Det er avhendingsloven som gjelder når du skal kjøpe hus. Det er derfor en fordel å kjenne innholdet av denne hvis du for eksempel ønsker å reklamere i ettertid. Her kommer en gjennomgang av hovedpunktene som er aktuelle for deg som huskjøper.
Avhendingsloven balanserer kjøpers og selgers rettigheter
Kjøp og salg av hus skjer gjerne mellom private parter med en eiendomsmekler i midten. Hvis det viser seg i ettertid at det er noe galt med boligen, oppstår spørmålet om hvem som kan stilles til ansvar.
Ting som skjer etter overdragelsen, går selvfølgelig på kjøpers regning.
Det samme gjør forhold selger har fortalt om på forhånd, og synlige mangler kjøper burde sett ved egen befaring.
Avhendingsloven gjelder ikke hus som er under bygging
Avhendingsloven gjelder hus som stort sett er klare for innflytting. Dersom du undertegner kontrakt på et hus som er under oppføring, er det bustadoppføringslova som gjelder.
Det er stort sett de samme prinsippene som ligger bak de to lovene, men kjøperen har noen flere rettigheter i henhold til sistnevnte. Blant annet må selgeren stille en garanti, og kjøper kan kreve dagmulkter dersom huset ikke er leveringsklart i tide.
Mangel i henhold til avhendingsloven
Det er mye mer som kan gå galt når du kjøper et hus enn når du kjøper en leilighet. Her kan det være feil i alt fra grunnmur til tak. Konsekvensene blir ofte også mye større. Jo eldre hus du kjøper, desto større risiko tar du.
Ting som ofte går igjen er hus med fuktskader, råte, mugg, skadedyr, konstruksjonfeil og arealsvikt. Dette er også forhold som det koster en del å fikse på.
Hus kan ikke lenger selges som de er
Avhendingsloven åpnet tidligere for at hus kunne selges som det er. Det innebar en ganske stor ansvarsfraskrivelse fra selgers side. Kjøper kunne dog komme krav i ettertid i forbindelse med større mangler, men det var likefullt en klar begrensning.
Etter en lovendring som trådte i kraft i 2022 er det ikke lenger mulig å selge hus som de er. Kjøper kan gjøre alle mangler gjeldende utover en egenandel på 10 000 kroner.
For å begrense antallet krav er det også ved samme lovendring stilt tilsvarende større krav til takstrapporten. Det er ment at dette virkemiddelet skal redusere mulige klager i ettertid.
Reaksjonsformer i avhendingsloven
De kravene kjøper kan rette mot selger står i avhendingslovens kapittel 4. Mest praktisk er prisavslag, erstatning eller heving.
De fleste sakene som kommer inn for rettsapparatet ender gjerne med et prisavslag i de sakene hvor kjøperen får medhold. En økonomisk kompensasjon for det verditapet mangelen utgjør er den enkleste måten å løse konflikten på.
Heving ved at huset tilbakeføres selger, er litt mer komplisert. Det er spesielt inngripende overfor selger, som kanskje allerede har disponert kjøpesummen til andre formål.
Erstatning for kjøpers utgifter eller eventuelle tap som følge av mangelen kan komme i tillegg til både prisavslag og heving av kjøpet.
Advokathjelp i forbindelse med avhendingsloven
Loven kan virke grei på papiret, men den åpner for en rekke tolkningsmuligheter. Mange kan derfor ha bruk for advokathjelp i saker etter avhendingsloven.
Blant annet går det på å definere en mangel, mulige omfang av denne og hvor mye man kan kreve i prisavslag eller erstatning.
Selger kan også komme med en rekke innsigelser, som at kjøper burde kjent til mangelen på forhånd eller at den langt fra er så alvorlig som kjøper hevder.
I tillegg kommer at selger kan få all den juridiske bistand han ønsker dersom han har tegnet eierskifteforsikring. Her kan det være på plass med en motvekt. Har du innboforsikring dekker den til en viss grad rettshjelp i slike saker.
Kilder:
Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)
Trygve Bergsåker. Kjøp av fast eiendom: med kommentarer til avhendingsloven. Norges eiendomsmeglerforbund 2013 5. utg.
Simonsen, Lasse. Prisavslag og erstatning for mangler ved fast eiendom. Gyldendal, 2019.
Vanlige spørmål
Hva står det i avhendingsloven?
Avhendingsloven regulerer forholdet mellom selger og kjøper av blant annet hus.
Gjelder avhendingsloven for hus som er under oppføring?
Nei. Her er det bustadoppføringslova som gjelder.
Kan jeg selge hus som de er?
Nei. Adgangen til å selge hus som de er bortfalt ved lovendring fra 2022.
Koster det noe å ta kontakt med Advokatfirmaet Teigstad i saker om avhendingsloven?
Nei. Ta kontakt med oss for en uforpliktende samtale om din sak. Som regel vil du også ha en forsikring (for eksempel innboforsikring) som dekker mesteparten av utgiftene.
