LB-2017-102637
Tvistens parter er kjøper og selger av eiendom, og kjernespørsmålet omhandler erstatningskrav for frivillig vern etter naturmangfoldsloven. På avtaletidspunktet (med staten) var eiendommen solgt, men ikke overtatt. Videre er erververen av eiendommen utenfor avhendingslovens reklameringsfrist, og dette tillegges avgjørende vekt når retten her forkaster anken.
Saken gjelder: Tvist mellom kjøper og selger av en eiendom om hvem som er berettiget til en utbetalt erstatning for frivillig vern etter naturmangfoldloven. Erstatningen ble utbetalt til selgeren etter at kjøperen hadde overtatt eiendommen. Spørsmålene er særlig hvordan kjøpekontrakten skal tolkes og om kjøperen har reklamert i tide.
Nordstu Koppang Bruk er en stor landbrukseiendom i Stor-Elvdal kommune. Før salget i 2014 var eiendommen eid av Nordstu Koppang Bruk DA, med følgende selskapsdeltagere: Lars Erling Samuelsen Krogh, Jeanine Cecilie Krogh Borg, Anita Minka Krogh og Aimee Elin Krogh Salmi. Av disse er det Lars Erling Samuelsen Krogh (heretter stort sett omtalt som Krogh) som har opptrådt utad i salgsprosessen.
Salgsprosessen ble iverksatt i begynnelsen av 2013. I en verdivurdering/takst av 5. juni 2013 ble verdien av skog og utmark anslått til 37 900 000 kroner. Den resterende del av eiendommen, primært bygningsmassen, ble i en separat takst anslått til 16 609 200 kroner, slik at samlet verdivurdering var på 54 509 2000 kroner.
I taksten vedrørende skogen er det et punkt om «Frivillig vern» av den såkalte Løvlandsteigen (også omtalt som Viengskletten). Det fremgår at det var planer om vern, og at det mest omfattende alternativet ville båndlegge skogsdriften i et område på ca. 2460 dekar (totalt hadde hele eiendommen ca. 35 000 dekar produktiv skog). Videre fremgår det:
Det er ikke inngått avtale men området er i prosess. I denne verdivurderingen forutsettes det at erstatningen for det frivillige vernet beholdes av hjemmelshaver. Volum og tilvekst i området tas dermed ikke inn i taksten.
Vetle Wetlesen og Eli Wetlesen innledet i slutten av 2013 forhandlinger med Nordstu Koppang bruk DA om kjøp av eiendommen. I forbindelse med kjøpet etablerte de selskapet Nordstu Koppang Bruk AS. Det er Vetle Wetlesen (heretter stort sett omtalt som Wetlesen) som har opptrådt utad i salgsprosessen. Han var på visning/befaring av eiendommen i desember 2013, og den nevnte verneprosessen ble da omtalt.
Den 15. januar 2014 innga Wetlesen bud på eiendommen, og budet ble med enkelte modifikasjoner akseptert av selgeren dagen etter. Kjøpesummen var 39 325 000 kroner.
Fra kjøpekontrakten av 6. februar 2014 skal her bare nevnes følgende: Punkt 6 slo fast at kjøperen skulle overta eiendommen den 2. mai 2014 «med alle rettigheter og forpliktelser slik den har tilhørt selgeren», og at kjøperen «svarer fra overtakelsesdagen for alle eiendommens utgifter og oppebærer eventuelle inntekter». Av punkt 10 fremgikk at kjøperen hadde fått seg forelagt og gjort seg kjent med den ovennevnte taksten vedrørende skogen. Av punkt 5 fremgikk det at selgeren skulle utstede en urådighetserklæring som skulle tinglyses av eiendomsmegleren. En slik urådighetserklæring ble ikke tinglyst av eiendomsmegleren.
Den 25. mars 2014 ble det inngått avtale mellom Nordstu Koppang bruk DA (altså selgeren) og staten v/Miljødirektoratet om frivillig vern av et område i Løvlandsteigen. Av avtalen følger at staten skal betale 2 000 000 kroner i erstatning for vernet. For Nordstu Koppang Bruk DA ble avtalen signert av Per Morten Nyberget etter fullmakt. Nyberget hadde i en årrekke arbeidet som skogbestyrer på eiendommen.
Overtagelse av eiendommen ble gjennomført 2. mai 2014. I overtagelsesprotokollen er det ikke sagt noe om frivillig vern og erstatningen for dette.
Den 12. desember 2014 ble endelig vernevedtak truffet ved kongelig resolusjon, jf. forskrift om «Viengskletten naturreservat». Ved Fylkesmannens brev av samme dato til selgeren ble det orientert om at erstatningsbeløpet med tillegg av renter – totalt 2 062 073 kroner – ville bli utbetalt med det første. Det er ubestridt at kjøperen v/Wetlesen ble kjent med dette brevet den 28. januar 2015.
