Når megler påtar seg å selge en eiendom har han en opplysningsplikt overfor den som kjøper. Den gjelder alle forhold ved eiendommen som måtte være av betydning. Det er ikke tilstrekkelig at megler gjengir de opplysningene som er gitt av selgeren. Det er også en forventing om at den som har fått oppdraget om å selge i tillegg foretar sine egne undersøkelser.
Her skal vi se på regelverket bak undersøkelses- og opplysningsplikten, og hva den i praksis innebærer.
Eindomsmeglingsloven (emgll.)
Den alminnelige undersøkelses- og opplysningsplikten er regulert i emgll. § 6-7 og er systematisert i tre deler:
Emgll. § 6-7 første ledd regulerer meglers plikt til å gi opplysninger om eiendommen som interessenter har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen.
Videre oppstilles det i bestemmelsens annet til femte ledd minstekrav til hva megler skal opplyse om skriftlig.
Til slutt, sjette ledd gir Finansdepartementet forskriftshjemmel til å fastsette ytterligere krav til opplysninger eller hva som skal inntas i salgsoppgaven.
3 plikter
Bestemmelsen er ment å utvide informasjonsansvaret etter tidligere gjeldende rett, og består i dag av tre plikter som må oppfylles for å ivareta lovgivers forventninger: Pliktene til å innhente, kontrollere og formidle relevant informasjon om eiendommen.
Meglers anledning til å komme med tilfredsstillende opplysninger må forekomme i forkant av handelen, det er bare opplysninger som kjøper kan regne med å få og som vil få betydning for avtalen som er relevante ved denne vurderingen.
Dersom megler har fått vite om en kjøpers spesielle behov vil dette måtte tas i betraktning, og dette kan utvide meglerens opplysnings eller undersøkelsesplikt noe. Det vil ikke alltid være nødvendig for megler å innhente informasjon eller føre kontroll med opplysninger som vil være urimelig ressurskrevende eller vanskelig å få kontrollert, selv om det er informasjon kjøper har grunn til å regne med å få som kan få betydning for avtalen. Dette må vurderes konkret opp mot hvor sentrale opplysningene er og omstendighetene for øvrig.
Dette skal med i salgsoppgaven
Ved vurderingen av hva slags opplysninger som skal inntas i salgsoppgaven, og hva som kan være i vedlegg, uttalte lovutvalget:
«[d]e uttrykkelig lovpålagte minimumsopplysningene må inntas i selve oppgaven, ikke bare i vedleggene. […]Megleren må som profesjonell mellommann bruke sin kunnskap til å trekke ut relevante opplysninger i vedleggene og skrive disse inn i salgsoppgaven. […]Det bør legges vekt på at salgsoppgaven skal være oversiktlig, uten unødig detaljinformasjon».
Emgll. § 6-7 (2)-(5) er ment å være minstekrav til hva en kjøper kan forvente å få i en «skriftlig oppgave». Det stilles ingen eksplisitte krav til hva slags dokument dette skal være, men i praksis vil det være salgsoppgaven – og vedleggene til denne – som vil være meglerens anledning til å presentere opplysningene på best mulig måte.
Les mer om manglende opplysninger i finn-annonsen her.
Meglers skjønn
Hva megler velger å innta i salgsoppgaven utover de lovpålagte minimumskravene er satt til meglerens eget skjønn, men det vil være i strid med lovutvalgets intensjoner og god meglerskikk dersom man bevisst plasserer opplysninger av en viss karakter i vedlegg.
«Oppdragstakeren skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Har oppdragstakeren ikke foretatt innhenting og kontroll av opplysninger som nevnt i første punktum, skal kjøperen før handel sluttes, gis skriftlig orientering om grunnen til dette.»
Ordlyden i emgll. § 6-7 første ledd første punktum tilsier at det må foreligge opplysninger kjøper «har grunn til å regne med å få», og at opplysningene «kan få betydning for avtalen».
