Eieren fikk hevet kjøpet fordi vesentlig informasjon var utelatt fra prospektet.
Leiligheten hadde ikke brukstillatelse som separat boenhet. Dette hevdet megleren at var vanlig i Oslo og helt uproblematisk, skriver Avisa Oslo.
Boligen manglet ferdigattest
Det var ikke tingretten enig i, og ga kjøper medhold i at boligkjøpet kunne heves. Det var usikkert om det måtte utbedres for å få brukstillatelse, så prisavslag var uaktuelt.
– Dommen er grundig og resultatet er som forventet. Saken har vært en stor belastning for min klient som investerte 3,7 millioner i det som viste seg å være et verdiløst objekt, sier advokat Edvin Berger Rasmussen, som er prosessfullmektig til kjøperen.
Leiligheten var en del av en villa som gjennom de siste årene var blitt delt opp i flere boenheter. Disse enhetene hadde ikke blitt godkjent av kommunen. Selgeren hadde trodd leiligheten var lovlig frem til hun skulle selge den i 2019.
Hun oppdaget at det ikke forelå noen ferdigattest og at det ikke var brukstillatelse for den som separat boenhet. Da hun kjøpte leiligheten hadde hun fått helt andre opplysninger.
Les også: Heving av boligkjøp – En komplett oversikt
Krevde svært omfattende tiltak
Hun gikk til søksmål mot eiendomsmeglerfirmaet og krevde erstatning for feil informasjon. I tillegg leide hun inn konsulenter for å hjelpe henne med søknad om ettergodkjenning av leiligheten.
Dessverre var det svært omfattende utbedringer i leilighetsbygget som måtte gjøres for å godkjenne boligen. Kvinnen skjønte at prosessen med kommunen ville bli lang og dyr, og ønsker derfor å selge leiligheten.
«Vi har jobbet en stund med å få leiligheten godkjent som separat boenhet. Dette utløser helt vanvittige krav til oppgradering etter tek17 standard så nå forsøker vi å selge den som den er med opplysninger i salgsoppgaven om situasjonen», skrev hun i en e-post til de andre sameierne i bygningen.
Hun tok kontakt med to forskjellige meglere. Den ene mente leiligheten var usalgbar, og den andre mente at det ikke var noe problem.
Hevdet at ferdigattest ikke var nødvendig
Det var DNB eiendom som tok salgsoppdraget, og megleren hadde tidligere solgt en av de andre seksjonene før, uten ferdigattest. Han påsto at dette verken hadde betydning for verdien eller risiko.
Leiligheten ble til slutt solgt for 3,725 000 kroner. Kort tid etter salget så uttrykte kjøperen skepsis rundt manglende ferdigattest.
Megleren ga beskjed om at:
«Hele huset mangler ferdigattest, ble bygget i 1890 og leilighetene i 3 etasje ble etablert fra 1 til 3 boenheter i 1969 og som nevnt i prospektet ble det godkjente tegninger på bad og kjøkken. Noe øvrig ferdigattest foreligger ikke. Folk har bodd her siden byggeår, og flere av leilighetene er omsatt mange ganger :)»
Kjøperen svarte på dette med at hun hadde fått vite at det manglet rømningsvei og utbedring av dette ville bety store kostnader. Det ble holdt tilbake 350 000 kroner under overtakelsen og noen måneder senere ble det tatt ut stevning.
I dommen står det at:
«Ut fra informasjonen som var kjent for (selger), gir salgsoppgaven et inntrykk av at det mer ble lagt opp til å gi et minimum av informasjon, enn en åpen og ærlig presentasjon av de problematiske sidene ved eiendommen. Det står at det foreligger ferdigattest for innredning av kjøkken og dusjbad i tredje etasje, men ikke at dette gjelder en annen leilighet enn den som er til salgs. I tillegg er det brukt formuleringer som er egnet til å gi inntrykk av at det ikke er noen dramatikk i at det mangler dokumentasjon i kommunens arkiver om byggemelding og bruksendring av eiendommen, som at det «kan» forekomme avvik fra godkjente byggemeldinger», og at selger har søkt kommunen om en «formell» godkjenning av sin boenhet. For øvrig er det kritikkverdig at det ikke ble gitt opplysninger om at det manglet rømningsvei».
Det endte med at boligsalget ble opphevet og kjøperen ble tilkjent 660 000 kroner i erstatning og saksomkostninger.
Les mer om erstatning etter boligkjøp her
Viktig å vite om boligen er lovlig
Kommunikasjonsrådgiver i Plan og bygningsetaten, Trude Lucie Nedregård Isaksen, forteller at som boligeier er du ansvarlig for at leiligheten er lovlig, uavhengig om det er tidligere eier som har stått for ulovligheten. Det kan i verste fall føre til at du må flytte ut.
Hun forteller at det skjer ulovlige ombygginger i Oslo, og før 2018 var det ikke sammenheng mellom eierseksjonsloven og plan- og bygningsloven. Kommunen kunne derfor ikke hindre seksjonering av leiligheter, selv om leilighetene ikke var godkjent etter plan- og bygningsloven.
– Dette ble heldigvis endret ved lovendringen i 2018, slik at lovverket ble samkjørt, sier hun.
Konsekvensen av dette ble at boligeiere kan ha boliger som ikke er godkjent etter plan- og bygningsloven, og som derfor er ulovlig å bo i.
Dersom en bolig ikke er brannsikker , oppfyller krav til lys og støyforhold så er den ikke godkjent og man må flytte ut av den.
Manglende ferdigattest kan være en utfordring
Selgeren tapte hele saken og leder for vedkommendes forsikringsselskap, Mille Haslun Mellby i Claim Link opplyser at dommen ikke vil bli anket.
Hun forteller videre at manglende ferdigattest er en utfordring om ikke kjøpers gjøres spesifikk oppmerksom på det i salgsdokumentasjonen . I en del saker blir det gitt en midlertidig brukstillatelse slik at eiendommen kan tas i bruk før ferdigattesten er ustedt.
-I tidligere salgsprosesser har vi ikke vært oppmerksom på at det ikke forelå ferdigattest. Leiligheten ble omgjort til egen boenhet for mange år siden, og praksis med bygningskontroll fra offentlige myndigheter var skjerpet siden den gang, forteller hun.
DNB har blitt spurt om hvorvidt de gjorde en feil, og svarer at de gjorde en grundig vurdering av teksten i salgsoppgaven før leiligheten ble lagt ut for salg.
-Vi mener vi har opplyst i henhold til hva som kan forventes ut ifra meglers kunnskap og undersøkelser om boliger, svarer DNBs Eiendoms kommunikasjonsrådgiver Vidar Korrsberg Dalsbø.
Han ønsker ikke si noe mer om saken, og avslutter med å si at det er en konflikt mellom kjøper og selger.
