Eierseksjon, andelsleilighet, aksjeleilighet og sameie. Det finnes en rekke eierformer å velge mellom når du skal kjøpe bolig. Hvilken eierform passer best for deg? Og hva er egentlig forskjellen mellom de ulike eierformene? Denne artikkelen vil ta for seg de vanligste eierformene og forklare deg forskjellen mellom dem, slik at du kan ta en trygg og sikker beslutning ved kjøp av bolig.
Hva menes med eierform?
Om boligen er en leilighet, rekkehus eller enebolig sier ingenting om selve eierformen. Eierform viser til din rett til å utøve faktisk og rettslig rådighet over eiendommen din. For eksempel kan en leilighet være enten en selveierleilighet eller en andelsleilighet, og din rett til å disponere over boligen og fellesarealene vil variere med eierformen.
Selveier
Selveierbolig innebærer at du eier hele boligen selv, og at du har rett til å disponere over den slik du selv ønsker. Du kan fritt selge, kjøpe eller leie den ut.
Det er to hovedkategorier selveierboliger:
- Eneboliger og rekkehus. Her kjøper du bolig og tomt, med eget gårds- og bruksnummer.
- Eierseksjonsbolig i eierseksjonssameie. Her kjøper du en andel i et sameie, og får en enerett til din eierseksjon.
Leiligheter i eierseksjonssameier blir ofte omtalt som eierleiligheter, eierseksjoner eller selveierleiligheter.
Eierseksjon og eierseksjonssameie
Eierseksjonssameie er en av de vanligste eierformene, og innebærer at flere seksjonseiere eier hele boligen og tomten sammen. Hver enkelt seksjonseier har imidlertid en egen eierseksjon med eksklusiv bruksrett over denne. Seksjonseieren har full rettslig og faktisk rådighet over egen eierseksjon, og kan fritt selge eller leie den ut.
Typiske eierseksjonssameier er sammenhengende rekkehus, leilighetskomplekser, bygårder, frittstående eneboliger som ligger på samme tomt og tomannsboliger. Eierseksjonssameiene har ofte også arealer som alle seksjonseiere kan benytte, såkalte fellesarealer. Disse er det ingen som har eksklusiv bruksrett til.
Ved kjøp av selveierbolig er det også greit å være oppmerksom på at man må betale dokumentavgift på 2,5 % av boligens markedsverdi. Det er typisk kjøper som må betale denne.
Selv om man i utgangspunktet kan disponere fritt over sin eierseksjon, må man følge sameiets vedtekter og husordensregler. Eierseksjonssameier er også regulert av eierseksjonsloven, som er ufravikelig.
Les mer om eierseksjonsloven her.
Les mer om eierseksjon og eierseksjonssameie her.
Andelsleilighet og borettslag
Borettslagsleilighet er det samme som andelsleilighet. Når du kjøper leilighet i et borettslag, kjøper du en andel i borettslaget. Det er borettslaget som eier bygningene og eiendommen. Du blir følgelig ikke eier av leiligheten, men andelseier i borettslaget, med bruksrett til din leilighet.
En borettslagsbolig kan være en leilighet, så vel som rekkehus og tomannsbolig.
I praksis vil du ha lik faktisk rådighet over en borettslagsleilighet som du ville hatt i et eierseksjonssameie. Forskjellen på eierformene er størst når det gjelder rettslig rådighet.
Borettslag reguleres av borettslagsloven.
Les mer om andelsleilighet i borettslag her.
Les mer om forskjellen på sameie og borettslag her.
Aksjeleilighet
Denne eierformen har flere likheter med borettslagsboligen. Forskjellen er at du i stedet for å kjøpe en andel i borettslaget, kjøper en aksje i et boligaksjeselskap. Du får bruksrett til boligen din på samme måte.
Ved kjøp av aksjeleilighet blir du medeier i aksjeselskapet, også kalt aksjonær. Du får også medbestemmelsesrett sammen med de øvrige aksjonærene.
Det er ikke lenger adgang til å etablere boligaksjeselskaper. Allerede opprettede boligaksjeselskaper reguleres av aksjeloven, og delvis av borettslagsloven.
Tomtefeste
Tomtefeste er en mer sjelden eierform. Tomtefeste innebærer at du eier boligen din, men leier, eller fester, tomten som boligen er bygget på. Den som eier tomten og leier den ut kalles for bortfester, mens du som leier tomten kalles for fester. Som vederlag for leie av tomten, betaler festeren en årlig avgift til bortfesteren.
Avtaler om tomtefeste er regulert av tomtefesteloven. Her finner du bestemmelser om glant annet festetid, rett til forlengelse av festetiden og regulering av festeavgift.
Dersom du kjøper en bolig eller fritidsbolig på en festet tomt, bør du gjøre deg godt kjent med festekontrakten. Her vil det vanligvis være informasjon om hvor lenge festeforholdet varer og når det løper ut, bortfesterens eventuelle forkjøpsrett ved salg av boligen, størrelsen på festeavgiften og bortfesterens adgang til å regulere denne.
Dersom ikke annet følger av festekontrakten, har du samme fysiske råderett over eiendommen som bortfesteren har. Dette innebærer at du kan plante, rydde og hugge ned trær på tomten, og bygge på tomten i henhold til bestemmelsene i plan- og bygningsloven.
Bruksrett og servitutt
En bruksrett er en rett til å bruke noen andres eiendom til et bestemt formål. Et annet ord for bruksrett er servitutt. Bruksretten kan være knyttet til hele eiendommen, eller deler av eiendommen. Eksempler på vanlige bruksretter er veirett, rett til å gå over annen eiendom og bruksrett til fritidsbolig.
Bruksretten kan være knyttet til en person, som innebærer at én eller flere bestemte personer har denne retten. For eksempel har en familie bruksrett til en hytte på fjellet hver sommer. Bruksretten kan også være knyttet til en eiendom. I så fall vil denne følge med eiendommen, selv om eiendommen skifter eier. Hvor lenge rettigheten skal vare, vil avhenge av den foreliggende kontrakten.
Bruksretter kan også erverves gjennom hevd, det vil si gjennom faktisk bruk. Dersom du for eksempel benytter veien over en annen eiendom i mange år, i tro om at du får lov til dette og uten innsigelser fra eieren, kan du på nærmere vilkår erverve denne bruksretten.
Bruksretten er en heftelse som påhviler den eiendommen som retten knytter seg til, og kan tinglyses. Du kan finne ut hvem som har bruksretter i eiendommen din ved å se på eiendommens grunnbok.
