Selger har en rekke plikter ved salg av fast eiendom. En av de sentrale er selgers opplysningsplikt overfor kjøper om forhold av betydning ved eiendommen. Forsømmes denne plikten, vil det kunne utgjøre en mangel ved kjøpet i ettertid. Her kan du lese mer om hva som nærmere ligger i selgers opplysningsplikt.
Selger har informasjonsplikt til å gi fullstendige og riktige opplysninger om eiendommen. Dersom selger har tilbakeholdt informasjon om eiendommen vil det kunne foreligge en mangel etter avhendingsloven § 3-7. Dersom selger har gitt uriktige opplysninger om eiendommen vil det kunne foreligge en mangel etter avhendingsloven § 3-8. Det er en glidende overgang mellom bestemmelsene, og relevante opplysninger som ikke er gitt eller feilaktig gitt vil omfattes av en av bestemmelsene.
Selger har tilbakeholdt opplysninger – avhendingsloven § 3-7
Selgers opplysningsplikt fremkommer blant annet av avhendingsloven § 3-7. Her følger det at selger plikter å informere potensielle kjøperen om forhold ved eiendommen som selgeren «kjente eller måtte kjenne til» og som kjøperen hadde «grunn til å regne med å få».
“Kjente eller måtte kjenne til”
For det første må det være opplysninger som selgeren «kjente eller måtte kjenne til». Om selgeren kjente til forholdet vil være et bevisspørsmål. Med mindre man har klare bevis på selgerens kunnskap om forholdet, vil det ofte være vanskelig å vinne frem med en slik anførsel.
Hvorvidt selgeren «måtte kjenne til» forholdet vil derimot vurderes ut fra om selgeren hadde noen rimelig grunn til å være uvitende om forholdet. Høyesterett har i Rt. 2002 s. 696 på side 702 uttalt at «måtte kjenne til» er et normativt begrep og ikke en bevisregel. Det kan foreligge en mangel selv om det er helt klart at selger ikke hadde faktisk kunnskap om forholdet. Det må foretas en vurdering av hva en vanlig boligselger ville vært kjent med basert på eiendommens karakter, mangelens omfang og øvrige omstendigheter.
“Grunn til å rekne med å få”
For det andre må det være opplysninger som kjøperen hadde «grunn til å rekne med å få». Dette vil omfatte opplysninger som i seg selv vil ha en del å si for den gjengse kjøper. Dersom en kjøper har et spesielt formål eller holdning enn folk flest, vil ikke denne kjøperen nødvendigvis kunne regne med å få de opplysningene kjøperen ønsker. For eksempel en kjøper som av rasistiske årsaker ikke ønsker å bo i et hus som tidligere har vært bebodd av mennesker av en annen etnisitet eller kulturell bakgrunn, kan ikke forvente å få opplysninger om dette. Dersom boligen er solgt som et dødsbo, er det begrenset hva kjøper kan forvente å få opplysninger om. Kjøper kan heller ikke regne med å få opplysninger som selger med god grunn kan gå ut fra er kjent for kjøper.
Det er tilstrekkelig at selger informerer om de forholdene han faktisk er kjent med. Dersom selger har sett noen fuktmerker på kjellerens østlige vegg, er det tilstrekkelig at han opplyser om akkurat dette. Det foreligger ingen plikt for selger til å igangsette tiltak for å avdekke hvor fukten kommer fra eller hvor alvorlig fuktproblemet er.
Selger har gitt uriktige opplysninger – avhendingsloven § 3-8
Etter avhendingsloven § 3-8 foreligger det en mangel dersom selger har gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder også opplysninger som er gitt i annonse, prospekt eller annen markedsføring. For at opplysningen skal falle inn under bestemmelsen må opplysningene være konkrete, til en viss utstrekning spesifisert og kjøper må ha hatt grunn til å stole på opplysningen. Generelle og vage opplysninger vil bare unntaksvis utgjøre en mangel. For eksempel vil ord som «strøken», «leilighet av høy standard» e.l. neppe kunne medføre ansvar. Står det på ett sted i prospektet at det er ny drenering i 2018, men i taksten og i salgsoppgaven for øvrig står at dreneringen er fra byggeår, vil kjøper ikke berettiget kunne stole på opplysningen om at dreneringen er fra 2018.
Opplysningen kan være gitt muntlig eller skriftlig. Dersom kjøper hevder det er gitt uriktige opplysninger muntlig er det kjøper som har bevisbyrden for dette.
Innvirkningsvilkåret
Det er likevel ikke alle tilbakeholdte eller uriktige opplysninger som medfører at boligen har en mangel. I tillegg til at selger må ha tilbakeholdt informasjon eller gitt uriktig informasjon må selgers brutte opplysningsplikt ha virket inn på avtalens innhold. Dette betegnes gjerne «innvirkningsvilkåret». Høyesterett har i Rt. 2003 s. 612 (Arealsviktdommen) sagt at det avgjørende er om opplysningen blant kjøpere flest må antas egnet til å motivere. Dersom avtalen ikke ville blitt inngått eller blitt inngått på andre vilkår (annen pris, overtakelsestidspunkt, forbehold m.fl.) vil vilkåret anses oppfylt.
Dette betyr at den manglende opplysningen må være av en viss art og karakter før det vil være snakk om en mangel. Dersom man kan anta at boligen ville blitt kjøpt på samme vilkår dersom kjøper var kjent med den tilbakeholdte eller uriktige opplysningen, vil det ikke foreligge en mangel ved eiendommen.
Identifikasjon med medhjelpere
Det er ikke bare tilbakeholdte opplysninger fra selger personlig som kan utgjøre en mangel. Selger identifiseres med sine medhjelpere, slik som takstmann og megler. Har megleren eller takstmannen tilbakeholdt opplysninger som nevnt ovenfor, vil det også i slike tilfeller foreligge en mangel ved eiendommen.
Les mer om reklamasjon ved feil eller mangler ved bolig her.
Kilde
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
