Kjøp av bolig er for de fleste den største investeringen i løpet av livet. Vi ønsker gjerne at prosessen skal gå mest mulig knirkefritt, men det er likevel ikke uvanlig at det oppstår tvist i forbindelse med boligkjøpet. Både kjøper og selger av bolig har en rekke rettigheter i medhold av avhendingsloven. Selger har et vidtrekkende ansvar for boligen, og må blant annet svare for skjulte feil og mangler. Men kjøper kan også velge å gjøre gjeldende erstatningskrav mot eiendomsmegleren. Eiendomsmegleren hefter prinsipalt solidarisk overfor kjøperen. Dette innebærer at hvis eiendomsmegleren har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet, kan kjøperen rette erstatningskravet mot ham.
Eiendomsmeglerens oppgaver og ansvar
All eiendomsmeglingsvirksomhet som utøves i Norge er regulert av eiendomsmeglingsloven. Loven stiller flere krav til eiendomsmeglingsvirksomhetene, og pålegger eiendomsmeglerne flere plikter i forbindelse med salg av bolig.
Eiendomsmegleren skal opptre i samsvar med god meglerskikk, og utvise omsorg for både selgerens og kjøperens interesser. Selgerens interesser vil blant annet bestå i å få en best mulig pris for eiendommen, og få kjøperen til å betale kjøpesummen i henhold til avtalen. Kjøperen, på den andre siden, vil inngå avtale på grunnlag av riktig informasjon om boligen. Derfor plikter eiendomsmegleren å gi både kjøper og selger råd og opplysninger som har betydning for boligoverdragelsen.
Eiendomsmeglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
Eiendomsmegleren skal aktivt sørge for at kjøper får de opplysninger som han trenger i forbindelse med boligkjøpet, og som kan få betydning for avtalen. Opplysningene skal gis før kjøpekontrakten inngås.
Hvilke opplysninger eiendomsmegleren plikter å gi vil variere fra oppdrag til oppdrag. Eiendomsmegleren må foreta en selvstendig vurdering av den enkelte kjøpers behov for informasjon, og sørge for å innhente, kontrollere og videreformidle de nødvendige opplysningene.
Eksempler på opplysninger som eiendomsmegleren typisk skal gi er informasjon om skriftlige pålegg fra offentlige myndigheter, ikke endelige offentlige planer (planforslag), ikke-tinglyste forpliktelser og utleiemuligheter.
Dommen inntatt i Rt. 2005 s. 870 handlet om salg av en eiendom markedsført som “stor tomannsbolig” med fire leiligheter, herunder i lofts- og kjelleretasjene. Megleren hadde imidlertid forsømt å opplyse om at leilighetene i lofts- og kjelleretasjene ikke lovlig kunne leies ut. Meglerselskapet måtte følgelig hefte for opplysningssvikten overfor kjøperen.
Eiendomsmegleren er den profesjonelle mellommannen mellom kjøper og selger. Han har særskilt kompetanse i sitt yrke, og er nærmest til å yte rådgivning i mange spørsmål i forbindelse med eiendomshandelen. Dette kan også være mer generelle spørsmål rundt for eksempel dokumentavgift, skatt mv. Eiendomsmeglerens opplysningsplikt kan imidlertid ikke strekkes så langt at det skal forlanges at han for eksempel skal være bygningskyndig. Her vil hans plikt være begrenset til å gi informasjon om de forhold han vet eller burde vite om, og eventuelt henvise til andre rådgivere.
Minstekravene til opplysninger som eiendomsmegleren plikter å gi
Før kjøpekontrakten inngås, plikter eiendomsmegleren å utarbeide en salgsoppgave med bestemte opplysninger om relevante forhold ved eiendommen. Dette er minstekravene til hvilke opplysninger eiendomsmegleren plikter å gi kjøper i forbindelse med boligkjøpet.