Den 9. august 2015 sendte kjøper en e-post til selger hvor det fremgikk at man «ville vurdere å bestride» selgers rett til å inngå avtalen med Miljødirektoratet om frivillig vern og å bestride «deres rett til den erstatningen med rente som deretter ble utbetalt lenge etterpå». Dette ble kort besvart av selger i e-post 26. august 2014, hvor det ble anført: «Frivillig vern av Viengskletten var inngått før vårt kontraktsforhold ved Nordstu Koppang Bruk.» Videre sendte kjøper den 18. september 2015 en e-post til selger hvor det ble gjort «uttrykkelig oppmerksom på at Nordstu Koppang Bruk AS anser deres avtale med Miljødirektoratet og den påfølgende erstatningsutbetalingen til dere som urettmessig etter kjøpekontrakten, og på dette grunnlag reklamerer på denne delen av overdragelsen».
Nordstu Koppang Bruk AS tok 26. mai 2016 ut stevning for Oslo tingrett mot de fire deltagerne i Nordstu Koppang Bruk DA, med krav om betaling av 2 062 073 kroner med tillegg av forsinkelsesrente. De saksøkte nedla i tilsvaret påstand om frifinnelse.
Oslo tingrett avsa 31. mars 2017 dom med slik domsslutning:
|
1. |
Lars Erling Samuelsen Krogh, Anita Minka Krogh, Jeanine Cecilie Krogh Borg og Aimee Elin Krogh-Salmi frifinnes. |
|
2. |
Nordstu Koppang bruk AS dømmes til å betale 501 852 – femhundreogentusenåttehundreogfemtito – kroner til Lars Erling Samuelsen Krogh, Anita Minka Krogh, Jeanine Cecilie Krogh Borg og Aimee Elin Krogh-Salmi innen 2 – to – uker fra dommens forkynnelse. |
For nærmere detaljer vedrørende saksforholdet vises til tingrettens dom og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.
Nordstu Koppang Bruk AS har anket dommen til Borgarting lagmannsrett. Ankeforhandling er holdt 15.-16. november 2018 i Borgarting lagmannsretts hus. For ankende part møtte daglig leder/styreleder Vetle Wetlesen sammen med prosessfullmektigen og rettslig medhjelper. Av ankemotpartene møtte Lars Erling Samuelsen Krogh sammen med prosessfullmektigen og rettslig medhjelper. Wetlesen og Krogh avga forklaring. Det ble avhørt tre vitner. Om bevisføringen for øvrig vises til rettsboken.
|
|
|
|
Den ankende part, Nordstu Koppang Bruk AS, har i hovedtrekk anført:
Saken gjelder spørsmål om tilbakebetaling av en erstatning på 2 millioner kroner som ved en feil er utbetalt til selgeren av eiendommen. Selgeren har rettsstridig disponert over eiendommen ved å inngå avtale om frivillig vern, og selgeren har rettsstridig mottatt erstatningsbeløpet.
Dersom kjøpsavtalen skal forstås slik at en annen enn grunneieren skal ha rett til erstatningen, må det kreve solid forankring.
Fredningsavtalen ble inngått etter at eiendommen var solgt, og erstatningen ble utbetalt til selger hele syv måneder etter at eiendommen var overtatt. At kjøper har rett til erstatningen, støttes av avhendingslovens § 3-4 (2) bokstav E om ikke–forfalte krav. Standpunktet har også støtte i avhendingsloven § 2-5 om skjæringstidspunktet for avkastning, selv om bestemmelsen ikke er direkte anvendelig. Alminnelige prinsipper om korreksjon av feilaktig betaling tilsier også at kjøperen har rett til erstatningen.
Ved avtaletolkningen har tingretten lagt for liten vekt på de objektive holdepunktene.
Kjøpekontrakten punkt 6 slår fast at eiendommen overtas «med alle rettigheter og forpliktelser slik den har tilhørt selgeren», og at kjøperen fra overtagelsen «oppebærer eventuelle inntekter». Takstens omtale av eventuell erstatning er ikke avgjørende. Taksten angir ikke forutsetninger for partenes avtale. Dersom erstatningen skulle tilfalle selger, ville det vært nærliggende å presisere dette i form av et forbehold. Erstatningen er ikke omtalt i dokumenter som bud, kjøpekontrakt, møtereferater eller overtagelsesprotokoll. Dette står i motsetning til andre forhold som selger tok uttrykkelig forbehold om, herunder Bø Gård som er uttrykkelig regulert i kjøpekontrakten punkt 11.
