Eierseksjonssameie er en av de vanligste eierformene i Norge. Når du kjøper en bolig i et eierseksjonssameie, blir du eier av bygget og eiendommen sammen med de øvrige seksjonseierne. Du har en eksklusiv bruksrett til din seksjon, som du har full faktisk og rettslig rådighet over.
Hva er et eierseksjonssameie?
Et eierseksjonssameie er et sameie som består av flere eierseksjoner. Det kan for eksempel være flere boligblokker som er tilknyttet et sameie, som består av flere selveierleiligheter. Les mer om hva selveie innebærer her.
De som eier eierseksjoner i et sameie kalles for seksjonseiere. Seksjonseierne eier hele eiendommen, det vil si både bygningene og tomten, sammen. Hver seksjonseier har også eksklusiv bruksrett til sin egen seksjon. Med mindre noe annet er særskilt avtalt, har den enkelte seksjonseieren full faktisk og rettslig råderett over sin seksjon. Han står altså fritt til å pantsette, selge eller leie ut sin seksjon.
Arealer som alle seksjonene kan benytte seg av, som for eksempel felles inngangsdør, oppgang, kjellerareal med vaskerom eller innkjørsel fra hovedveien, er det ingen av seksjonseierne som har eksklusiv bruksrett til. Disse arealene kalles for fellesarealer.
Hva er en eierseksjon?
En eierseksjon er en eierandel i en seksjonert eiendom. I et eierseksjonssameie vil dette vanligvis være en leilighet, et rekkehus eller del av bolig. Eieren av en eierseksjon har enerett til å bruke sin bolig, eier resten av eiendommen i sameie med de øvrige seksjonseierne.
Eierseksjoner blir ofte kalt for eierleiligheter eller selveierleiligheter. Merk at disse uttrykkene bare omfatter seksjonerte boliger.
Eierseksjoner reguleres av eierseksjonsloven. Les vår artikkel om eierseksjonsloven på 1-2-3 her.
Vilkårene for seksjonering
Det er ikke alle eiendommer som kan seksjoneres, og seksjonering kan heller ikke gjøres på hvilken som helst måte. Eierseksjonsloven oppstiller flere vilkår for å få tillatelse til å seksjonere:
- Hver seksjon må ha enerett til å bruke en bruksenhet.
- Hver seksjon må ha en fast sameiebrøk.
- Hver bruksenhet må ha en hoveddel, som er klart avgrenset og har egen inngang.
- For boligseksjoner kreves det at hver seksjon er en lovlig etablert boenhet etter plan- og bygningsloven, og har kjøkken, bad og WC i bruksenhetens hoveddel.
- Det må være avsatt tilstrekkelig parkeringsareal, slik at antallet parkeringsplasser som følger av byggetillatelsen er sikret.
- Seksjoneringen må være fullstendig, den må omfatte hele eiendommen.
- Seksjoneringen kan bare omfatte én matrikkelenhet (grunneiendom).
- Det må fastsettes om den enkelte seksjonen skal brukes til bolig eller næring.
- Arealer som andre seksjonseiere trenger tilgang til, og arealer som etter plan- og bygningsloven er avsatt til felles uteoppholdsareal, må seksjoneres til fellesarealer.
For nærmere redegjørelse av hva som ligger i disse vilkårene, samt fremgangsmåten i en seksjoneringsprosess, kan du lese vår artikkel om seksjonering her.
Seksjonseierens rådighet
Som seksjonseier kan du i utgangspunktet disponere fritt over sin seksjon, uten at det krever tillatelse eller samtykke fra de øvrige seksjonseierne. Du har full faktisk og juridisk rådighet over din bolig.
Faktisk rådighet
Faktisk rådighet sikter til selve bruken av boligen. Du har for eksempel rett til å slå sammen rom, eller flytte på bad eller kjøkken. Så lenge arbeidene ikke griper inn i eller skader bygningens konstruksjon, eller fører til skade eller ulempe for de øvrige seksjonseierne, kan du gjøre de fysiske endringene i seksjonen som du ønsker.
Rettslig rådighet
Med rettslig rådighet menes friheten til å disponere rettslig over boligen. Dette innebærer at du kan selge eller pantsette din bolig. Du kan også leie den ut til hvem du vil.
Sameiet kan innføre forkjøpsrett gjennom vedtektene. Disse vil imidlertid bare være bindende for seksjonseierne som godtar dette, eller for dem som kjøper boligen med en slik vedtekt som heftelse. Sameiet kan også bestemme at utleie av boligen krever godkjennelse fra styret.