Informasjon om eiendommen
Salgsoppgaven skal inneholde eiendommens registerbetegnelse, adresse og hvem som er eier av eiendommen. Videre skal det være opplyst om tinglyste forpliktelser, som for eksempel pengeheftelser eller servitutter. Eiendomsmegleren må i utgangspunktet også opplyse om ikke-tinglyste forpliktelser. Dette kan være forpliktelser som har sin opprinnelse i eldre avtaleforhold, som for eksempel servitutter eller hevdede rettigheter. Det vil imidlertid ofte være vanskelig for eiendomsmegleren å fremskaffe opplysninger om disse forpliktelsene, nettopp fordi de ikke er tinglyst. Det gjelder derfor ikke noe krav om at disse skal inngå i salgsoppgaven. Slike forhold vil likevel ofte ha en stor betydning for kjøpet av boligen, hvilket tilsier at eiendomsmegleren må strekke seg langt for å undersøke om eiendommen er beheftet med ikke-tinglyste forpliktelser.
Salgsoppgaven skal også inneholde informasjon om tilliggende rettigheter. Dette kan for eksempel være fiske- og jaktrettigheter, eller at du har gangrett over eiendommen til naboen.
Videre skal salgsoppgaven opplyse om eiendommens grunnareal, bebyggelsens areal og angivelse av alder og byggemåte. Hvor dette er aktuelt, skal det opplyses om adgang til utleie av eiendommen eller deler av denne til boligformål. Eiendomsmegleren skal innhente ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Han må også avklare forholdet til endelige offentlige reguleringsplaner.
Søkmsål direkte mot eiendomsmegler, komplett guide!
Kostnader og avgifter
Verdien ved skattefastsettingen skal angis. Tilsvarende gjelder offentlige avgifter som avfallsgebyr, feieavgift og årsavgift for vann og avløp. Det skal også spesifiseres hvilke faste løpende kostnader som knytter seg til eiendommen. For leiligheter vil dette være de månedlige fellesutgiftene.
Kjøpesum eller prisantydning
Hvis kjøpesummen for boligen er fastsatt, skal salgsoppgaven opplyse om totalkostnaden inkludert andel av fellesgjeld, alle gebyrer, avgifter og øvrige kostnader. Hvis kjøpesummen ikke er fastsatt, skal salgsoppgaven inneholde en samlet oppstilling som omfatter prisantydning, andel av fellesgjeld, alle gebyrer, avgifter og øvrige kostnader.
Eiendomsmeglerens vederlag
Til slutt skal salgsoppgaven inneholde opplysninger om eiendomsmeglerens vederlag, både formen for vederlaget (timepris, provisjon e.l.) og den konkrete satsen.
Eiendomsmeglerens øvrige oppgaver
Foruten å gi både selger og kjøper nødvendig informasjon og veiledning, har eiendomsmegleren flere lovbestemte oppgaver. Han skal opprette en skriftlig kjøpekontrakt som inneholder alle vesentlige vilkår for boligoverdragelsen, sørge for utferdigelse og tinglysing av skjøte, utferdigelse av andre dokumenter og søknader i forbindelse med boligoverdragelsen, og gjennomføre det økonomiske oppgjøret.
Eiendomsmegleren skal også tilrettelegge for en forsvarlig avvikling av budrunden. Dette innebærer blant annet at eiendomsmegleren må ta imot og formidle bud på boligen, og være tilgjengelig i normal kontortid.
I klage nr. 2015087 til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester hadde en eiendomsmegler kontraktforpliktet seg til å være tilgjengelig utover normal kontortid under budrunden. Da budrunden foregikk var han imidlertid utilgjengelig, da han var på kino med familien. Nemnda fant at dette var i strid med god meglerskikk, og påla eiendomsmegleren å redusere sitt vederlag med 30 000 kroner.
Hvordan klage på eiendomsmegler?
Hvis du mener at eiendomsmegleren har opptrådt uaktsomt, og du har lidt et økonomisk tap som følge av dette, kan du klage over eiendomsmeglerens utøvelse av virksomheten til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester.
I 2020 behandlet nemnda 245 saker. Klageren fikk helt eller delvis medhold i 119 av sakene, som tilsvarer en andel på 48 % av sakene som ble behandlet i 2020. 123 av sakene gjaldt opplysningssvikt fra eiendomsmeglers side.