Urådighetserklæringen som selger utferdiget i medhold av kjøpekontrakten punkt 5, reflekterer selgers manglende rett til å råde over eiendommen. Dersom urådighetserklæringen var blitt tinglyst slik den skulle vært, ville selger ikke hatt mulighet til å opptre overfor staten i forbindelse med verneprosessen.
Partenes opptreden etter kjøpet må fastlegges ved en bevisbedømmelse hvor det sentrale er en troverdighetsvurdering av partene og vitnene. Helhetsinntrykket er at selgeren har opptrådt i det skjulte, idet kjøperen ikke er blitt orientert verken om forhandlingene med staten om erstatningsbeløp, avtaleinngåelsen med staten, vedtaket om vern eller selve utbetalingen fra staten. Det var først da Wetlesen mer tilfeldig mottok Fylkesmannens brev om erstatningsutbetalingen den 28. januar 2015 at han ble kjent med at det var inngått verneavtale og erstatningsbeløpets størrelse.
Kjøper ble ikke orientert telefonisk av selger i mars 2014 i forbindelse med avtaleinngåelsen med staten, slik selger hevder. Heller ikke medfører det riktighet at kjøper under overtagelsesforretningen i 2. mai 2014 ga uttrykk for at erstatningen skulle tilfalle selger.
Selger skrev i e-post 26. august 2015 til kjøper at frivillig vern «var inngått før vårt kontraktsforhold». Dette medfører ikke riktighet, idet kjøpekontrakten er datert 6. februar 2014 og verneavtalen er datert 25. mars 2014. Imidlertid underbygger selgers uttalelse den oppfatning at han ikke var berettiget til erstatning i henhold til en verneavtale som ble inngått etter at eiendommen var solgt.
Reklamasjonsreglene kommer ikke til anvendelse overfor et tilbakebetalingskrav som i denne saken. Subsidiært løper det ingen reklamasjonsfrist, fordi det foreligger forsettlig eller grovt uaktsomt mislighold fra selgers side. Dessuten har selger foretatt realitetsdrøftelser som medfører preklusjon av adgangen til å påberope for sen reklamasjon. Det er heller ikke rom for å anvende passivitetsregler. Selger visste at han ikke hadde krav på erstatningsutbetalingen. Eventuell rettsvillfarelse om dette må selger bære risikoen for.
Det er nedlagt slik påstand:
|
1. |
Lars Erling Samuelsen Krogh, Anita Minka Krogh, Jeanine Cecilie Krogh Borg og Aimee Elin Krogh-Salmi dømmes in solidum til å betale kr 2.062.073 til Nordstu Koppang Bruk AS med tillegg av rente etter lov om forsinkelsesrente beregnet fra 12.12.2014 til betaling skjer. |
|
2. |
Nordstu Koppang Bruk AS tilkjennes sakskostnader for ting- og lagmannsrett. |
|
|
|
|
Ankemotpartene, Aimee Elin Krogh Salmi, Anita Minka Krogh, Lars Erling Samuelsen Krogh og Jeanine Cecilie Krogh Borg, har i hovedtrekk anført:
Det var både avtalt og forutsatt mellom partene at selger skulle beholde erstatningen.
Avtaletolkningen må skje etter alminnelige prinsipper fastsatt i rettspraksis og teori. Tingretten har anvendt disse prinsippene korrekt.
Partenes felles forståelse av avtalen må legges til grunn. Kjøper var kjent med verneprosessen gjennom omtalen i taksten og på befaringen i desember 2013. Kjøper fremmet ikke innsigelser mot takstens bestemmelse om at erstatningen beholdes av hjemmelshaver. I mars 2014 ble kjøper orientert av selger om at avtalen med staten ville bli inngått, og på overtagelsesforretningen i mai 2014 ga kjøper uttrykk for at selger skulle beholde erstatningen. Fra kjøper beviselig fikk vite om erstatningsutbetalingen, 28. januar 2015, ventet han mer enn seks måneder med å følge dette opp overfor selger, noe som underbygger at det var en felles forståelse at selger skulle beholde erstatningen.
På bakgrunn av takstens opplysninger, som kjøpers bud var basert på, har kjøper uansett forstått eller han burde ha forstått at selger mente å beholde erstatningen. Det følger dermed av den såkalte god tro-standarden at selgers forståelse av avtalen skal legges til grunn.
