Innhold

Når kan selger heve avtale om boligkjøp?

Selgers misligholdsbeføyeler

For å kunne gjennomføre et kjøp av fast eiendom kreves det at både selger (realdebitor) og kjøper (realkreditor) oppfyller sin del av avtalen. Dersom en av partene ikke oppfyller sin del av avtalen foreligger det mislighold. Ved mislighold utløses dette enkelte rettigheter for motparten i avtalen, omtalt som misligholdsbeføyelser. Misligholdsbeføyelser en samlebetegnelse på alle de krav en avtalepart kan gjøre gjeldene dersom motparten ikke har oppfylt sin del av avtalen. Denne artikkelen vil ta for seg avhl § 5-3, som regulerer når selger kan heve boligkjøpet

Lovgivningen

Selgers rettigheter ved salg av fast eiendom reguleres henholdvis etter Lov om avhending av fast eigedom av 1. Januar 1993 (avhendingslova). Loven er fravikelig, som innebærer at den kun vil komme til anvendelse dersom partene ikke har avtalt noe annet. Er kjøper imidlertid er en forbruker, dvs. en person som kjøper eiendom til personlig bruk, oppstiller loven i enkelte tilfeller forbud mot å avtale mindre gunstige vilkår enn de kjøper er gitt etter loven.

Vilkår for at selger kan heve boligkjøpet

Mislighold

Dersom selger ønsker heve må det foreligge et mislighold. For at det skal foreligge et mislighold må to vilkår være oppfylt; det kreves et kontraktsbrudd og dette kontraktsbruddet må ikke skyldes selger.

Kontraktsbrudd

For det første må det foreligge et kontraktsbrudd (et avvik fra det avtalte). Hva som utgjør et kontraktsbrudd beror på avtalen. Der avtalen er taus om ytelsens innhold, må avtalen suppleres med kontraktslovgivningens regler om når det foreligger mislighold (se pkt 3.). En avtale innebærer gjerne hoved- og biforpliktelser. Hoveforpliktelsene vil være det partene har inngått avtale om, eksempelvis kjøp av bolig mot en betaling på 4 000 000 kroner. Biforpliktelsene vil være typiske tilleggsforpliktelser som ikke nødvendigvis er avtalt, men som må oppfylles for å at avtalen skal kunne la seg gjennomføre. Eksempel på dette vil være å svare på mailer og overholdelse av frister. Både brudd på hoved- og biforpliktelser kan utgjøre kontraktsbrudd.

Forhold på selgers side

Videre må kontraktsbruddet ikke skyldes selger selv. Dette innebærer at avviket fra det avtalte ikke kan skyldes forhold på selgers side. På denne måten vil ikke kjøper kunne bli møtt med krav om heving dersom det er selger som er årsaken til kontraktsbruddet. Eksempelvis vil det foreligge et kontraktsbrudd dersom kjøper ikke har betalt i tide. Dersom denne manglende betalingen imidlertid skyldes at selger har oppgitt feil kontonummer ville det vært urimelig hvis kjøper skulle måtte ta konsekvensene av dette. Det foreligger da kontraktsbruddet, men dette skyldes da forhold på selgers side. Det vil da ikke foreligge mislighold og selger kan ikke gjøre heving gjeldene.

Heving som misligholdsbeføyelse

Heving innebærer et unntak fra det grunnleggende prinsippet i kontraktsretten om at avtaler skal holdes «pasta sunt servenda». Heving er en særlig inngripende misligholdsbeføyelse, og i tillegg til at det kreves mislighold kreves det at kontraktsbruddet er «vesentlig», jf avhl § 5-3 Dette fremgår av bestemmelsen og er lagt til grunn langvarig rettspraksis og teori.

At det kreves et «vesentlig kontraktsbrudd» innebærer at terskelen for heving er høy. I Rt-1998-1510 (Ekte hussopp), som gjaldt heving av et boligkjøp etter at det viste seg at boligen var utsatt for soppangrep, uttalte høyesterett at vilkåret var oppfylt dersom kjøper har «rimelig grunn for (…) å si seg løst fra kontrakten». Det tilsvarende må kunne legges til grunn som vurderingstema for om selger kan heve avtalen ved mislighold fra selger.

Momenter som legges til grunn i rettspraksis er om det kontraktsbruddet utgjør et betydelig avvik fra det avtalte, kontraktsbruddet betydning for selger, om partene kan bebreides for kontraktsbruddet og hvorvidt det foreligger andre misligholdsbeføyelser som kan bøte på kontraktsbruddet.

Retten til heving vil imidlertid være bortfalt etter at «skøyte er tinglyst eller gitt kjøparen», eller når «kjøparen har overteke bruken av eigedomen», jf avhl § 5-3 fjerde ledd. På dette tidspunktet anses eiendommen som overlevert til kjøper og selger vil ikke lenger ha en hevingsrett i behold. Det gjelder unntak fra dette dersom selger har tatt forbehold om heving i avtalen. Da vil selger fortsatt har hevingsretten i behold.