Merk at du ikke kan holde eiendomsmegleren ansvarlig for alle feil og mangler ved boligen. Krav om for eksempel prisavslag som følge av fuktskader eller skjeggkre i boligen må rettes mot selgeren. Selgeren og eiendomsmegleren kan imidlertid være solidarisk ansvarlige for bestemte mangler, slik som for eksempel opplysningssvikten i den nevnte dommen fra Høyesterett inntatt i Rt. 2005 s. 870. Dette innebærer at kjøper kan velge hvem han ønsker å rette et krav om erstatning mot. Forutsetningen er at både selger og eiendomsmegler er ansvarlige for det samme økonomiske tapet.
Eiendomsmegleren vil være ansvarlig dersom han misligholder sine plikter etter loven, slik som for eksempel opplysningsplikten. Eiendomsmeglers erstatningsansvar er ikke lovregulert, og må forankres rettslig i det alminnelige ulovfestede uaktsomhetsansvaret.
En alternativ sanksjon til et erstatningskrav er et krav om vederlagsnedsettelse. Det følger av eiendomsmeglingsloven at selger kan kreve at vederlaget settes ned eller faller bort i tilfeller hvor det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra eiendomsmeglerens side.
Vilkår for å fremme et erstatningskrav mot eiendomsmegler
For at eiendomsmegleren skal være erstatningsansvarlig, må de tre alminnelige vilkårene for erstatningsansvar foreligge. For det første må det foreligge et ansvarsgrunnlag. For det andre må klageren, i vårt tilfelle selgeren eller kjøperen av boligen, ha blitt påført et økonomisk tap. For det tredje må det foreligge årsakssammenheng mellom meglerens opptreden og klagerens økonomiske tap.
Ansvarsgrunnlaget – profesjonsansvar
Eiendomsmeglere tilhører en yrkesgruppe som er underlagt et profesjonsansvar. Profesjonsansvar er et erstatningsansvar som forutsetter feil eller forsømmelse under utøvelse av en bestemt profesjon. Ansvaret er aktuelt for blant annet advokater, leger, takstmenn mv.
Profesjonsansvaret er i utgangspunktet et kontraktsbasert ansvar mellom eiendomsmegleren og oppdragsgiveren, det vil si selgeren. Eiendomsmegleren vil være ansvarlig overfor selgeren på grunnlag av profesjonsansvaret dersom han påfører selgeren et økonomisk tap ved utførelsen av sitt yrke i henhold til avtalen mellom partene. Overfor andre, for eksempel kjøperen, vil eiendomsmeglerens ansvar ikke basere seg på noen kontrakt. Sondringen mellom kontraktsbasert og ikke-kontraktsbasert ansvar har imidlertid i praksis ikke særlig betydning for ansvarets innhold. I begge tilfeller vil det være tale om et strengt profesjonsansvar. Dette ble også slått fast i dommen inntatt i Rt. 1995 s. 1350:
“Det gjelder i utgangspunktet et strengt, ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere. Likevel er det et visst spillerom før atferd som kan kritiseres, må anses som erstatningsbetingende uaktsomhet.”
I praksis innebærer dette at ikke alle feil ved eiendomsmeglerens yrkesutøvelse vil gi grunnlag for erstatningsansvar. Eiendomsmegleren har et visst spillerom for å gjøre feilvurderinger og opptre kritikkverdig, uten at dette nødvendigvis kvalifiserer til erstatningsbetingende uaktsomhet. Det vil imidlertid foreligge erstatningsbetingende uaktsomhet hvis eiendomsmegleren handler utover grensene for det spillerommet han er gitt. Erstatningsbetingende uaktsomhet kan defineres som klanderverdig opptreden som avviker fra det man med rimelighet kan forvente av en alminnelig god profesjonsutøver innenfor vedkommende bransje, ut fra en objektiv vurdering.
