En innføring i eierseksjonsloven

Dersom du eier en leilighet, ligger denne sannsynligvis i et eierseksjonssameie. Dette er en vanlig måte å organisere leilighetskomplekser på i Norge. Eierseksjonssameie innebærer at eieren av en leilighet har enerett til å disponere over sin leilighet, mens hele eiendommen med bygninger og fellesarealer er i sameie med de øvrige seksjonseierne.

Den gjeldende loven for seksjonerte sameier er eierseksjonsloven. Loven regulerer alle relevante forhold ved eierseksjonssameier,  som vilkårene for og fremgangsmåte ved seksjonering, reseksjonering, beboernes disposisjonsrett, regler for sameiets organer og kompetanse mv. Eierseksjonsloven kan noen ganger fremstå som litt vanskelig å sette seg inn i, dersom du ønsker en rask og konkret avklaring kan det lønne seg å kontakte en advokat for en kostnadsfri og uforpliktende vurdering.

Eierseksjonsloven kapittel I: Lovens formål og virkeområde

Formålet med loven er å sikre interessene til eierseksjonssameiet som fellesskap, samt interessene til de enkelte seksjonseierne. Loven er også viktig for brukere, utbyggere og samfunnet rundt.

Loven kommer til anvendelse når et eierseksjonssameie opprettes, og ved den senere driften. Den kan ikke fravikes ved avtale eller vedtekter, med mindre lovens bestemmelser selv åpner for dette.

Eierseksjonsloven kapittel II: Vilkår for seksjonering

Vilkårene for seksjonering følger av eierseksjonsloven § 7. Dersom vilkårene er oppfylt, vil man i utgangspunktet ha krav på tillatelse til å seksjonere en eiendom.

• Hver seksjon må ha enerett til å bruke en bruksenhet
• Hver seksjon må ha en fast sameiebrøk
• Bruksenheten må være en klart avgrenset del i en bygning, med egen inngang
• Det må være et tilstrekkelig antall parkeringsplasser, i henhold til byggetillatelsen
• Alle bruksenhetene som finnes på eiendommen må omfattes av seksjoneringen
• Seksjoneringen må bare gjelde én grunneiendom, festegrunn eller anleggseiendom
• Det må være fastsatt om seksjonen skal brukes til bolig eller næring, og om bruksformålet samsvarer med offentlige tillatelser
• Arealer som flere seksjonseiere må ha tilgang til, eller som er avsatt til felles oppholdsarealer, må seksjoneres til fellesarealer
• Dersom det seksjoneres til bolig, må boligen være lovlig etablert

Seksjonering er tillatt etter at det er gitt rammetillatelse etter plan- og bygningsloven. Dette gjelder både eksisterende og planlagte bygg.

Hvis det er uenighet blant sameierne om seksjoneringen, må kravet fremmes for tingretten i det området hvor eiendommen ligger. Den sameieren som krever seksjonering må i forkant varsle de øvrige sameierne om sitt krav, samt gi dem en frist på fire uker til å komme med innsigelser. Dersom tingretten tar seksjoneringskravet til følge, vil den oppnevne en medhjelper for gjennomføringen av seksjoneringen.

Sameiebrøken fastsettes i samsvar med de tinglyste ideelle andelene. Bruksenheten blir avgrenset i samsvar med den etablerte bruksdelingen.

Eierseksjonsloven kapittel III: Fremgangsmåten ved seksjonering

Det er kommunen som eiendommen ligger i som behandler seksjoneringssaken.

En søknad om seksjonering må opplyse om hvilken eiendom det gjelder, og om formålet er bolig eller næring. Søknaden må også inneholde opplysninger om sameiebrøken for de enkelte seksjonene. Videre er det også flere vedlegg som bør følge med søknaden, som vedtekter for sameiet, situasjonsplan, plantegninger og rekvisisjon av oppmålingsforretning.

Når kommunen har utstedt et vedtak om seksjonering, skal den sende dokumentasjon for å opprette grunnbokblad for hver seksjon. Videre blir vedtaket sendt til tinglysning. Når vedtaket blir tinglyst, blir det utstedt et matrikkelbrev.

Dersom sameiet består av ni eller flere seksjoner, må det registreres i Foretaksregisteret. Det et styret som skal registrere sameiet. Registrering må skje senest seks måneder etter at seksjoneringsvedtaket blir tinglyst.

Eierseksjonsloven kapittel IV: Reseksjonering

Reseksjonering innebærer at fordelingen av et areal blir endret, eller at det gjøres andre bruksendringer etter at en eiendom er seksjonert. Det vil være aktuelt med reseksjonering dersom to leiligheter slås sammen, eller dersom et tidligere kontorlokale blir omgjort til leilighet.

I visse tilfeller kan kommunen ha myndighet til å kreve reseksjonering. Når dette kan være aktuelt, følger av eierseksjonsloven § 22.

Eierseksjonsloven kapittel V: Disposisjonsrett over seksjonene

Det går et skille mellom en sameiers faktiske og rettslige rådighet. Faktisk rådighet innebærer den fysiske bruken av seksjonen og fellesarealene. Dette omfatter reparasjoner, oppussinger og oppgraderinger. Rettslig rådighet innebærer at en sameier kan disponere rettslig over sin egen seksjon.

Sameierens faktiske rådighet

Utgangspunktet er at den enkelte sameieren har full faktisk rådighet over sin egen seksjon. Dette innebærer at han kan bruke seksjonen slik han selv vil, låne eller leie den bort til andre, og nekte andre bruk av den.

Sameieren må som regel finne seg i alminnelig felles vedlikehold og forebygging av skader. Det er likevel en forutsetning at slikt arbeid skjer etter avtale med sameieren, og etter forhåndsvarsel som gir tilstrekkelig informasjon og tid til å områ seg.