Det oppstilles dermed ingen konkrete krav til hva som alltid vil være relevant, men første ledd må sees i lys av resten av bestemmelsen som helhet.
Hva har kjøper «grunn til å regne med å få»?
Ordlyden tilsier at kravet ikke er ubegrenset. Det er i utgangspunktet den objektive vurderingen av hva en kjøper har «grunn til å regne med å få» som omfatter meglers plikter.
Dette må nyanseres noe. Dersom kjøper har gjort megler oppmerksom på subjektive forhold som vanligvis ikke omfattes av opplysnings- og undersøkelsesplikten, vil dette kunne utvide undersøkelsesplikten for megler.
Den generelle opplysnings- og undersøkelsesplikten i emgll. § 6-7 første ledd er utarbeidet etter mønster fra avhendingsloven og den øvrige kontraktslovgivningen.
For å fastsette innholdet av kravet «grunn til å regne med å få» vil avhl. §§ 3-7 og 3-8 kunne være veiledende.
Les om eiendomsmeklers opplysningsplikt om offentligrettslige pålegg her
Eiendomsmeklers opplysningsplikt om offentligrettslige pålegg
Utgangspunkt i alminnelig kontraktsrett
Spørsmålet er i hvilken grad den etablerte normen ved krav til opplysninger i kontraktslovgivningen vil ha overføringsverdi til opplysninger i eiendomsmeglingsloven.
Lovutvalget ønsket å videreføre de godt innarbeidede normene fra kontraktslovgivningen da de allerede hadde et tillagt innhold gjennom rettspraksis. De ønsket å lette tolkningen og forståelsen av innholdet i den nye bestemmelsen.
Dette trekker i retning av at emgll. § 6-7 første ledd skal tolkes i samsvar med det etablerte innholdet i avhl. § 3-7 første punktum.
Det er likevel flere forskjeller mellom bestemmelsene. Emgll. § 6-7 første ledd presiserer at det må foreligge en objektiv vurdering av hva en kjøper kan forvente å få av informasjon fra megler før avtaleinngåelsen – «har grunn til å regne med å få».
Avhl. § 3-7 første punktum henspeiler den konkrete mangelsvurderingen til etter avtaleinngåelsen – «hadde grunn til å regne med å få».
Videre foreligger det et aktsomhetskrav i at selger «kjente eller måtte kjenne til» de konkrete opplysningene. Det stilles ikke et slikt krav til megler i emgll. § 6-7 første ledd.
Disse vesensforskjellene henger sammen med meglers rolle ved en eiendomsoverdragelse.
Hva megler ikke kan vite
Megleren er en mellommann og har ikke hatt anledning til å bo på den aktuelle eiendommen, og selv om både selger og megler har opplysningsplikt overfor kjøper, vil det være både faktiske og rettslige forhold som bare selger har kunnskap om, noe som gjør at deres opplysningsplikt ikke i alle tilfeller vil strekke like langt.
Selger vil for eksempel ha opplysninger knyttet til utbedrede feil ved boligen – det være seg lekkasjer, fukt og annet hvor megler er avhengig av selgers kunnskap for å kunne videreformidle informasjonen på en fornuftig måte.
Videre tar kontraktslovgivningen sikte på å regulere avtaleforhold mellom parter, enten de er profesjonelle eller forbrukere. Det fremgår av forarbeidene til avhendingsloven at opplysninger «som seljaren med god grunn kan gå ut i frå allereie er kjente» ikke omfattes av opplysningsplikten.
Dette står i står i sterk motsetning til eiendomsmeglers rolle ved en eiendomsoverdragelse, hvor meglers opplysningsplikt omfatter alle relevante opplysninger uavhengig av potensielle kjøperes forhåndskunnskaper.