En objektiv tolkning av avtalen er bare aktuell dersom ingen av de to ovennevnte tolkningsprinsippene kommer til anvendelse. Ved en objektiv tolkning er man ikke henvist til en ren ordlydsfortolkning, jf. HR-2016-1447-A. Takstens opplysninger må være avgjørende. Det fremgikk at det var en pågående fredningsprosess, at erstatningen skulle beholdes av «hjemmelshaver», og at det aktuelle verneområdet derfor var holdt utenfor taksten. Kjøper leste taksten og fikk orientering om fredningsprosessen under befaringen i desember 2013. Dessuten viste kjøper til taksten i sitt bud, og kjøpekontrakten viser til taksten. Standardbestemmelsene i kjøpekontrakten kan ikke gå foran taksten. Saken skiller seg fra LA-2015-68454, hvor erstatningen ikke hadde vært tema i forbindelse med kjøpet.
Urådighetserklæringen er avledet av partenes avtale og har ingen selvstendig betydning for fastleggelsen av avtalens innhold. Urådighetserklæringen er kun en tinglysningssperre. Da selve fredningsvedtaket ble tinglyst i januar 2015, ville for øvrig tinglysningssperren ha vært borte, ettersom den kun skulle gjelde frem til oppgjør av kjøpesummen.
Bestemmelsene i avhendingsloven som kjøper har vist til, kommer ikke til anvendelse. Avhendingsloven § 3-4 andre ledd bokstav e) gjelder ikke ved «som den er»-kjøp, jf. Rt-2005-1281. Avhendingsloven § 2-5 står tilbake for avtale, jf. § 1-2.
Kjøper har uansett reklamert for sent. Både avhendingsloven § 4-19
Det er ikke grunnlag for unntak fra reklamasjonsreglene etter avhendingsloven § 4-19 tredje ledd. Man står overfor en tolkningsuenighet, og selgers avtaletolkning er fullt forsvarlig. Heller ikke har selger ved realitetsdrøftelser dispositivt fraskrevet seg retten til å påberope reklamasjonsinnsigelsen. Det er ikke grunnlag i rettspraksis for at reklamasjonsspørsmålet må tas opp første gang man kommenterer et krav. For sen reklamasjon ble påberopt i tilsvaret til forliksklagen i januar 2016.
Gjennom sin langvarige passivitet har kjøper uansett gitt avkall på å kreve erstatningsbeløpet. Kjøper ble orientert i mars 2014 om at verneavtalen ville bli inngått, og erstatningen ble dessuten omtalt på overtagelsesforretningen i mai 2014. Først i august 2015 fulgte kjøper opp spørsmålet.
Det er nedlagt slik påstand:
|
1. |
Anken forkastes. |
|
2. |
Lars Erling Samuelsen Krogh, Anita Minka Krogh, Jeanine Cecilie Krogh Borg og Aimee Elin Krogh-Salmi tilkjennes sakens omkostninger for lagmannsretten. |
|
|
|
|
Lagmannsretten bemerker:
|
|
|
|
Innledning
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som tingretten, men med en annen begrunnelse.
Det er særlig to forhold som særpreger saken. For det første inngikk selgeren avtale med staten v/Miljødirektoratet om frivillig vern av deler av eiendommen etter at eiendommen var solgt. Kjøpekontrakt var signert 6. februar 2014, mens verneavtalen mellom selgeren og staten, med et avtalt erstatningsbeløp på 2 millioner kroner, ble inngått 25. mars 2014. Den 2. mai 2014 overtok kjøperen eiendommen. Etter en høringsrunde ble endelig vernevedtak truffet ved kongelig resolusjon den 12. desember 2014 (forskrift om «Viengskletten naturreservat»). Ved Fylkesmannens brev av samme dato ble selger orientert om at erstatningsbeløpet med tillegg av renter ville bli utbetalt med det første.
For det andre hevder kjøperen v/Wetlesen at det var først da han 28. januar 2015 mottok det sistnevnte brevet, at han ble kjent med avtalen og vedtaket om vern, erstatningsbeløpet og at beløpet ble utbetalt til selger. Selgeren v/Krogh har derimot hevdet at han i mars 2014 telefonisk orienterte Wetlesen om at dokumenter om frivillig vern ville bli signert, og at Wetlesen på overtagelsesforretningen 2. mai 2014 ga uttrykk for at Krogh skulle beholde erstatningen.
