Innhold

Rettspraksis: Arealsvikt ga rett til heving av avtalen

Arealavvik er uttrykkelig regulert i avhendingslova (avhl.) § 3-3 som gjelder arealsvikt. Denne angir at et arealsvikt utgjør en mangel, dersom arealet er “vesentleg mindre” enn det selgeren har opplyst om. Dersom mangelen innebærer et “vesentleg avtalebrot” vil det være grunnlag for heving, jf. avhl. § 4-13 (1). Rettspraksis gir imidlertid svært få eksempler på at domstolene anser arealavvik for å gi rett til heving. I praksis gir utmåles det stort sett kun prisavslag for arealavvik.

Hvorfor benyttes prisavslag istedenfor heving?

Heving er den mest inngripende misligholdsbeføyelsen. Konseptet bryter med det grunnleggende prinsippet om at avtaler skal holdes. Det kreves kvalifisert mangel for å berettige heving. Det sentrale ved vurderingen av hvorvidt mangelen er av en slik art, er om kjøperen har “rimelig grunn” til å si seg løs fra avtalen. Et viktig moment for å vurdere dette, er om balansen i avtaleforholdet kan gjenopprettes på andre måter. Ved arealsvikt er den økonomiske balansen i avtalen forrykket. Kjøper har betalt en pris som i realiteten ikke svarer til boligen. Dette følger av at en boligs størrelse typisk er en viktig markør på dens verdi. Konsekvensen av dette er at et prisavslag ofte vil kunne gjenopprette denne balansen, slik at heving ikke er nødvendig.

Heving som følge av arealavvik vil nok kun være aktuelt hvor det foreligger elementer av svik eller skyld hos selger. Eventuelt der hvor formålet med kjøpet av boligen vil bli vesentlig forfeilet. Dette kan gjerne være dersom arealavviket skyldes at en bolig ikke har den balkongen eller garasjen som var lovet. Slike tilfeller vil imidlertid også fanges opp av andre bestemmelser, herunder særlig avhl. § 3-7 og 3-8 om opplysningssvikt.

Dette må nok sies å være de vesentligste årsakene til at det oftere er tale om prisavslag, og ikke heving, ved arealavvik.

Eksempler fra rettspraksis

Ikke “vesentlig mindre” areal etter avhl. § 3-3

I LG-2013-211882 førte ikke krav om prisavslag frem, som følge av at retten ikke fant at det forelå arealsvikt som utgjorde mangel etter avhendingsloven § 3-3. Dette illustrerer at det også er en terskel for prisavslag. I tur tilsier dette at det måtte foreligge ennå sterkere holdepunkter for å kunne kreve heving. Lagmannsrettens vurdering av arealavviket var som følger:

Lagmannsretten er ut fra en samlet vurdering kommet til at arealavviket i det foreliggende tilfellet ikke kan ansees som «vesentlig mindre enn det som er opplyst av seljaren», og at det følgelig ikke foreligger en mangel i lovens forstand.

Lagmannsretten har ved denne vurdering tatt utgangspunkt i og lagt stor vekt på lovbegrunnelsen, som oppsummert av Bergsåker, s. 325-326:

«Tanken bak regelen i § 3-3 er følgende: De fleste eiendommer kjøpes etter besiktigelse fra kjøperens side. Kjøperen konstaterer da hvordan eiendommen og tomten ser ut, hvor langt den strekker seg mot naboeiendommer osv. Det han deretter kjøper, er det han har sett, ikke et bestemt antall kvadratmeter eller mål. Skulle det senere vise seg at arealet er mindre enn oppgitt, vil tomten og eiendommen likevel ha det utseende og den utstrekning i terrenget som kjøperen selv hadde konstatert ved sin besiktigelse.»

Ved den nærmere vurdering har lagmannsretten særlig sett hen til: Kjøperne var på befaring før avtale ble inngått. Lagmannsretten legger til grunn at to av grenselinjene var identifiserbare uten videre, linjen mot bygdeveien/garasjen (øst) og grensen mot kjøreveien (sør). En tredje grense (nord) var i alle fall delvis selvforklarende på grunn av terrengformasjonen. Den fjerde grenselinje (vest) kan ha vært tilgrodd og noe uoversiktlig uten nærmere påvisning. Men samlet sett ville det ikke, om en nærmere påvisning var blitt krevd, vært vanskelig å få fullgod oversikt over hele arealet. Det er ikke holdepunkter for at kjøperne fikk påvist uriktige grenser, og det er ikke holdepunkter for at kjøperne selv tok noe initiativ til nærmere avklaring, verken før eller etter at de mottok skylddelingsforretningen.

Det er i saken ikke bevismessige holdepunkt for at tomtens mer nøyaktige størrelse hadde særlig eller avgjørende betydning for kjøperne. Tvert i mot trekker bevisførselen klart i retning av at kjøperne var særlig motivert av stedet ut fra beliggenhet og helhetsinntrykk, og at det var dette som førte til et endelig bud som lå kr 350.000 over verditakst. Det har riktignok vært hevdet at muligheten for å dele fra en tomt skal ha vært en betydelig motiverende faktor. Etter lagmannsrettens vurdering er dette en innfallsvinkel som er kommet opp som en del av tvisten etter uttalelse fra takstmann. Alene den påstående bygnings plassering på tomten ville for øvrig for de aller fleste gjort det klart at slik fradeling ikke ville være mulig.

Samlet sett er lagmannsretten således blitt stående ved at de ankende parter «fikk det de så» i en slik grad at det seinere påviste arealavvik hva gjelder tomten ikke utgjør en mangel i avhendingsloven § 3-3 sin forstand. Selv om det ikke har vært tillagt større selvstendig betydning, finner lagmannsretten det på sin plass å vise til at eiendommen i 2013 ble solgt for kr 2.430.000 med korrekte arealopplysninger.