Hva er en andelsleilighet, og hva er et borettslag?

Når du kjøper leilighet i et borettslag, kjøper du vanligvis en andelsleilighet. Du blir dermed eier av en andel i borettslaget, men ikke direkte eier av din egen leilighet. Hva innebærer dette for deg som boligkjøper?

Et borettslag er et samvirkeforetak. Borettslaget består av andelseiere, som har en bruksrett til hver sin andel i borettslaget, normalt borettslagsleiligheter.

Et borettslag er en selvstendig juridisk person med partsevne. Dette innebærer at borettslaget kan være part i en rettssak. Det er fellesskapet av andelseiere som danner borettslaget, ikke de enkelte andelseierne som sådan. Dette er motsatt fra eierseksjonssameier, hvor det er de enkelte seksjonseierne som er de viktigste enhetene. Les mer om hva eierseksjon og eierseksjonssameie innebærer her.

Borettslag reguleres av borettslagsloven. Her finnes blant annet bestemmelser om hvordan et borettslag skal opprettes, om boretten og bruken, samt regler om styrets oppgaver og kompetanse.

Borettslagsleilighet er det samme som andelsleilighet. Når du kjøper leilighet i et borettslag, kjøper du en andel i borettslaget. Det er borettslaget som eier bygningene og eiendommen. Du blir følgelig ikke eier av leiligheten, men andelseier i borettslaget, med bruksrett til din leilighet.

I praksis innebærer dette at du ikke direkte kjøper leiligheten. Derfor er kjøp av andelsleiligheter unntatt fra dokumentavgiften.

Du har lik faktisk rådighet over en borettslagsleilighet som du ville hatt over en leilighet i et eierseksjonssameie. Forskjellen på eierformene er størst når det gjelder rettslig rådighet.

Fellesgjeld

Totalprisen på en andelsleilighet består av innskuddet pluss boligens andel av fellesgjelden. Innskudd er den summen du betaler for leiligheten selv. Dette kan være en prosentandel av totalsummen.

Fellesgjeld er et lån som borettslaget har tatt opp, med pant i borettslagets eiendom. Dette lånet har gjerne blitt brukt til bygging og vedlikehold av borettslagets bygninger og utearealer. Når du kjøper en leilighet i et borettslag, må du betale månedlige fellesutgifter. Disse vil blant annet dekke renter og avdrag for din del av fellesgjelden.

Det er viktig å merke seg ved kjøp av andelsleilighet i borettslag at det er totalprisen som gjelder, og ikke bare innskuddet. Dersom du byr kr 3 000 000 på en leilighet som har kr 500 000 i fellesgjeld, må du ha et finansieringsbevis på minst kr 3 500 000.

Som eier av en andel i borettslaget vil du også stå indirekte ansvarlig for en del av borettslagets fellesgjeld. Denne kan øke dersom borettslaget for eksempel planlegger å pusse opp alle bad de nærmeste årene. Det er også viktig å sjekke om borettslaget har god økonomi, og om det er med i en sikringsordning. En sikringsordning minimerer risikoen for at borettslaget går konkurs som følge av at noen misligholder sine betalingsforpliktelser.

Felleskostnader

Borettslagets felleskostnader er de kostnadene som påløper ved den daglige driften, og som ikke direkte knytter seg til den enkelte leilighet. Felleskostnader kan dekke felles fyring, renovasjon av bygninger, vedlikehold av fellesarealer, vaktmester og honorar til styret.

I utgangspunktet skal felleskostnadene i borettslaget fordeles etter fordelingsnøkkelen. Denne blir normalt fastsatt i byggeplanen, og kan ikke endres. Fordelingsnøkkelen fordeles normalt etter størrelsen på leilighetene.

Det kan imidlertid være fastsatt en annen fordeling av felleskostnadene i vedtektene til borettslaget. Dette kalles gjerne for en tilslutningsvedtekt, og innebærer at noen i borettslaget tar på seg et større ansvar for felleskostnadene enn de øvrige andelseierne. Vedkommende må ha gitt sin tilslutning til vedtekten for at den skal være gyldig.

Det kan også foreligge særlige grunner som tilsier at felleskostnadene skal fordeles etter nytte eller forbruk. Denne fordelingen er sjelden i praksis, og vil først og fremst være aktuell i forbindelse med nye tiltak som klart er til mer nytte for enkelte andelseiere, eller dersom felleskostnadene er klart forbruksavhengige.

Hvem tar beslutninger i et borettslag?

Hvert borettslag skal ha et styre med minst tre medlemmer. Disse skal velges av beboerne i borettslaget på den årlige generalforsamlingen.

Styret har ansvar for den daglige driften av borettslaget, og skal ivareta beboernes interesser.

Generalforsamling

Borettslaget må holde ordinær generalforsamling én gang i året. Styret må på forhånd varsle alle andelseiere om dato for møtet og siste frist for innlevering av saker.

Dersom styret, revisor eller en tiendepart av andelseierne krever det, kan det avholdes en ekstraordinær generalforsamling. Her er det kun de sakene som det er blitt innkalt for som skal behandles.

Hvem har ansvaret for vedlikehold i borettslaget?

Det er styret som har ansvaret for den daglige driften av borettslaget, herunder vedlikehold av fellesarealer og bygninger. Ellers omfatter borettslagets vedlikeholdsplikt alt som ikke beboerne selv har ansvar for å vedlikeholde.