Hvem tar avgjørelsene i et eierseksjonssameie?
Årsmøtet
Årsmøtet er det øverste organet i et eierseksjonssameie. Her har alle seksjonseierne rett til å delta, komme med forslag og stemme over vedtekter.
Hver boligseksjon har én stemme på årsmøtet. Alle beslutninger som fattes på årsmøtet må i utgangspunktet være flertallsbeslutninger, med mindre andre krav er fastsatt i lov eller vedtekter. For mer alvorlige og omfattende beslutninger kreves et flertall på minst 2/3 av de avgitte stemmene. Eksempler på slike beslutninger er ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold i sameiet. Tilsvarende gjelder omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter, salg, kjøp, utleie eller leie av fast eiendom og endring av formålet for én eller flere bruksenheter fra boligseksjon til næringsseksjon, eller omvendt. Det kreves også minst 2/3 flertall for å endre vedtektene i sameiet.
Ved beslutninger om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen, oppløsning av sameiet, eller tiltak som medfører en vesentlig endring av sameiets karakter, må alle seksjonseierne uttrykkelig si seg enige. Dersom ikke alle seksjonseierne møter, vil det ikke være tilstrekkelig med enstemmighet blant de som møter.
Årsmøtet kan ikke treffe beslutninger som gir enkelte seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning.
Styret
Alle eierseksjonssameier må ha et styre. Styret blir valgt av årsmøtet, og har ansvar for vedlikehold og drift av eiendommen. Styret skal også sørge for at sameiet forvaltes i henhold til lov, vedtekter og beslutninger på årsmøtet.
Styret tar alle beslutninger som ikke er lagt til andre organer gjennom lov eller vedtekter. Styret kan ta beslutninger når flere enn halvparten av alle styremedlemmene er til stede.
I likhet med årsmøtet kan styret heller ikke treffe beslutninger som gir enkelte seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseiernes bekostning.
Vedtekter
Alle eierseksjonssameier skal ha vedtekter. Disse fastsettes normalt ved etableringen av sameiet. Vedtektene trenger ikke å være omfattende, men må minst angi eiendommens grunnboksbetegnelse og hvor mange medlemmer styret skal ha.
Vedtekter kan bare fastsettes eller endres på årsmøtet.
Det kan ikke inntas bestemmelser i vedtektene som er egnet til å gi noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning.
Fellesutgifter i eierseksjonssameie
Enkelte utgifter i et eierseksjonssameie er fellesutgifter, som må dekkes av alle seksjonseierne. Dette er utgifter som ikke er direkte knyttet til en enkelt bruksenhet. Det kan for eksempel være kommunale avgifter, utgifter til vaktmestertjenester, strøm, oppvarming og vedlikehold av fellesarealer. Fellesutgifter kalles også gjerne for felleskostnader.
Fellesutgiftene skal fordeles etter sameiebrøk. Dette er den klare hovedregelen, som normalt ikke kan fravikes. Det kan imidlertid fastsettes en annen fordeling i vedtektene, dersom seksjonseierne uttrykkelig sier seg enige i dette. Det finnes også et lovfestet unntak fra hovedregelen. Unntaket gjelder for nyttefordeling og forbruksfordeling. Førstnevnte tar sikte på de tilfeller hvor kostnadene kun kommer enkelte av seksjonseierne til nytte. Et eksempel er dersom det blir installert en ny heis i én av to blokker i sameiet. I så fall kan kostnadene fordeles mellom dem som faktisk har nytte av installasjonen. Videre kan forbruksavhengige kostnader også fordeles etter forbruk. Dette kan for eksempel være aktuelt ved felles levering av varmtvann til oppvarming.
I en avgjørelse fra Høyesterett fra 2013 (Rt. 2013 s. 1508) ble det uttalt at unntaksregelen om fordeling etter nytte måtte tolkes snevert. Saken handlet om et boligsameie som bestod av syv blokker, hvor fire av blokkene hadde heis. Spørsmålet var om beboerne i blokkene uten heis måtte betale kostnader til reparasjon og rehabilitering av heisene, eller om disse skulle fordeles på dem som bodde i de fire blokkene med heis. Flertallet i høyesterett kom til at også beboerne i blokkene uten heis måtte dekke disse kostnadene, etter hovedregelen om fordeling etter sameiebrøk. Et unntak fra hovedregelen kunne gjøres for nye installasjoner, som i eksempelet med installasjon av heis i én av to blokker ovenfor.
