Selgers krav på erstatning
1. Erstatning som misligholdsbeføyelse
For å kunne gjennomføre et kjøp av fast eiendom kreves det at både selger (realdebitor) og kjøper (realkreditor) oppfyller sin del av avtalen. Dersom en av partene ikke oppfyller sin del av avtalen foreligger det mislighold. Ved mislighold utløses dette enkelte rettigheter for motparten i avtalen, omtalt som misligholdsbeføyelser. Misligholdsbeføyelser en en samlebetegnelse på alle de krav en avtalepart kan gjøre gjeldene dersom motparten ikke har oppfylt sin del av avtalen. Denne artikkelen vil ta for seg selgers krav på erstatning som følge av at kjøper misligholder sin del av avtalen.
1.1 Lovgivningen
Selgers rettigheter ved salg av fast eiendom reguleres henholdvis etter Lov om avhending av fast eigedom av 1. Januar 1993 (avhendingslova). Loven er fravikelig, som innebærer at den kun vil komme til anvendelse dersom partene ikke har avtalt noe annet. Er kjøper imidlertid er en forbruker, dvs. en person som kjøper eiendom til personlig bruk, oppstiller loven i enkelte tilfeller forbud mot å avtale mindre gunstige vilkår enn de kjøper er gitt etter loven.
2. Mislighold
Dersom selger ønsker å gjøre misligholdsbeføyelser gjeldene må det først foreligger et mislighold. For at det skal foreligge et mislighold må to vilkår være oppfylt; det må foreligge et kontraktsbrudd og dette kontraktsbruddet må ikke skyldes selger.
2.1 Kontraktsbrudd
For det første må det foreligge et kontraktsbrudd (et avvik fra det avtalte). Hva som utgjør et kontraktsbrudd beror på avtalen. Der avtalen er taus om ytelsens innhold, må avtalen suppleres med kontraktslovgivningens regler om når det foreligger mislighold (se pkt 2.3.). En avtale innebærer gjerne hoved- og biforpliktelser. Hoveforpliktelsene vil være det partene har inngått avtale om, eksempelvis kjøp av bolig mot en betaling på 4 000 000 kroner. Biforpliktelsene vil være typiske tilleggsforpliktelser som ikke nødvendigvis er avtalt, men som må oppfylles for å at avtalen skal kunne la seg gjennomføre. Eksempel på dette vil være å svare på mailer og overholdelse av frister. Både brudd på hoved- og biforpliktelser kan utgjøre kontraktsbrudd.
2.2 Forhold på selgers side
Videre må kontraktsbruddet ikke skyldes selger selv. Dette innebærer at avviket fra det avtalte ikke kan skyldes forhold på selgers side. På denne måten vil ikke kjøper kunne bli møtt med krav dersom det er selger som er årsaken til kontraktsbruddet. Eksempelvis vil det foreligge et kontraktsbrudd dersom kjøper ikke har betalt i tide. Dersom denne manglende betalingen imidlertid skyldes at selger har oppgitt feil kontonummer ville det vært urimelig hvis kjøper skulle måtte ta konsekvensene av dette. Det foreligger da kontraktsbruddet, men dette skyldes da forhold på selgers side. Det vil da ikke foreligge mislighold og selger kan ikke gjøre misligholdsbeføyelser gjeldene.
2.3 Mislighold etter lovgivningen
Avhendingslova § 5-1 gir uttrykk for to tilfeller av mislighold som etter loven vil gi selger krav på å gjøre misligholdsbeføyelser gjeldene. Det første er dersom kjøper ikke betaler eller på annen måte oppfyller sine økonomiske forpliktelser etter avtalen, jf første ledd. Det andre tilfellet er når kjøper ikke overtar eiendommen til avtalt tid eller det tidspunktet som følger av loven, jf andre ledd. I begge tilfeller vil selger kunne kreve erstatning etter avhl § 5-4.
3. Krav om erstatning
3.1 Erstatning
Etter avhl § 5-4 kan selger kreve erstatning for tap han har lidt som følge av at kjøper har misligholdt. Bestemmelsen skiller mellom tap som følge av at betalingen er forsinket og tap i første ledd og som følge av andre forhold etter andre ledd.
For tap som følge av at betalingen er forsinket vil selger kunne få dekket alt tap, både tap som følger direkte av forsinkelsen og tap som følger indirekte av forsinkelsen. Selger vil imidlertid ikke kunne kreve erstatning dersom forsinkelsen skyldes en «hindring« utenfor kjøpers «kontroll», og det «ikkje er rimeleg å vente at kjøparen kunne ha rekna med hindringa på avtaletida», eller at «kjøparen kunne ha overvunne eller unngått følgjene av hindringa». Unntaket viser til det såkalte kontrollansvaret som innebærer at kjøperen er unntatt fra erstatningsplikt dersom de fire kumulative vilkårene er oppfylt.
For annet tap etter avhl § 5-4 annet ledd vil selger bare kunne kreve dekket direktetap, jf asl § 4-5. Hva som omfattes som direktetap følger motsetningsvis av asl § 7-1 annet ledd. Skillet mellom direkte og indirektetap gjelder likevel ikke dersom kjøper har opptrådt culpøst,j jf § 4-5 fjerde ledd. Dette innebærer at dersom kjøper har utøvd skyld vil han kunne bli erstatningsansvarlig for både indirekte og direktetap. Uavhengig av om tapet er indirekte eller indirekte vil kjøper imidlertid bli fritatt fra erstatningsansvar etter reglene om kontrollansvar som redegjort for over. Dette forutsetter at de fire kumulative vilkårene er oppfylt.
3.1 Dobbelt force majeure
Dersom grunnen til misligholdet ikke ligger hos kjøper, men hos en av hans kontraktsmedhjelpere gjelder reglene om dobbelt force majeure, jf avhl § 4-5 tredje ledd. Dette innebærer at kjøper kun vil bli fritatt for erstatningsansvar dersom kontraktsmedhjelpere også ville vært fri for ansvar etter reglene om kontrollansvar. Det må altså foretas to vurderinger; om kjøperen er fritatt fra ansvar etter reglene om kontrollansvar og om kontraktsmedhjelperen ville vært fritatt etter reglene om kontrollansvar.
Kilde
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
