Selger mente at forbeholdet om tørt loft ikke gjaldt på kjøpstidspunkt
I 2018 kjøpte ekteparet et småbruk i Løten kommune. Etter en treukers budrunde med bud og motbud fra selger fikk de bruket for 4,35 millioner kroner.
Paret var redd for fuktskader
De deltok først på en fellesvisning i oktober, og deretter en privat visning måneden etterpå. På ingen av disse visningene fikk de mulighet til å se på loftet. Inngangen var skjult og spikret igjen. Paret hadde tidligere hatt store kostnader i forbindelse med utredning av vannskader og var veldig tydelige på at dette skulle unngås for enhver pris.
Siden et tørt loft var forutsetning for kjøp så tok de kontakt med megler med ønske om inspisering. Megler forsøkte flere ganger å kontakte selger, men fikk ikke tak i vedkommende. Etter flere purringer svarte selgeren at loftet var godkjent av en takstmann.
Ekteparet var ikke helt overbevist om denne påstanden stemte. Klok av skade ville de undersøke saken nærmere. Etter nøye gjennomlesing av takstrapporten fant de ingen godkjenning av loftet, i strid med hva selger hevdet. Det sto derimot at «kryploft ikke kontrollert på grunn av mangelfull tilkomst»
Ekteparet kontaktet megler og fortalte at de ville akseptere motbudet, men de måtte ta forbehold om at loftet var i orden. Megleren opplyste om at hun ville se hvordan dette kunne bli ordnet i budjournalen. Det endte med at paret aksepterte motbudet med forutsetning om at loftet var tørt.
Loftet hadde vannskader
I desember fikk ekteparet endelig tilgang til loftet. Under befaringen ble det oppdaget vanninntrenging, fukt og råteskader rundt pipa. De mailet til megler om at dette var brudd på avtalen og at de ville trekke seg. Forutsetning for kjøp var jo at loftet skulle være tørt.
Selger hevdet da at ekteparet var bundet av budsaksept og at de ikke kunne trekke seg fra denne. I tillegg påsto han at loftet var tørt, men om den andre parten var uenig så kunne han dekke utbedring. Selger kontaktet et takstselskap til å foreta en vurdering av fukttilstanden på loftet. Firmaet kom frem til at det var en pågående lekkasje rundt pipa. Det var i tillegg fuktverdier som var skadelige.
Utbedringskostnadene ville ifølge takstrapporten komme på 22 063 kroner. Selger mente at dette kunne utbedres før overtakelse, og at forbeholdet gjaldt overtakelsestidspunkt og ikke budtidspunkt. Dette var ikke ekteparet enig i, og selger tok saken til forliksrådet. Forliksrådet kom frem til at ekteparet måtte gjennomføre handelen og betale kjøpesum, erstatning og sakskostnader til selger.
Ekteparet anket
Ekteparet anket denne avgjørelsen og henviste til at de aksepterte motbud med forbehold om at det var tørt loft. Da det viste seg å ikke stemme så mente de at de kunne trekke seg. De hadde skriftlig bevis på at dette var avgjørende for at salget skulle gjennomføres. De viser til en SMSsamtale som beviser at megler mener at ekteparet har mulighet til å trekke seg.
Paret mente at megler ikke utredet noen del av omstendighetene med sentral virkning for handel. I praksis har hun byttet ut et kjøpsforbehold med selgergaranti og partene har ikke forstått dette. Om det i så fall var uklarheter rundt dette så mente paret at det var meglers ansvar å sørge for oppklaring. De synes også at dersom megler gjennom all korrespondanse ikke oppfattet at tørt loft var en forutsetning, så har vedkommende opptrådd uaktsomt og i strid med god meglerskikk.
Kjøperne syntes at dette bruddet på meglerskikk burde får konsekvenser. De kunne selv ikke på noen måte ha handlet annerledes da de begge er privatpersoner, og de hadde meldt inn forbehold med klare forutsetninger. De var ikke tilfredse med selgers tilbud om utbedring av skadene, og mente at vedkommende måtte bære risiko for uklarheten.