Som det vil fremgå nedenfor, er lagmannsretten kommet til at kjøperen har tapt sitt eventuelle krav på erstatningsbeløpet på grunn av for sen reklamasjon. Lagmannsretten finner det derfor ikke nødvendig å ta bestemt stilling til om det var kjøper eller selger som etter kontraktsforholdet hadde krav på erstatningen. Likevel vil lagmannsretten bemerke følgende om dette spørsmålet:
|
|
|
|
Spørsmålet om selgeren eller kjøperen var berettiget til erstatningen
Lagmannsretten vil først si noe om karakteren av kjøperens krav mot selgeren om betaling av et beløp tilsvarende erstatningen fra staten. Kjøperen har til dels argumentert for at det ikke er tale om et kontraktsrettslig krav. Lagmannsretten forstår det slik at dette bygger på at det er den aktuelle eieren som overfor staten har krav på erstatningen, jf. også naturmangfoldloven § 50, og at det derfor ikke er et kontraktsrettslig spørsmål hvem som er berettiget til erstatningen. Når utbetaling likevel skjedde til tidligere eier (selgeren), var det ifølge kjøperen fordi selgeren urettmessig fortsatte å opptre som eier overfor staten i verneprosessen, uten at kjøperen var kjent med dette. Kjøperen har anført at dette ble muliggjort blant annet ved at eiendomsmegleren ikke tinglyste urådighetserklæringen etter kjøpet, og ved at brevpost i verneprosessen ble sendt til selgeren (Nordstu Koppang Bruk DA) og ikke til kjøperen (Nordstu Koppang Bruk AS).
Lagmannsretten bemerker at naturmangfoldloven § 50 – som for øvrig ikke synes direkte anvendelig ved frivillig vern – ikke i seg selv løser spørsmålet om hvem erstatningsbeløpet endelig skal tilfalle hvor det har vært et eierskifte, jf. også LA-2015-68454. Lagmannsretten anser dette som et kontraktsrettslig spørsmål, som må løses på grunnlag av det konkrete kontraktsforholdet, sammenholdt med avhendingslovens bestemmelser og alminnelige obligasjonsrettslige prinsipper. Kjøperen har for øvrig selv bygget deler av sine anførsler på kjøpekontraktens bestemmelser.
Det eneste kontraktsdokumentet som uttrykkelig omtaler verneprosessen og erstatningen, er taksten (verdivurderingen) fra Øverby Skog AS datert 5. juni 2013. På side 15 i taksten står det:
Frivillig vern.
Løvlandsteigen
Det er planer om frivillig vern av et større område i Løvlandsteigen. Det mest omfattende alternativet vil båndlegge skogsdriften i et område på ca. 2460 daa. Grunneier beholder grunneiendomsretten samt jaktrett.
Dette området er tatt ut av skogbruksplanen i forhold til volum og tilvekst. Terrenget er bratt og tungdrevet. Her ligger de største MIS figurene.
Det er ikke inngått avtale men området er i prosess. I denne verdivurderingen forutsettes det at erstatningen for det frivillige vernet beholdes av hjemmelshaver. Volum og tilvekst i området tas dermed ikke inn i taksten.
I kjøpekontrakten av 6. februar 2014 (punkt 10) er taksten nevnt som et dokument som kjøperen «har fått seg forelagt og gjort seg kjent med».
Et hovedspørsmål i saken er om det ovenfor siterte punktet i taksten regulerer hvem som har krav på erstatningen etter verneavtalen. Lagmannsretten ser at det gir god mening at selgeren skulle beholde erstatningen siden verdien av det aktuelle området ble holdt utenfor taksten. Det er i utgangspunktet naturlig å tenke at en takst har innflytelse på kjøpesummen, slik at kjøperen oppnådde en lavere kjøpesum fordi det aktuelle området ble unntatt fra taksten. Dette gjelder selv om det aktuelle området («Løvlandsteigen») kun utgjorde en mindre del av skogsarealet, og selv om avtalt kjøpesum faktisk ble betydelig lavere enn den samlede taksten for eiendommen. Når det i taksten står at «erstatningen for det frivillige vernet beholdes av hjemmelshaver», kan det derfor være nærliggende å forstå «hjemmelshaver» som daværende hjemmelshaver, altså selgeren.
Imidlertid kan det synes problematisk å forstå klausulen slik at selgeren skulle ha rett til å inngå en verneavtale med staten etter at eiendommen var solgt, slik det her skjedde. En rent praktisk betraktning er at verneprosessen ikke var sluttført i og med verneavtalen, og at det kan virke uryddig at tidligere eier i et ubestemt tidsperspektiv skulle opptre i verneprosessen. Selgerens interesse ville i denne situasjonen være knyttet til å maksimere erstatningsbeløpet, uten nødvendigvis å ivareta kjøperens interesser i eiendommen. En slik ordning synes å påkalle en uttrykkelig regulering i avtalen. På den annen side kan det hevdes at når det først ble inngått en verneavtale og fattet et vernevedtak, ville det på grunnlag av takstens opplysninger fremstå som en uberettiget/tilfeldig fordel for kjøperen å motta erstatningsutbetalingen.
Det er også et spørsmål om reguleringen i taksten uansett må stå tilbake for kjøpekontraktens bestemmelser, særlig punkt 6 om at eiendommen overdras «med alle rettigheter og forpliktelser slik den har tilhørt selgeren», eventuelt også bestemmelsen i samme punkt om at kjøperen fra overtagelsesdagen «oppebærer eventuelle inntekter».