De enkelte beboerne har ansvaret for indre vedlikehold av egne leiligheter. Dette omfatter blant annet vedlikehold av innvendige flater, rør, utstyr, ledninger og vinduer. Beboerne må også sørge for at det ikke oppstår skader eller ulemper for de øvrige andelseierne i borettslaget. Beboernes vedlikeholdsplikt kan være mer omfattende dersom dette følger av borettslagets vedtekter.

En beboer som ikke oppfyller sin vedlikeholdsplikt kan risikere å bli erstatningsansvarlig for eventuelle skader som måtte oppstå som følge av dette.

Må man delta på dugnader i borettslaget?

Dugnad er frivillig, og det er ingen plikt til å delta på dugnad. Styret kan ikke pålegge beboerne å delta, og kan heller ikke kreve gebyr fra dem som ikke deltar.

Det er imidlertid borettslaget som har ansvar for å vedlikeholde borettslagets eiendom og fellesarealer. Utgiftene til vedlikehold dekkes av felleskostnadene, som fordeles mellom alle andelseierne. Hvis borettslaget må leie inn ekstern hjelp for å utføre vedlikeholdsarbeidet, vil dette medføre en økning i utgiftene, som igjen medfører en økning i felleskostnadene. Dersom flere deltar på dugnad, kan man spare disse ekstrakostnadene.

Vedtektene til borettslaget kan også inneholde nærmere regler om at beboerne må utføre arbeid som for eksempel snømåking og trappevask.

Dyrehold

Borettslaget kan vedta et forbud mot dyrehold. Borettslaget kan likevel ikke nekte beboerne å ha dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige andelseierne.

Forkjøpsrett i borettslag

Det finnes ingen regel i borettslagsloven som gir beboere i et borettslag forkjøpsrett ved salg av bolig. Det er likevel adgang til å vedtektsfeste en forkjøpsrett i det enkelte borettslag. Dersom borettslaget har vedtekter om forkjøpsrett, vil reglene i borettslagsloven kapittel 4 være gjeldende.

Hvem har forkjøpsrett?

Det er to grupper som normalt har forkjøpsrett i et borettslag. Først og fremst gjelder den for andelseierne i det samme borettslaget. Dette kalles gjerne for intern forkjøpsrett, og innebærer at de som allerede bor i borettslaget går først i køen ved kjøp av andelsleilighet i det samme borettslaget.

Videre er det ofte forkjøpsrett for medlemmer i ulike boligbyggelag. Medlemmet med høyest ansiennitet vil kunne overta kjøpet til den avtalte prisen, selv om vedkommende ikke bor i det samme borettslaget, så lenge borettslaget tilhører samme boligbyggelag.

Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende

Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende utløses når borettslaget får en skriftlig melding om at andelen har byttet eier. De som har forkjøpsrett vil da ha 20 dager på seg til å gjøre denne gjeldende. Borettslaget må varsle de som har forkjøpsrett, slik at de får en anledning til å benytte seg av den.

Dersom det er gitt et forhåndsvarsel til borettslaget om at andelen kan bli solgt, gjelder det e særregel som reduserer fristen til å gjøre forkjøpsrett gjeldende. I så fall vil fristen være på fem dager.

Når kan man benytte seg av forkjøpsretten?

Forkjøpsretten gjelder ved overdragelse av andelsleilighet i et borettslag, såfremt dette er bestemt i vedtektene til borettslaget.

Forkjøpsretten kan ikke gjøres gjeldende dersom leiligheten blir overdratt til ektefelle, foreldre, barn, fosterbarn som står i samme stilling som livsarving, søsken eller andre som de siste to årene har hørt til samme husstand som borettslaget er knyttet til.

Utleie i borettslag

Hovedregelen om utleie i borettslag er at det kreves samtykke fra styret dersom man skal leie ut boligen til andre. Dette innebærer at styret bestemmer om det er tillatt å leie ut boligen eller ikke. Det er ikke noe krav om at styret må begrunne avslaget.

Samtykkekravet gjelder for utleie, bortlån og andre former for overlatelse av bruken. En andelseier som selv bor i leiligheten kan likevel leie ut deler av leiligheten til andre uten samtykke. En forutsetning for dette er at andelseieren selv fremdeles bor i leiligheten.

En andelseier kan også leie ut hele leiligheten til noen andre i inntil tre år, dersom andelseieren selv eller noen av hans nærstående har bodd i leiligheten i minst ett av de to siste årene. Dette forutsetter imidlertid også godkjenning fra styret. Godkjenning kan bare nektes dersom det er saklig begrunnet i leietakerens forhold.

Det er viktig å merke seg at andelseieren fremdeles har plikter overfor borettslaget, selv om han leier ut sin leilighet. Dette innebærer blant annet at andelseieren har ansvar for at hans del av felleskostnadene blir betalt, og at vedlikeholdsplikten blir overholdt. Andelseieren er ikke ansvarlig for eventuell hærverk, dette er det leietakeren selv som må ta ansvar for.

Oppløsning av borettslag

For at et borettslag skal oppløses, må det først avvikles. Oppløsning av borettslag krever to vedtak på generalforsamlingen. Begge vedtakene må være fattet med to tredjedels flertall for oppløsning. Flertallskravet gjelder alle andelseierne, ikke bare de som møter på generalforsamlingen.