Selger mente at overtakelsestidspunkt er avgjørende
Selgeren hevdet derimot at tvisten gjaldt hvorvidt hvilket tidspunkt loftet skulle være tørt.
Han mente at det var på overtakelsestidspunktet loftet skulle vært klart og ikke på budtidspunktet. Selgeren var fullstendig klar over at ekteparet hadde som forutsetning at loftet skulle være tørt, men ikke hvilket tidspunkt dette gjaldt. Siden han tilbød seg å rette opp manglene så hevdet han at ekteparet ikke kunne trekke seg fra handelen.
Fra dommen:
«Avtalen må oppfylles etter sitt innhold, jf. avhendingsloven § 5-2 jf. § 5-1. Det kreves videre forsinkelsesrenter fra 5. februar 2019 og erstatning for økonomisk tap ved mislykket dekningssalg av eiendommen, jf. avhendingsloven § 5-1 c jf. § 5-4 (1) jf. § 7-1 (3) bokstav a.»
Videre påsto selger at forbehold kan benyttes i mange forskjellige sammenhenger. Men at det er en ting som bestandig er sikkert, og det er at det er knyttet til overtakelsesdato. Han henviste også til at takstrapporten hadde opplyst om fuktproblemer i undertaket og at det ikke var befaring av loftet. Ut ifra alle disse punktene mente han oppsummert at det ikke var meglers risiko om manglende klargjøring.
Lagmannsretten ga kjøperne medhold
Lagmannsretten behandlet saken som en tvist der ekteparet ved aksept tok et forbehold om loftets tilstand, og det ga de rett til å trekke seg fra handelen. Det var enighet om at loftet ikke var i samsvar med forutsetningen, selv om konsekvensen var svært begrenset.
Fra dommen:
«I vurderingen av spørsmålet om ekteparet X er bundet, kommer avhendingslovens regler om hva som utgjør mangler ikke til anvendelse. Slik lagmannsretten vurderer det, har det heller ingen betydning hva som var ekteparet X motivasjon for å gjøre forbeholdet gjeldende. Videre får det heller ingen betydning at ekteparet X på et tidligere tidspunkt ga tilsvarende bud som det senere motbud, uten forbehold. Ekteparet X var på dette tidspunkt i den tro at takstmannen hadde besiktiget loftet, slik Y hadde formidlet. Senere, og før motbudet med forbehold ble akseptert, ble det avklart via megler og direkte kontakt med takstmannen at disse opplysningen ikke stemte. Herr X forklarte at de derfor ble skeptiske og søkte råd hos herr Xs far som foreslo at de skulle ta forbehold siden de ikke var gitt mulighet til å besiktige loftet. Selv om disse omstendighetene ikke har direkte betydning for om ekteparet X er bundet, vil dette bakteppet ha betydning ved tolkningen av forbeholdet.
Etter norsk rett gjelder avtalefrihet, jf. NL 5-2-1. Det er derfor full adgang til å gjøre en avtale betinget av at et forhold skal inntre, eller ikke inntre, at avtalen er såkalt suspensivt betinget. I denne saken anfører ekteparet X at det ble satt en negativ suspensiv betingelse. Gjennomføring av eiendomshandelen var betinget av at loftet var tørt. Dette er ikke bestridt av selger herr Y, men hans anførsel er at tidspunktet for vurderingen er på overtagelsestidspunktet, og at han ved å utbedre skaden før overtagelse vil oppfylle betingelsen om «tørt loft».»
Megleren opptrådde ikke riktig
Videre la retten vekt på at forbeholdet var fremsatt muntlig av megleren, og at det derfor var vesentlig hvordan hun oppfattet og håndtere forholdet. Megleren var fullstendig klar over at ekteparet nylig hadde hatt store kostnader ved rehabilitering av tak, og at de ikke ville ta den risikoen på nytt. Hun visste derfor hvor viktig et tørt loft var, og hadde uttrykt til ekteparet at de kunne fri seg fra avtalen om dette ikke var tilfelle.