Kjøperen har dessuten vist til avhendingsloven § 2-5 og § 3-4 andre ledd bokstav e). Det er ikke anført at disse bestemmelsene direkte løser spørsmålet om rett til erstatningen. Avhendingsloven § 2-5 gjelder bare gjelder «avkasting», som ikke nødvendigvis omfatter en erstatningsutbetaling som i saken her. Avhendingsloven § 3-4andre ledd bokstav e) om ikke–forfalte krav synes bare å gjelde løpende/terminvise ytelser og ikke engangserstatning, jf. Ot.prp.nr.66 (1990–1991) side 85, jf. også LA-2015-68454. Lagmannsretten ser det likevel slik at disse bestemmelsene gir en viss støtte for generelle betraktninger om hvem som etter overtagelsen har rett til ytelser knyttet til eiendommen.
Videre er det et spørsmål hva som kan utledes av partenes opptreden i tiden etter at eiendommen ble solgt, dels som bevisgrunnlag for en eventuell felles forståelse hos partene, og dels som selvstendig rettsstiftende grunnlag. Det er omtvistet hvorvidt Krogh i en telefonsamtale rundt 20. mars 2014 orienterte Wetlesen om at det ville bli inngått verneavtale med staten, og om Wetlesen under overtagelsesforretningen 2. mai 2014 ga uttrykk for at Krogh skulle beholde erstatningen (noe to vitner har forklart for lagmannsretten).
Basert på det Krogh selv har forklart om telefonsamtalen i mars 2014 – at han orienterte om at man var i ferd med å undertegne «endelig dokumentasjon» på vernet/fredningen uten at Wetlesen reagerte på dette – er det etter lagmannsrettens syn vanskelig å trekke bestemte slutninger fra det som eventuelt ble sagt. Tilsvarende gjelder for omtalen av erstatningsspørsmålet på overtagelsesforretningen. Ifølge Krogh og de to vitnene skal Wetlesen ha sagt at «erstatningen beholder vel du» eller lignende, men dette var i en opphetet replikkveksling om et annet tema, og uten at det ble sagt noe mer om erstatningen.
Når det gjelder urådighetserklæringen og manglende tinglysning av denne, jf. kjøpekontrakten punkt 5, kan lagmannsretten ikke se at dette får betydning for spørsmålet om hvem som var berettiget til erstatningen. En urådighetserklæring gir ikke selvstendig bidrag til fastleggelsen av partenes rettigheter og plikter i kontraktsforholdet. Eiendomsmeglerne har for øvrig forklart at grunnen til at urådighetserklæring ikke ble tinglyst, var at det oppstod problemer med å fastlegge alle gårds- og bruksnumrene på eiendommen og få innhentet korrekt bevitnede fullmakter fra noen av andelseierne.
Etter dette er det slik lagmannsretten ser det, ikke opplagt hvem av kjøper eller selger som var berettiget til erstatningsutbetalingen. Lagmannsretten trenger som nevnt ikke ta stilling til spørsmålet, all den tid lagmannsretten er kommet til at det uansett er reklamert for sent.
|
|
|
|
Spørsmålet om kjøperen har reklamert i tide
Lagmannsretten anser det som nevnt å være et kontraktsrettslig spørsmål hvem som har rett til erstatningsbeløpet som staten utbetalte. Når kjøperen krever tilbakebetaling av erstatningsbeløpet som selgeren har mottatt fra staten, ser lagmannsretten det slik at kjøperen gjør gjeldende at selgeren har begått avtalebrudd ved å motta og beholde erstatningen, eventuelt at det også var et avtalebrudd å inngå verneavtalen med staten.
Kjøperen har også selv til dels formulert sitt krav som et kontraktsrettslig krav.
Som følge av kravets kontraktsrettslige karakter mener lagmannsretten at reklamasjonsreglene i avhendingsloven § 4-19, jf. også kjøpekontrakten punkt 8, må gjelde for kjøperens krav mot selgeren.
Både avhendingsloven § 4-19 og kjøpekontrakten punkt 8 pålegger kjøperen å gjøre gjeldende avtalebrudd innen rimelig tid etter at kjøperen oppdaget eller burde oppdaget avtalebruddet.
Lagmannsretten legger til grunn at reklamasjonsfristen senest begynte å løpe da kjøperen v/Wetlesen den 28. januar 2015 mottok Fylkesmannens brev om vernevedtaket. Av brevet fremgikk at det «i henhold til avtale» ville bli utbetalt et erstatningsbeløp på 2 millioner kroner med tillegg av renter til en angitt bankkonto. Lagmannsretten ser det slik at kjøperen med dette fikk de opplysningene som var nødvendig for innen rimelig tid å fremme et krav om tilbakebetaling av erstatningsbeløpet.
