Avhendingslova oppstiller et vesentlighetskrav for å heve et boligkjøp, jf. lovens § 4-3 for forsinkelsestilfellene og § 4-13 for mangelstilfellene. Men hva ligger egentlig i dette vilkåret? I det følgende vil det gis en oversikt over rettskildene for å fastlegge hva som menes med at en mangel er “vesentlig”.
Innholdet i vilkåret er det samme etter § 4-3 og § 4-13. Mangelstilfellene er riktignok oftere påberopt som grunnlag for et hevingskrav. Det vil derfor tas utgangspunkt i mangelsbestemmelsen. Avhendingsloven § 4-13 første ledd angir hevingsvilkårene. Bestemmelsen lyder:
“(1) Kjøparen kan heve avtala dersom mangelen inneber eit vesentleg avtalebrot.”
Det er altså først og fremst et vilkår at det foreligger en mangel ved eiendommen. Gjør det ikke det, er hevingskravet avskåret allerede her. En eiendom vil typisk være solgt med et “som den er”-forbehold. Hvorvidt det foreligger en mangel må i slike tilfeller vurderes etter avhendingsloven § 3-9, som igjen viser til §§ 3-7 og 3-8. For øvrig finnes andre mangelsgrunnlag i avhendingsloven kapittel 3. Foreligger det en mangel etter en av disse bestemmelsene, må man videre vurdere hvorvidt mangelen er vesentlig.
Vesentlighetsvilkåret
Ordlyden
Ordlyden av “vesentlig” tar sikte på en høy terskel. Det kreves et markert avvik fra “normal” stand. Dette er naturlig, sett i lys av det klare utgangspunktet i norsk rett om at avtaler skal holdes.
Forarbeidene
I forarbeidene til loven er det blant annet fremhevet at i kravet om vesentlig kontraktsbrudd ligger
“… at ikkje eitkvart misleghald i form av forseinking skal gi grunnlag for heving. Kjøparen må ha «skjellig grunn» til å seie seg fri frå avtala. Om misleghaldet er vesentleg, må vurderast i kvart enkelt høve der ei rekkje moment vil vere relevante.
Momentene som oppstilles i forarbeidene er tilpasset forsinkelsestilfellene, men med de nødvendige tilpasninger, kan de like fullt gjøre seg gjeldende i mangelstilfeller:
“Ved vurderinga vil for det fyrste avtala og omstende rundt denne stå sentralt. Vidare vil ein m.a sjå på kor langvarig forseinkinga er, om det er av særleg vekt for kjøparen å få råderetten over eigedomen til fastsett tid (dersom det er bruksovertakinga som er forseinka), og omseljaren hadde grunn til å rekne med at forseinkinga var vesentleg for kjøparen. Det må også kunne leggjast vekt på om kjøparen si interesse kan bøtast på anna vis, t d ved skadebot”.
I tillegg vil subjektiv skyld på selgerens side kunne være et moment i vesentlighetsvurderingen.
Rettspraksis
Blant rettspraksis utpeker Rt-1998-1510 (Ekte hussopp) seg som veiledende. Her angis de rettslige utgangspunktene for en hevingsvurdering, herunder det nærmere innholdet i vesentlighetsvilkåret. Angivelsen samsvarer i stor grad med uttalelsene i forarbeidene, men det er benyttet noe forskjellige formuleringer.
Helhetsvurdering
Innledningsvis fastslår retten at hvorvidt mangelen er vesentlig, beror på en helhetsvurdering. Videre følger at vesentlighetsvilkåret er oppfylt dersom mangelen har “gitt kjøperne en rimelig grunn for (…) å si seg løst fra kontrakten”. Dette blir det overordnede vurderingstema, altså er det dette man i realiteten vurderer når man foretar vurderingen.
Momenter i helhetsvurderingen
Videre følger det at det ved “helhetsvurderingen må (…) legges vekt på om et prisavslag, som alternativ til hevning, vil kunne gjenopprette de økonomiske konsekvensene av kontraktsbruddet og også gi en adekvat reaksjon mot det kontraktsbruddet som foreligger”.
I denne dommen fastslås også utgangspunktet og det sentrale momentet i vurderingen. Det er nemlig det “objektive avviket fra kontraktsmessig oppfyllelse – dvs den objektive mangelen ved eiendommen, og da både mangelens karakter og mangelens omfang” som skal tillegges særlig vekt.
Disse uttalelser er videreført i Rt-2010-710 (Carport). Samtidig kommer Høyesterett her med noen enda flere betraktninger om innholdet i vilkåret. Blant annet er uttalelsen i avsnitt 45 av betydning. Her fastslås følgende:
“Kjøperens berettigede forventninger til eiendommen vil også ha betydning. Disse forventningene vil kunne variere blant annet ettersom eiendommen er ny eller gammel, er markedsført med høy eller lav standard, eller har kostet mye eller lite relativt sett”.
I tillegg uttaler de at det ikke er
“… grunnlag for å oppstille noen form for prosentlære hvor størrelsen på utbedringsomkostningene sammenholdt med kjøpesummen skal tillegges avgjørende betydning for hevingsspørsmålet når prosentsatsen overstiger et bestemt nivå. Slike prosentberegninger vil bare kunne tjene som hjelpemiddel ved vurderingen av mangelens betydning. I tillegg må omfanget av utbedringsarbeidene og de ulemper disse medfører tas i betraktning. Kan en mangel utbedres ved lite heft, vil misligholdet kunne bli ansett som ikke vesentlig selv om utbedringskostnadene er store. Og motsatt vil en mangel som medfører mye heft, kunne bli ansett som vesentlig selv om utbedringskostnadene ikke er så store”.