I tillegg var hun kjent med at ekteparet ville se loftet, og da det ikke lot seg gjøre kom det motstridende beskjeder om befaring av takstmann.
« Disse opplysningene, sammenholdt med at ekteparet X ikke ble gitt anledning til å besiktige loftet før akseptfristen for selgers motbud, viser at ekteparet Jemtland med forbeholdet hadde til hensikt å stå fritt til å trekke seg fra handelen, på samme måte som de kunne unnlatt å akseptere motbudet om det var gitt anledning til besiktigelse på forhånd» står det i dommen.
Retten kom frem til at selger her hadde hatt mulighet til å forlenge frist for aksept av motbudet, slik at ekteparet fikk sjekket loftet. Men verken selger eller megler tok initiativ til dette, noe som er merkelig da det hadde forbygget en tvist i etterkant.
Retten støtter også at det faktum at megler ga uttrykk for at paret kunne trekke seg da skadene ble oppdaget.
Fra dommen:
«Ideelt sett burde megler da ekteparet Jemtland tok forbehold, betraktet dette som et nytt bud, i stedet for en betinget aksept av motbudet, jf. avtaleloven § 6 første ledd: «Fremtræder svaret som aksept, men stemmer det ikke med tilbudet, ansees det for avslag i forening med nyt tilbud.» Som lagmannsretten innledningsvis viser til, er ikke partene uenige i at aksepten av motbudet ble gjort med forbehold. At forbeholdet ikke fremgår av budjournalen, slik det skal etter eiendomsmeglerforskriften § 3-5, eller akseptbrevet får da ingen betydning.»
« I stedet for å føre forbeholdet inn i budjournalen har megler latt det komme indirekte til uttrykk ved denne innføringen under kommentarer til motbudet:
Selger garanterer ut fra sin kunnskap og forutsetninger, at det er tørt på loftet. Kjøper aksepterte motbud med selgers garanti, da tørt loft er en forutsetning for budaksepten.”
Her legger retten vekt på ordbruken av “garantere” og mener at dette var bekreftelse på at det ikke var feil på loftet.
Fra dommen:
««av uttrykket «garanti». Da han opplyste at han garanterte at loftet var tørt var det fordi han ikke trodde det ville dukke opp noe. Om det dukket opp noe, var han villig til å ta risikoen for det. Han hadde ikke selv vært inne på loftet siden 2016. Bevisførselen viser at Thorsnes ikke ga en juridisk garanti. Det var megler som omformulerte hans bekreftelse om at loftet var tørt («garanterer») til noe som kan misforstås som en juridisk garanti i budjournalen.»
Tilstanden på kjøpstidspunkt ble avgjørende
Lagmannsretten var enige om at forbeholdet var gjeldende og aksept av motbudet betinget nettopp denne forutsetningen. Selger var pliktig til å ha loftet klart før kjøpstidspunkt, og da det ikke ble oppfylt kunne kjøperne trekke seg. Mer at dette ikke er det samme som å kunne heve kjøpet av småbruket.
Fra dommen
«Ut fra den tolkning av ekteparet Jemtlands forbehold lagmannsretten har funnet bevist, er det ikke illojalt eller urimelig av dem å gjøre forbeholdet gjeldende. Aksepten av motbudet var betinget. Thorsnes kunne derfor ikke på aksepttidspunktet legge endelig til grunn eller innrette seg på at handelen ville bli gjennomført før forbeholdet var avklart. At feilen ved loftet beløpsmessig i ettertid synes å være beskjeden får ikke betydning når den ligger innenfor rammene av forbeholdet som ble tatt. Anken har etter dette ført fram, og Fru X og Herr X skal frifinnes.”
Ekteparet kunne derfor trekke seg fra avtalen og selger måtte betale saksomkostningene.