Først den 9. august 2015 sendte Wetlesen følgende e-post til Krogh:
Lars Erling,
Vi er blitt kjent med at Nordstu Koppang Bruk DA, i etterkant av at kontrakten var underskrevet med oss om kjøp av Nordstu, og etter at vårt kontraktsforbehold om konsesjon var bortfalt, inngikk avtale med Miljødirektoratet om frivillig vern av Viengskletten. Vi er også kjent med at Kongen i Statsråd i desember 2014 fattet vedtak om vern, og at det deretter ble utbetalt en erstatning til Nordstu Koppang Bruk DA. Vi vil vurdere å bestride deres rett til å inngå slik avtale med direktoratet, samt bestride deres rett til den erstatningen med rente som deretter ble utbetalt lenge etterpå. I denne omgang ber jeg om å få oversendt avtalen, og eventuelle kommentarer du måtte ha.
Den 26. august 2015 svarte Krogh slik:
Vetle,
Dette er ikke riktig. Frivillig vern av Viengskletten var inngått før vårt kontraktsforhold ved Nordstu Koppang Bruk.
Videre sendte Wetlesen den 18. september 2015 følgende e-post til Krogh:
Lars Erling
Jeg viser til vår korrespondanse nedenfor, og gjør med dette uttrykkelig oppmerksom på at Nordstu Koppang Bruk AS anser deres avtale med Miljødirektoratet og den påfølgende erstatningsutbetalingen til dere som urettmessig etter kjøpekontrakten, og på dette grunnlag reklamerer på denne delen av overdragelsen.
Den 9. oktober 2015 sendte kjøperen ved sin prosessfullmektig søksmålsvarsel til selgeren.
Lagmannsretten tar utgangspunkt i at det gikk over seks måneder fra reklamasjonsfristen startet å løpe den 28. januar 2015 til kjøperen sendte e-posten den 9. august 2015. En klar reklamasjon ble først fremsatt i e-posten den 18. september 2015, altså ca. syv og en halv måned etter at reklamasjonsfristen startet å løpe.
Under ankeforhandlingen har Wetlesen, som forklaring på hvorfor han ventet så vidt lenge med å reklamere, vist til at han måtte konferere med andre først, at partene hadde en annen pågående tvist som opptok ham, at han var mye opptatt med driften av eiendommen og at det var mange mellomliggende fri-/feriedager.
Lagmannsretten anser det klart at kjøperen med dette ikke overholdt plikten til å reklamere innen rimelig tid. Dette gjelder selv om man skulle legge til grunn at e-posten av 9. august 2015 inneholdt en reklamasjon, slik at det gikk ca. seks måneder. Til sammenligning er det i Rt-2010-103, som til forskjell fra foreliggende sak gjaldt en privat huskjøper, lagt til grunn at «en reklamasjonstid etter avhendingsloven på tre måneder [må] være i ytterkanten av hvor lenge en kjøper normalt kan vente med å reklamere over feil som er blitt oppdaget» (avsnitt 66).
Lagmannsretten forstår det også slik at kjøperen ikke bestrider at det er reklamert for sent dersom reklamasjonsreglene kommer til anvendelse. Imidlertid er det anført at unntaket i avhendingsloven § 4-19 tredje ledd kommer til anvendelse, og at selgeren uansett har foretatt «realitetsdrøftelser» som avskjærer adgangen til å påberope forsinket reklamasjon.
Avhendingsloven § 4-19 tredje ledd gjør unntak fra reklamasjonsreglene «dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru». Lagmannsretten har ovenfor latt det stå åpent hvem som hadde rett til erstatningen, men har påpekt at svaret ikke er opplagt. På bakgrunn av denne vurderingen kan lagmannsretten ikke se at selgeren har opptrådt på en slik sterkt klanderverdig måte som avhendingsloven § 4-19tredje ledd omhandler. Selgeren har bygget på en forsvarlig tolkning av kontrakten.
Deler av bevisførselen har tatt sikte på å belyse hvorvidt selgeren etter salget forsøkte å skjule verneprosessen og erstatningsutbetalingen for kjøperen. At det var en pågående verneprosess, fremgår av taksten og var dessuten tema på befaringen i desember 2013. Dette har Wetlesen erkjent. Lagmannsretten legger til grunn at erstatningen også var tema på
overtagelsesforretningen i mai 2014, selv om rekkevidden av det som ble sagt, er uklar, jf. ovenfor om dette. Etter lagmannsrettens syn har det formodningen mot seg at selgeren skulle forsøke å skjule verneprosessen, da det på et tidspunkt måtte komme for en dag at det var truffet et vernevedtak. Herunder var det slik at vernevedtaket skulle tinglyses på eiendommen, slik det ble gjort i januar 2015.