I Rt-1998-1510 (Ekte hussopp) førte ikke hevingskravet frem. Saken gjaldt kjøp av en bolig som senere viste seg å være angrepet av den aggressive sopparten “ekte hussopp”. Høyesterett anså omfanget av soppangrepet som “betydelig”. Dette var likevel ikke avgjørende. Sett i lys av at det hadde gått seks år fra kjøpet av boligen frem til reklamasjon ble fremsatt overfor selger, var det etter rettens syn ikke grunnlag for hevingsrett. Et slikt grunnlag forelå derimot i Carport-dommen.
Rt-2010-710 (Carport)
Grunnlaget for hevingskravet i Rt-2010-710 var opplysningssvikt på selgers side. Kjøper hadde i forbindelse med kjøpet uttrykt at han ønsket å kjøpe en “problemfri bolig”. Likevel unnlot selger å opplyse om vesentlige forhold ved boligen. Det ble også gitt direkte misvisende opplysninger. Forholdene som ga kjøper hevingsrett kan sammenfattes slik:
- Kjøper hadde ikke fått opplysninger om selgers tidligere erfaringer med “betydelig” vanninntrenging, både i form av “direkte lekkasjer og ved store fuktutslag på vegg og i tak”.
- Selger hadde videre i et egenerklæringsskjema opplyst om at “minimal innsig er detektert ved pipe/loft/tak ved vind og mye regn». Dette karakteriserte lagmannsretten som «en klart misvisende opplysning”.
- Selger hadde gitt villedende opplysninger ved å oppgi at det var en “faglært person” som hadde utført oppgraderingen av loftet. I realiteten var dette en møbelsnekker som først og fremst hadde erfaring med kjøkkenmontering.
- Carporten svarte ikke til de opplysninger selger hadde gitt, idet den “klart” var underdimensjonert med tanke på materialdimensjonen. Med mindre taket ble “betydelig” oppgradert, måtte den anlagte terrassen på carport-taket avvikles på grunn av farerisikoen.
Mangelens karakter og omfang stod altså i “skarp kontrast” til de opplysninger kjøper ble gitt i forbindelse med markedsføringen. At boligen skulle være av “høy standard og bruk av moderne materialer” ga kjøperen “grunn til å forvente å få en bolig uten omfattende mangler”, uttalte retten. Dette ble vektlagt som “vektige momenter” ved helhetsvurderingen. Selgeren var i tillegg å “bebreide for å ha gitt mangelfulle og/eller uriktige opplysninger om flere sentrale forhold”, se opplistingen ovenfor. Samlet tilsa dette at det forelå en vesentlig mangel slik at kjøper kunne heve kjøpet av boligen.
Vanlige spørsmål
Hva vil det si at man hever boligkjøpet?
Heving er det man kalle en misligholdsbeføyelse som man kan kreve når en av partene har misligholdt avtalen. Når boligkjøpet heves opphører partenes forpliktelser, pengene blir tilbakebetalt og boligen blir overført tilbake til selger.
Hva er vilkårene for å kunne heve et boligkjøp?
For at man skal kunne heve et boligkjøp så er det to vilkår som må være oppfylt. For det første må det foreligge en mangel, og mangelen utgjøre et vesentlig avtalebrudd. Momenter som vurderes er blant annet omfanget av kontraktsbruddet, utbedringskostnadene, kontraktbruddets betydning for selger og om partene kan bebreides for bruddet og tiden fra overtakelse til hevingskravet fremsettes.
Hvordan går man frem for å heve?
Dersom man oppdager feil eller mangel ved eiendommen som man mener gir grunnlag for å heve kjøpet må man først starte med å reklamere til selger. Dette må gjøres innen rimelig tid (2-3 måneder) etter at man oppdaget, eller burde oppdaget mangelen.
Finnes det alternativer til heving?
Det å heve et boligkjøp er svært inngripende, og det er høy terskel fordi det kreves et vesentlig avtalebrudd. Terskelen for å kreve eksempelvis retting eller prisavslag er lavere og kan likevel gjøre opp for de økonomiske konsekvensene av avtalebruddet.
Har du en lignende sak?
Sistnevnte dom er egnet til å illustrere hvilken sammensetning av forhold som i praksis typisk gir hevingsrett. Det skal riktignok foretas en konkret vurdering i hver sak. Dette innebærer at det kan foreligge nyanser som trekker i den ene eller annen retning, selv om saksforholdet i din sak skulle være tilnærmet likt det som her er presentert. Ta kontakt med en av våre advokater via telefon eller e-post, så bistår vi deg med en vurdering av hva som er hensiktsmessig i ditt konkrete tilfelle.
Les mer om Rt-1998-1510 (Ekte hussopp) her.
Les mer om Rt-2010-710 (Carport) her.
Les mer om heving av boligkjøp her.
Les mer om reklamasjon ved feil eller mangler ved bolig her.
Kilde
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