Les også: Meglers opplysningsplikt om offentligrettslige krav på eiendommen
Hva kan få «kan få betydning for avtalen»
Det neste man må ta stilling til er om opplysningene «kan få betydning for avtalen», jf. emgll. § 6-7 første ledd. Dette vilkåret henspeiler til det foregående vilkåret om opplysninger som kjøper «har grunn til å regne med å få», og setter dermed ytterligere en begrensning i meglers opplysningsplikt.
Opplysninger som ikke «kan få betydning for avtalen» vil dermed aldri være en opplysning som kjøper «har grunn til å regne med å få».
Et «innvirkningkrav»
Et slikt vilkår finner man andre steder i kontraktslovgivningen, blant annet i avhl. §§ 3-7 og 3-8, hvor man ikke kan påberope seg brudd på opplysningsplikten dersom det ikke har innvirket på avtalen.
Et slikt innvirkningskrav innebærer at megler må ta hensyn til hvilke forutsetninger og motiver kjøper legger til grunn.
En uttalelse fra Høyesterett
I Rt. 2013 s. 612 tok Høyesterett stilling til innvirkningskravet på avhendingslovas område.
Med hensyn til avhendingslovas inspirasjon for eiendomsmeglingsloven vil uttalelsene om innvirkningskravet også ha rettskildeverdi for emgll. § 6-7 første ledd. Saken gjaldt et salg av en leilighet på 112 kvm som senere viste seg å være 102 kvm.
Høyesterett presiserer at arealsvikt «må være av en viss størrelse», men et avvik på 8,9 % måtte i denne saken anses for å være en mangel. For å påberope seg prisavslag henviste Høyesterett til avhl. § 3-8 andre ledd – den feilaktige opplysningen om boarealet må «ha verka inn på avtala», og oppstiller tre tolkningsalternativer til dette kravet:
Det første alternativet legger til grunn at opplysningen var en forutsetning for hele avtalen og ville ikke blitt gjennomført dersom korrekt informasjon hadde blitt forelagt.
Det andre alternativet innebærer at avtalen ville ha blitt inngått på endrede vilkår.
Det siste alternativet er at opplysningen var et viktig element i beslutningsgrunnlaget, men tar ikke stilling til konkret årsakssammenheng.
De to første vilkårene kalles handlings- eller forutsetningsalternativer. Det siste kalles vurderingsalternativet. Førstvoterende bemerket at det er de to første alternativene som harmoniserte best med ordlyden i bestemmelsen supplert med forarbeidene.
Departementet mente det burde foreligge en årsakssammenheng mellom opplysningen og kjøpet, all den tid det vil være unødvendig å gi kjøper en misligholdsbeføyelse dersom opplysningene uansett ikke hadde hatt noen betydning for kjøpers inngåelse av avtalen.
Dette var førstvoterende enig i, og videre: «For det annet pekes det på [i forarbeidene] at dersom en opplysning er egnet til å virke kjøpsmotiverende, vil det trolig være en presumsjon for at den også har vært det for den aktuelle kjøperen.
Her gis det altså anvisning på at vurderingen i utgangspunktet skal objektiviseres.
Spørsmålet blir altså om en opplysning generelt sett må antas egnet til å motivere. Jeg er enig i dette syn, som etter min mening også bevismessig har gode grunner for seg»
Med dette har Høyesterett illustrert hvordan en slik tolkning kan få anvendelse på eiendomsmeglingslovens område. Ved vurderingen av om en opplysning «kan få betydning for avtalen» må man foreta en objektiv vurdering av om opplysningen har virket motiverende for kjøper på avtaletidspunktet, og om det foreligger årsakssammenheng mellom kjøpet og opplysningen.
Også her vil det i visse tilfeller også kunne være subjektive forhold som skal tillegges vekt ved innvirkningsvurderingen. Dersom kjøper har gitt megler subjektive forventninger til ønske om informasjon vil dette kunne oppfylle innvirkningskravet dersom megleren unnlater å opplyse om disse forhold.
Les også om å kreve erstatning fra eiendomsmegler.
Kilde
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