Etter dette finner lagmannsretten at unntaket i avhendingsloven § 4-19 tredje ledd ikke kommer til anvendelse.
Når det gjelder anførselen om «realitetsdrøftelser», bygger dette på at selgeren i e-post 12. november 2015 til kjøperens advokat ikke påberopte at det var reklamert for sent, men derimot bestred realiteten i kjøperens krav. Under ankeforhandlingen er det opplyst at reklamasjonsfristen ble tatt opp i tilsvar 29. januar 2016 til forliksklagen; dette er ikke dokumentert for lagmannsretten, men det er heller ikke bestridt og legges derfor til grunn.
Lagmannsretten bemerker at i den grad man kan tape en innsigelse om forsinket reklamasjon på grunn av «realitetsdrøftelser», forutsetter dette en konkret vurdering av partenes opptreden. I juridisk teori er det antatt at vurderingstemaet vil være hvorvidt realitetsdrøftelsene gir motparten grunn til å regne med at reklamasjonsfristen ikke vil bli påberopt, enten slik at man dispositivt har fraskrevet seg retten til å påberope forsinket reklamasjon eller fordi alminnelige passivitetsregler tilsier at retten til å påberope forsinket reklamasjon er tapt, jf. for eksempel Monsen, Om reklamasjonsregler, passivitetsprinsipper og realitetsdrøftelser, i Jussens Venner 2010 side 147-203på side 196-203.
Lagmannsrettens vurdering er at selgerens e-post 12. november 2015 ikke inneholder noe som kunne gi kjøperen grunn til å regne med at reklamasjonsfristen ikke ville bli påberopt senere. E-posten var svar på søksmålsvarselet 9. oktober 2015, og partene befant seg i en tidlig fase av tvisten. E-posten ble for øvrig sendt fra selgeren personlig, og ikke fra en advokat. Lagmannsretten anser det tidsnok at reklamasjonsfristen ble påberopt i tilsvaret til forliksklagen i januar 2016.
Lagmannsrettens konklusjon er at kjøperen ved å reklamere for sent tapte retten til å gjøre gjeldende mot selgeren et krav på erstatningsutbetalingen.
Etter dette forkastes anken.
|
|
|
|
Sakskostnader
Ankemotpartene har vunnet saken, og skal da som hovedregel tilkjennes fulle sakskostnader både for lagmannsretten og tingretten, jf. tvisteloven § 20-2 første ledd, jf. § 20-9 første og andre ledd. Lagmannsretten mener videre at det ikke foreligger tungtveiende grunner som gjør det rimelig å gjøre unntak, jf. tvisteloven § 20-2tredje ledd. For så vidt gjelder spørsmålet om det ble reklamert i tide, har lagmannsretten ikke funnet saken tvilsom.
Ankemotpartene har krevd sakskostnader for lagmannsretten med 599 360 kroner, hvorav 577 500 kroner er salær. Ankende part har gjort gjeldende at kravet er for høyt, under henvisning til høyt timeforbruk frem til ankeforhandlingen og at det er fakturert for en rettslig medhjelper under ankeforhandlingen. Ankende part har selv fremmet et salærkrav på 440 000 kroner for lagmannsretten.
Lagmannsretten finner at ankemotpartenes krav er noe høyt sett hen til tvistesummen og de spørsmålene saken har reist. Det må likevel tas i betraktning at ankende part først under ankeforhandlingen frafalt visse anførsler. Lagmannsretten finner etter dette at salærkravet i medhold av tvisteloven § 20-5 første ledd passende kan settes til 475 000 kroner. I tillegg kommer kostnader til vitner og juridisk utdrag på 21 860 kroner, slik at beløpet før påslag av merverdiavgift blir 496 860 kroner. Med tillegg av merverdiavgift tilkjennes dermed sakskostnader for lagmannsretten med 621 075 kroner.
Lagmannsretten ser ikke tilstrekkelig grunnlag for å endre tingrettens sakskostnadsavgjørelse, jf. tvisteloven § 20-9.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning
|
1. |
Anken forkastes. |
|
2. |
I sakskostnader for lagmannsretten betaler Nordstu Koppang Bruk AS til Lars Erling Samuelsen Krogh, Anita Minka Krogh, Jeanine Cecilie Krogh Borg og Aimee Elin Krogh Salmi i fellesskap 621 075 – sekshundreogtjueentusenogsyttifem – kroner innen 2 – to – uker fra dommens forkynnelse |