Brudd på plikter taler for erstatningsansvar
Ved vurderingen av om eiendomsmegleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, vil det være et sentralt moment om eiendomsmegleren har brutt hans lovpålagte plikter. Dette gjelder særlig undersøkelses- og opplysningsplikten og de øvrige pliktene som nevnt overfor. Det er imidlertid ikke slik at brudd på lovpålagte plikter automatisk medfører erstatningsansvar, se for eksempel dommen inntatt i HR-2018-1234-A avsnitt 42:
“Ved avgjørelsen av om det foreligger uaktsomhet, vil et sentralt moment være om megleren har opptrådt i samsvar med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. «God meglerskikk» er en rettslig standard som viser til bransjens egne normer, men som samtidig suppleres blant annet med krav som følger av lov eller forskrift eller av myndighetspraksis. Ikke ethvert brudd på bransjenormer gir grunnlag for ansvar, (…) Foreligger det brudd på lov eller forskrift, vil det være et vesentlig moment ved aktsomhetsvurderingen, men det må likevel foretas en konkret vurdering i det enkelte tilfellet.“
Økonomisk tap
Det neste vilkåret for erstatning er at klageren har lidt et økonomisk tap. Dette vil for eksempel være tilfelle ved kjøp av en bolig som blir markedsført “med utleiedel”, som senere viser seg å ikke kunne leies ut lovlig. Hvis eiendomsmeglerens brudd på opplysningsplikten innebærer at han har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet, vil kjøperen kunne kreve dekket tapet som består i forskjellen i eiendommens markedsverdi med og uten lovlig mulighet for utleie.
At det må foreligge et økonomisk tap, innebærer også at det ikke kan kreves erstatning for rene ulemper av ikke-økonomisk art, for eksempel søvnløse netter og irritasjon.
Betydningen av at det må foreligge et økonomisk tap for at erstatning skal tilkjennes, kan illustreres ved klage nr. 2020084 fra Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. En eiendomsmegler hadde ved en feil huket av for “takterrasse” under fasiliteter ved en leilighet i en FINN-annonse. Det var i realiteten ingen felles takterrasse. Nemnda kom til at den uriktige opplysningen som ble gitt i annonsen innebar at eiendomsmegleren hadde misligholdt sin opplysningsplikt, og følgelig opptrådt uaktsomt. Kjøperen av leiligheten hadde imidlertid ikke sannsynliggjort at han hadde lidt noe økonomisk tap. Erstatningskravet førte følgelig ikke frem.
Årsakssammenheng
Det siste vilkåret er at det må foreligge årsakssammenheng mellom det erstatningsbetingende forholdet og det økonomiske tapet. Dette innebærer at det økonomiske tapet må ha skjedd som følge av at eiendomsmegleren har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet.
Et eksempel på betydningen av årsakssammenheng fra praksis er klage nr. 2020010 fra Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. Klageren hadde kjøpt en hytte, og ble i ettertid usikker på hvor tomtegrensene gikk. Det ble anført at eiendomsmegleren før kjøpet burde opplyst om en skylddelingsforretning fra 1961. Klageren krevde erstatning for kostnadene ved oppmåling av tomten. Nemnda kom til at eiendomsmegleren ikke hadde overholdt sin opplysningsplikt ved at klageren ikke hadde fått informasjonen om eiendommen før avtale om kjøp av hytten var inngått. Eiendomsmegleren hadde opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Klageren måtte imidlertid uansett bestille oppmåling før han skulle selge hytten igjen. Det ville følgelig ikke ha endret seg om klageren hadde mottatt skylddelingsforretningen og kartet før bindende avtale var inngått. Nemnda fant derfor at det ikke forelå årsakssammenheng mellom eiendomsmeglerens forsømmelse og det økonomiske tapet klageren krevde erstattet. Erstatningskravet kunne derfor ikke føre frem.
Frist for å fremme erstatningskravet
Eiendomsmeglingsloven regulerer ikke spørsmålet om fristen for å fremme erstatningskrav mot eiendomsmegler. Det følger imidlertid av foreldelsesloven at erstatningskrav som hovedregel foreldes etter 3 år.
Foreldelsesfristen for selger
For selgerens del løper fristen for å fremme erstatningskrav mot eiendomsmegleren fra den dag da misligholdet inntrer. Det følger av flere dommer fra Høyesterett vedrørende ansvar for mangelfull rådgivning at foreldelsesfristen først begynner å løpe når virkningen av den mangelfulle rådgivningen har inntrådt.
