føre til meningsløs ikke-bruk eller utilsiktede følger. Utover dette er det vanskelig å stille opp noen mer presise retningslinjer”.
Det beror altså på en konkret vurdering om en (negativ) servitutt i relasjon til en reguleringsplan skal anses bortfalt.
Den konkrete vurderingen
I sin konkrete vurdering ser flertallet av dommerne hen til de momenter som er oppstilt ovenfor. Dette følger av dommens avsnitt 85 og 86. For førstnevnte moment uttaler de at
“Reguleringsbestemmelsen for Ivar Aasens vei 2 fastsetter et formål med utnyttelsen av eiendommen som er i samsvar med den negative servitutten, nemlig byggeområde for bolig. Men bestemmelsen forutsetter en utbygging som strider mot servituttens krav om villamessig bebyggelse. Noen fullstendig kollisjon er det følgelig ikke tale om”.
Videre fremhever de at
“Det er ikke bestridt at man innenfor reglene i planen kunne ha fortettet Ivar Aasens vei 2 tidsmessig uten å komme i strid med den negative servitutten. For eksempel ville det kunne oppføres rekkehus. Følgelig dreier det seg ikke om noe kollisjonstilfelle hvor urimelig ikke-bruk eller utilsiktede hindringer ville blitt resultatet dersom det måtte bygges i samsvar med den negative servitutten”.
På denne bakgrunn kommer rettens flertall til at den negative servitutten ikke anses bortfalt som følge av reguleringsplanen.