Sameieren må også finne seg i at sameiet kan innføre vedtekter og husordensregler som innebærer begrensninger i hans faktiske rådighet.

Sameieren må også tilpasse sin bruk av fellesarealene etter de øvrige sameierne. Fellesarealer skal brukes til det som de er beregnet til, eller vanligvis blir brukt til. Sameiet kan vedta at én eller flere seksjonseiere skal ha enerett til å bruke bestemte deler av fellesarealene, men denne eneretten må være midlertidig og krever samtykke fra de sameierne som blir direkte berørt av dette.

Sameierens rettslige rådighet

Sameierens rettslige rådighet over sin seksjon innebærer at han kan disponere over den rettslig slik han ønsker. Han står i utgangspunktet fritt til å selge sin seksjon til noen andre, låne eller leie bort seksjonen, pantsette den eller påføre den ulike heftelser.

En innskrenkning i sameierens rettslige rådighet krever særlig hjemmel. Sameiet kan vedta begrensninger i seksjonseiernes rettslige rådighet over seksjonene gjennom vedtekter eller flertallsbeslutninger. Dette må gjøres på nærmere vilkår. For eksempel kan det vedtas at styret skal godkjenne nye seksjonseiere, begrense mulighetene for utleie eller innføre forkjøpsrett for andre sameiere ved salg av seksjoner.

Det er ikke lov å eie flere enn to boligseksjoner i det samme eierseksjonssameiet. Det finnes imidlertid flere unntak fra denne regelen, blant annet for fritidsboliger.

Fordeling av kostnadene i sameiet

Alle kostnader som ikke er knyttet til den enkelte bruksenheten, regnes som felleskostnader, og skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken. Det kan også vedtas at kostnadene skal fordeles etter nytten for den enkelte bruksenheten, eller etter individuelt forbruk. Dette forutsetter imidlertid at det foreligger særlige grunner for det.

Inntekter fra eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenheten, skal fordeles mellom alle seksjonseierne etter sameiebrøken. Det kan vedtas en annen fordeling.

Vedlikehold

Seksjonseierne har plikt til å vedlikeholde bruksenheten. Denne vedlikeholdsplikten følger av eierseksjonsloven § 32. Seksjonseieren skal også bidra til å forebygge skader på fellesarealene og andre bruksenheter.

Sameiet har ansvar for å vedlikeholde utvendige og innvendige fellesarealer, inkludert bygget og felles installasjoner, se eierseksjonsloven § 33. For øvrig skal sameiet vedlikeholde alt som ikke faller inn under den enkelte seksjonseierens vedlikeholdsplikt etter § 32.

Det kan oppstå uenighet mellom sameiet og enkelte seksjonseiere om hvem som plikter til å vedlikeholde hva. Noen ganger kan dette skyldes uklare vedtekter, enkelte ganger er spørsmålet ikke regulert overhodet. For eksempel kan det oppstå spørsmål om hvem som har ansvar for å vedlikeholde terrassen. I slike situasjoner kan det være hensiktsmessig å få advokathjelp til å vurdere saken.

Eierseksjonsloven kapittel VI: Årsmøtet

Årsmøtet har den øverste myndigheten i sameiet. Alle seksjonseierne har rett til å delta. Flertallet på årsmøtet er gitt myndighet til å vedta beslutninger, også de som gir enkelte seksjonseiere en urimelig fordel på andre seksjonseiernes bekostning.

Årsmøtet må avholdes hvert år, innen utgangen av juni. Det kan innkalles til ekstraordinært årsmøte dersom det finnes nødvendig. Det er egne regler for hvem som kan innkalle til årsmøte, og hvordan denne innkallingen skal skje, se eierseksjonsloven §§ 42 og 43.

Det skal føres protokoll over alle saker som blir behandlet og alle beslutninger som blir tatt på årsmøtet. Protokollen skal signeres av møtelederen, og minst én seksjonseier som blir utpekt av årsmøtet. Protokollen skal gjøres tilgjengelig for alle seksjonseiere.

Eierseksjonsloven kapittel VII: Styret

Sameiet skal ha et styre, og dette skal velges på årsmøtet. Styret har i oppgave å sørge for vedlikehold og drift av eierseksjonssameiet, og forvalte eiendommens anliggende i henhold til eierseksjonsloven. Styret har også ansvar for vedtekter og beslutninger som blir tatt på årsmøtet. Styret må møtes så ofte som de anser nødvendig.

Eierseksjonsloven kapittel VII: Forretningsfører

Årsmøtet kan beslutte at sameiet skal ha en forretningsfører. En forretningsfører har ansvar for administrasjon, og hjelper styret med sine oppgaver. Forretningsføreren kan bistå med rådgivning, daglig drift, budsjettering, regnskapsførsel, og innkreving av felleskostnader.

Eierseksjonsloven kapittel IX: Regnskap og revisjon

Styret i sameiet må sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel. Regnskapet skal fremlegges på årsmøtet.

I sameier med 21 eller flere seksjoner må styret føre regnskap og utarbeide årsregnskap og årsberetning i henhold til regnskapsloven. For slike sameier er det også en plikt til å ansette en revisor. Revisoren blir valgt av årsmøtet.

Endringer i eierseksjonsloven med virkning fra 1. januar 2018

Den 1. januar 2018 trådte den nye eierseksjonsloven i kraft. Den gamle loven ble i stor grad videreført, men den nye loven inneholder flere nye og viktige endringer som man bør være oppmerksom på. Les mer om endringene i eierseksjonsloven her.

Som nevnt innledningsvis kan det lønne seg å snakke med en advokat dersom man er usikker.