Foreldelsesfristen for kjøper
For kjøperens del løper fristen for å fremme erstatningskrav mot eiendomsmegleren fra den dag da kjøperen fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige, det vil si eiendomsmegleren. Det avgjørende vil være når kjøperen får slik “nødvendig kunnskap”. I dommen inntatt i Rt. 1994 s. 190 ble det uttrykt på følgende måte:
«Det avgjørende er om skadelidte [klagerne] har rimelig foranledning til å gå til søksmål.»
Kjøperen må ha tilstrekkelig kunnskap om det mangelfulle forholdet og at eiendomsmegleren er ansvarlig. Det er ikke noe krav om at han må ha nøyaktig oversikt over for eksempel hva utbedringskostnadene vil utgjøre og eventuelle andre tap, for eksempel tapte leieinntekter.
Hvordan avbrytes foreldelsesfristen?
For at mulige krav ikke skal bli foreldet, må klageren ta skritt overfor eiendomsmegleren for å avbryte foreldelsesfristen. Foreldelsesfristen avbrytes ved at det leveres inn klage til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester, tas ut forliksklage eller stevning for tingretten.
Klage til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester
Klage til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester må fremsettes skriftlig. Det er de dokumentene som partene sender inn som blir del av grunnlaget for nemndas avgjørelse. Derfor er det viktig å sørge for at saken blir tilstrekkelig og grundig opplyst, at påstander dokumenteres og at all nødvendig informasjon blir vedlagt.
Du kan lese mer om klagebehandlingen og hva klagen må inneholde på nettsidene til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester.
Advokathjelp i tvist mot megler
Våre advokater er spesialisert på eiendomsrett og kan bistå deg i saker som gjelder erstatningskrav eller klager mot megler. Dette gjelder både om du er kjøper eller om du er selger. I eiendomssaker vil som regel innboforsikring dekke mesteparten av advokatutgiftene.
Vanlige spørsmål
Hva kan jeg kreve av eiendomsmegleren?
Hvis du mener at eiendomsmegleren har forsømt sine plikter eller opptrådt uaktsomt ved utøvelsen av sitt yrke, kan du kreve vederlagsnedsettelse eller erstatning.
Hva kan jeg ikke kreve av eiendomsmegleren?
Eiendomsmeglerens ansvar etter loven består hovedsakelig i å innhente, kontrollere og formidle opplysninger om eiendommen, samt å gjennomføre salget. Han har ikke ansvar for selve manglene ved boligen, som f.eks. fuktskader. Mangelskrav må følgelig rettes mot selger. Eiendomsmegleren kan imidlertid være ansvarlig for forsømmelse av opplysningsplikten.
Hva er vilkårene for å kreve erstatning fra eiendomsmegler?
Eiendomsmegleren må ha opptrådt uaktsomt eller i strid med god meglerskikk etter loven, og du må ha lidt et økonomisk tap som følge av meglerens opptreden.
Hva er fristen for å fremme erstatningskrav mot eiendomsmegler?
Det gjelder ingen tidsfrist for å fremme erstatningskrav mot eiendomsmegler etter eiendomsmeglingsloven, men kravet vil foreldes etter 3 år etter foreldelsesloven. Det er derfor lurt å fremme erstatningskravet så snart som mulig.
Hvordan unngår jeg at erstatningskravet mitt foreldes?
For å unngå at erstatningskravet foreldes, bør du fremme kravet så snart som mulig etter at du oppdager misligholdet. Foreldelsesfristen avbrytes ved at det leveres inn klage til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester, tas ut forliksklage eller stevning for tingretten.
Kan en selger/kjøper av bolig kreve erstatning fra eiendomsmegler på egenhånd?
Ja, det er i utgangspunktet ikke nødvendig med juridisk bistand når du ønsker å klage på eiendomsmegleren til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. Du kan imidlertid velge å bistås av en tredjepart.
Kilde
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