Vedlikehold i et eierseksjonssameie
Seksjonseierens vedlikeholdsplikt
Som seksjonseier i et eierseksjonssameie har du en vedlikeholdsplikt. Det skilles mellom vedlikehold av de enkelte eierseksjonene og vedlikehold av fellesarealer.
Din eierseksjon består av en hoveddel og eventuelle tilleggsdeler, for eksempel hage eller bod. Fellesarealer er alle andre arealer i eierseksjonssameie som ikke hører til noen av de andre seksjonene, og som er tilgjengelige for alle seksjonseierne.
Hver sameier må holde sin seksjon forsvarlig ved like, slik at det ikke oppstår noen skade eller ulempe for de øvrige sameierne. Det er i utgangspunktet den enkelte sameier selv som skal beslutte, besørge og bekoste vedlikehold av egen eierseksjon.
En sameier som forsømmer sin vedlikeholdsplikt kan bli erstatningsansvarlig for skader på seksjoner eller fellesarealer som oppstår som følge av manglende eller mangelfullt vedlikehold.
Vedlikehold av fellesarealer
Fellesarealene skal holdes forsvarlig ved like. Alle sameierne i fellesskap har ansvaret for vedlikeholdet av alle fellesarealer i sameiet.
Vedlikeholdsplikten omfatter både utvendige og innvendige fellesarealer, inkludert bygningene og alle felles installasjoner. Plikten omfatte også reparasjon og utskiftning når det er nødvendig, samt utbedring av tilfeldige skader. For øvrig omfatter sameiets vedlikeholdsplikt alt som ikke faller inn under den enkelte seksjonseierens vedlikeholdsplikt.
Vedlikehold foretatt av sameiet må utføres uten at det medfører skade på fellesarealene og de enkelte bruksenhetene, eller ulemper for seksjonseierne.
Vedtak om vedlikehold kan treffes med alminnelig flertall på årsmøtet. Styret kan også treffe vedtak om vedlikehold, på nærmere vilkår. Styret kan oppfordre til å utføre vedlikeholdsarbeid på fellesarealene på dugnad, men det finnes ingen adgang til å innføre dugnadsplikt. Dugnad er følgelig frivillig.
Dersom sameiet forsømmer å vedlikeholde fellesarealene i samsvar med loven og sameiets vedtekter, og det mangelfulle vedlikeholdet medfører en risiko for skade eller ødeleggelse på eiendommen, kan en seksjonseier utføre vedlikeholdet selv. Han vil i så fall kunne kreve å få dekket de nødvendige utgiftene.
Utgiftene til vedlikehold av fellesareal er en felleskostnad som normalt skal fordeles etter sameiebrøk.
Mislighold og salgspålegg
Hvis en seksjonseier misligholder pliktene sine på en vesentlig måte, kan det reageres med salgspålegg for å få vedkommende bort fra sameiet og få seksjonen solgt til andre. Et salgspålegg innebærer at seksjonseieren pålegges å selge sin seksjon innenfor en nærmere oppgitt frist. Dersom han ikke selger seksjonen sin frivillig innen fristens utløp, kan styret begjære seksjonen tvangssolgt.
Salgspålegg kan være aktuelt ved manglende betaling av felleskostnader, skadeverk, husbråk, ulovlig bruk eller andre typer mislighold. Salgspålegg er en alvorlig reaksjon, som rammer den enkelte seksjonseieren hardt. Derfor er det et krav om at misligholdet må være vesentlig. Det vil ikke være tilstrekkelig for salgspålegg at en seksjonseier er litt irriterende.
Krav om advarsel
Den som pålegget retter seg mot må være advart på forhånd. Advarselen må være skriftlig. Formålet med advarselen er at seksjonseieren skal få en siste mulighet til å rette opp i misligholdet. Dersom misligholdet ikke opphører til tross for at advarsel er gitt, kan det gis salgspålegg.
Advarselen må informere seksjonseieren om at han kan få salgspålegg eller bli kastet ut dersom misligholdet vedvarer. Det er viktig å gi en nøyaktig beskrivelse av hva misligholdet går ut på, slik at man unngår tvil eller misforståelse. Salgspålegget må også knytte seg til det enkelte misligholdet, eller forsettelse av dette. Dersom det oppstår en ny type mislighold, må ny advarsel gis. Dersom en seksjonseier for eksempel gjentatte ganger unnlater å betale felleskostnader, kan han få advarsel om salgspålegg. Hvis han i ettertid betaler felleskostnadene, men iverksetter ulovlig bruk av sin seksjon, for eksempel utleie til næringslokale, må det gis ny advarsel.
