Selgers mulighet til å holde tilbake eiendommen (tilbakeholdsrett)
1. Tilbakeholdsrett som misligholdsbeføyelse
For å kunne gjennomføre et kjøp av fast eiendom kreves det at både selger (realdebitor) og kjøper (realkreditor) oppfyller sin del av avtalen. Dersom en av partene ikke oppfyller sin del av avtalen foreligger det mislighold. Ved mislighold utløses dette enkelte rettigheter for motparten i avtalen, omtalt som misligholdsbeføyelser. Misligholdsbeføyelser en en samlebetegnelse på alle de krav en avtalepart kan gjøre gjeldene dersom motparten ikke har oppfylt sin del av avtalen. Denne artikkelen vil ta for seg selgers mulighet til å holde tilbake eiendommen (tilbakeholdsrett) dersom kjøper misligholder sin del av avtalen.
1.1 Lovgivningen
Selgers rettigheter ved salg av fast eiendom reguleres henholdvis etter Lov om avhending av fast eigedom av 1. Januar 1993 (avhendingslova). Loven er fravikelig, som innebærer at den kun vil komme til anvendelse dersom partene ikke har avtalt noe annet. Er kjøper imidlertid er en forbruker, dvs. en person som kjøper eiendom til personlig bruk, oppstiller loven i enkelte tilfeller forbud mot å avtale mindre gunstige vilkår enn de kjøper er gitt etter loven.
2. Mislighold
Dersom selger ønsker å gjøre misligholdsbeføyelser gjeldene må det først foreligger et mislighold. For at det skal foreligge et mislighold må to vilkår være oppfylt; det må foreligge et kontraktsbrudd og dette kontraktsbruddet må ikke skyldes selger.
2.1 Kontraktsbrudd
For det første må det foreligge et kontraktsbrudd (et avvik fra det avtalte). Hva som utgjør et kontraktsbrudd beror på avtalen. Der avtalen er taus om ytelsens innhold, må avtalen suppleres med kontraktslovgivningens regler om når det foreligger mislighold (se pkt 2.3). En avtale innebærer gjerne hoved- og biforpliktelser. Hoveforpliktelsene vil være det partene har inngått avtale om, eksempelvis kjøp av bolig mot en betaling på 4 000 000 kroner. Biforpliktelsene vil være typiske tilleggsforpliktelser som ikke nødvendigvis er avtalt, men som må oppfylles for å at avtalen skal kunne la seg gjennomføre. Eksempel på dette vil være å svare på mailer og overholdelse av frister. Både brudd på hoved- og biforpliktelser kan utgjøre kontraktsbrudd.
2.2 Forhold på selgers side
Videre må kontraktsbruddet ikke skyldes selger selv. Dette innebærer at avviket fra det avtalte ikke kan skyldes forhold på selgers side. På denne måten vil ikke kjøper kunne bli møtt med krav dersom det er selger som er årsaken til kontraktsbruddet. Eksempelvis vil det foreligge et kontraktsbrudd dersom kjøper ikke har betalt i tide. Dersom denne manglende betalingen imidlertid skyldes at selger har oppgitt feil kontonummer ville det vært urimelig hvis kjøper skulle måtte ta konsekvensene av dette. Det foreligger da kontraktsbruddet, men dette skyldes da forhold på selgers side. Det vil da ikke foreligge mislighold og selger kan ikke gjøre misligholdsbeføyelser gjeldene.
2.3 Mislighold etter lovgivningen
Avhendingslova § 5-1 gir uttrykk for to tilfeller av mislighold som etter loven vil gi selger krav på å gjøre misligholdsbeføyelser gjeldene. Det første er dersom kjøper ikke betaler eller på annen måte oppfyller sine økonomiske forpliktelser etter avtalen, jf første ledd. Det andre tilfellet er når kjøper ikke overtar eiendommen til avtalt tid eller det tidspunktet som følger av loven, jf andre ledd. Det er kun ved misligholdt betalingsplikt etter første at selger kan utøve tilbakeholdsrett av eiendommen. Ved misligholdt overtakelse må selger nøye seg med å heve avtalen etter § 5-3 andre, tredje og fjerde ledd eller kreve erstatning etter 5-4 andre ledd. Dette skyldes at utøvelse av tilbakeholdsrett ikke har noen funksjon når kjøperen selv ikke vil ta over eiendommen.
3. Selgers krav på tilbakeholdsrett
Selgerens tilbakeholdsrett følger av avhl § 5-5. At selgeren kan utøve tilbakeholdsrett innebærer at han kan holde tilbake sin del av avtalen uten selv å komme i mislighold. Tilbakeholdsretten gjør unntak fra prinsippet om at avtaler skal holdes. Unntaket bygger på prinsippet om ytelse mot ytelse. Selger skal ikke være nød til å oppfylle sin del av avtalen dersom kjøper ikke gjør det eller det er klart at han ikke kommer til å gjøre det.
Tilbakeholdsretten kan bare utøves så lenge kjøper misligholder og må være proporsjonal med kjøpers mislighold. Dette er begrunnet i prinsippet om ytelse mot ytelse. Dersom kjøper etterhvert leverer vil ikke selger lenger ha rett til holde tilbake eiendommen. Dersom han gjør det vil han selv kunne komme i mislighold. Selger vil imidlertid kunne ha andre rettigheter i behold som følge av at betalingen er forsinket som for eksempel krav på erstatning og forsinkelsesrenter etter forsinkelsesrenteloven.
Kilde
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
