Innhold

Rettspraksis: Kan man tape reklamasjonsretten grunnet passivitet?

Dersom du har kjøpt en bolig og oppdaget feil eller mangler, må du reklamere overfor selger eller dennes representant. Avhendingslova § 4-19 regulerer reklamasjoner i tilknytning til boligkjøp. Du kan likevel ikke nøye deg med å kun fremsette en reklamasjon. Etter alminnelige, ulovfestede passivitetsbetraktninger må du som kjøper også utvise en viss aktivitet i etterkant av reklamasjonen. Ved passivitet risikerer du nemlig å tape retten til å gjøre reklamasjonen gjeldende. Dermed mister du også muligheten til å få gjennomslag for kravet ditt. LA-2010-81021 er i denne forbindelse interessant. Agder Lagmannsrett tok her blant annet stilling til spørsmålet om kjøpers passivitet etter fremsatt reklamasjon.

LA-2010-81021 i korte trekk

Saken gjaldt kjøp av en eiendom i januar 2005 som var markedsført som en 3-mannsbolig. I forbindelse med ombyggings- og utbedringsarbeider viste det seg at dette ikke var tilfellet og kjøper fikk derfor avslag av kommunen til å starte prosjektet. Kommunen ga ham likevel godkjennelse som 2-mannsbolig. Kjøper satte derfor i gang med ombyggings- og utbedringsprosjektet. Høsten 2007 oppdaget han brannskader i taket. Først da, i november 2007, reklamerte kjøper på gal godkjenningsangivelse og på brannskadene. For dette krevde han erstatning.

Hadde kjøper fulgt opp reklamasjonen “innen rimelig tid”?

Kjøper reklamerte overfor eiendomsmegleren for første gang vedrørende godkjenningsangivelsen i juni/juli 2006. I denne forbindelse fastslår lagmannsretten at kjøper hadde fremsatte nøytral reklamasjon i henhold til avhl. § 4-19 første ledd. Etter lagmannsrettens syn krever bestemmelsen imidlertid at kjøper også “innen rimelig tid” følger opp med en spesifisert reklamasjon. Det vil si en reklamasjon hvor han konkret gir uttrykk for hvilke krav som fremsettes som følge av mangelen.

Da kjøper sendte skriftlig reklamasjon, hadde det gått 16 måneder fra kjøper først orienterte eiendomsmegler om mangelen vedrørende godkjenningsangivelsen. Dette var etter lagmannsrettens syn ikke innenfor kravet om oppfølging “innen rimelig tid”. I denne forbindelse må det nevnes at kjøper trolig var innen fristen for reklamasjon vedrørende brannskadene, da det her var tale om et betydelig kortere tidsrom mellom den nøytrale og spesifiserte reklamasjonen. Skriftlig spesifisert reklamasjon 16 måneder etter første orientering, tilfredstilte imidlertid ikke lovens krav.

Les mer om skillet mellom nøytral og spesifisert reklamasjon her.

Lagmannsretten vurderte for øvrig om eiendomsmegleren, ved å feilaktig ha opplyst om at eiendommen var en “3-mannsbolig med potensial”, hadde opptrådt i strid med god meglerskikk og dermed også grovt uaktsomt. Av avhl. § 4-19 tredje ledd kan det nemlig utledes at en kjøper som har mistet reklamasjonsretten (eksempelvis som følge av passivitet), likevel har denne i behold dersom selgeren har opptrådt grovt uaktsomt. Etter en gjennomgang av rettskildene kom retten til at eiendomsmegleren ikke hadde utvist grov uaktsomhet.

Rettsvirkningen av dette var at kjøper tapte sitt reklamasjonskrav med grunnlag i “alminnelige, ulovfestede passivitetsbetraktninger”. Han fikk altså ikke medhold i sitt erstatningskrav ettersom lagmannsretten tidligere hadde fastslått passivitet hos kjøper.

Les mer om reklamasjonsfristen i avhl. § 4-19 her.