Det er tilstrekkelig med én advarsel før salgspålegg kan gis. Dersom det er gitt flere advarsler, og seksjonseieren ikke retter seg etter disse, vil misligholdet fort bli alvorlig. Da vil det være enklere å kreve at seksjonseieren blir kastet ut.
Frist på seks måneder
Advarselen skal gi seksjonseieren en frist på minst seks måneder til å rette opp misligholdet. Dersom han ikke gjør dette, kan man kreve seksjonen hans tvangssolgt ved hjelp av namsmyndighetene.
Begjæring om tvangssalg
Dersom vilkårene for salgspålegg er oppfylt, og seksjonseieren ikke selger seksjonen sin frivillig, kan salget gjennomføres ved tvang. Dette må skje ved hjelp av namsmyndighetene.
Hvis misligholdet er veldig plagsomt, for eksempel ved skadeverk og husbråk, kan det være nødvendig å kaste ut seksjonseieren fortere. I slike tilfeller åpner eierseksjonsloven for at man kan kreve seksjonseieren kastet ut samtidig med at han får salgspålegg.
Vilkårene for utkastelse er strenge. Det må foreligge “fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen”, eller oppførsel som er til “alvorlig plage eller sjenanse” for de øvrige seksjonseierne. Det vil følgelig ikke være mulig å kaste ut seksjonseieren dersom misligholder er av mindre alvorlig art, for eksempel at han ikke har betalt felleskostnadene.
Et krav om utkastelse må legges frem for tingretten.
Tvangssalg som følge av bråk
I en dom fra Oslo byfogdembete fra 2013 (TOBYF-2012-152451) var vilkårene for tvangssalg av en eierseksjon oppfylt, ved at en seksjonseier gjentatte ganger hadde brutt sameiets ordensregler.
Seksjonseieren hadde fått en rekke klager fra naboer, samt advarsler fra styret, på grunn av bråk og støy fra sin leilighet på nattestid. Retten bemerket at ” [g]jentatte brudd på regelen om ro nattestid, slik at det fratar naboene nattesøvnen, utgjør vesentlig mislighold”. Det var tilstrekkelig grunnlag for et salgspålegg.
I 2009 inngikk seksjonseieren en avtale med sameiet, hvor vedkommende fikk en “ny sjanse”, og det ble bestemt at styret skulle trekke kravet om tvangssalg dersom seksjonseieren ikke fikk flere enn to advarsler innen 2012. Etter at denne avtalen ble inngått, hadde styret i sameiet gitt ytterligere flere advarsler til seksjonseieren. Advarslene ble gitt som følge av seksjonseieren hadde sammenkomster med gjester midt på natten, som medførte mye støy og bråk. Det var følgelig samme årsak som tidligere hadde gitt grunnlag for salgspålegg.
På bakgrunn av salgspålegget og avtalen fra 2009 fikk styret rett til å begjære tvangssalg av vedkommendes seksjon.
Tvangssalg som følge av misligholdt betalingsplikt
I en dom fra Trondheim tingrett fra 2005 (TTRON-2005-180357) ble begjæring om tvangssalg tatt til følge på grunnlag av misligholdt betalingsplikt.
En seksjonseier hadde ved salgspålegg unnlatt å betale felleskostnadene i 8 terminer. Det utestående beløpet var ikke stort, men misligholdet hadde strukket seg over et lenger tidsrom. Som følge av seksjonseierens betalingsmislighold hadde sameiet fått likviditetsproblemer. Sameiet i den foreliggende saken var ikke stort, og det var forståelig at det kunne få økonomiske problemer dersom én av seksjonseierne ikke rettidig innfridde sine betalingsforpliktelser. Betalingsmisligholdet hadde heller ikke årsak i dårlig økonomi hos seksjonseieren; han hadde bevisst valgt å ikke betale felleskostnadene.
På bakgrunn av dette ble betalingsmisligholdet konstatert som vesentlig.
I den foreliggende saken hadde seksjonseieren til slutt innfridd sameiets krav, og spørsmålet var om betaling etter salgspålegg kunne avverge gjennomføringen. Retten kom til at seksjonseieren ikke kunne komme unna gjennomføringen av salgspålegget når det først var konstatert vesentlig mislighold. Avgjørelsen ble blant annet begrunnet med at ” [d]et fremstår som urimelig byrdefullt å pålegge sameiet å stå i vedvarende konflikt med sameierne om slike grunnleggende og klare forpliktelser som betaling av uomtvistede felleskostnader”.
