Rettspraksis: Når gir skadedyr rett til heving av avtalen?

Heving krever at mangelen innebærer “vesentleg avtalebrot”, jf. avhendingslova (avhl.) § 4-13 (1). Dette tilsier en høy terskel. Rettspraksis viser at skadedyr i bolig kan gi grunnlag for heving. Alvorlighetsgraden av skadedyrangrepet vil imidlertid være av stor betydning for hvorvidt et prisavslag anses tilstrekkelig. Heving er sjelden berettiget dersom mangelen kan utbedres og kompenseres for økonomisk.

---

Rotteproblem

Lagmannsrettens dom i LG-2017-45089 gjaldt en sak hvor boligen var solgt “som den er”. Retten fant at det var gitt mangelfulle og uriktige opplysninger etter avhendingslova §§ 3-7 og 3-8. Dette utgjorde en mangel ved eiendommen, jf. avhl. § 3-9 annet punktum. Kjøperen hadde gjort gjeldende et krav om heving etter avhl. § 4-13, lagmannsretten vurderte det som følger.

Rannestad har krevd heving av kjøpet i medhold av avhendingsloven § 4-13. Vilkåret for å heve avtalen er at det foreligger vesentlig avtalebrudd.

Lagmannsretten finner at vilkårene for heving er til stede. Sentralt for lagmannsrettens vurdering er den nevnte usikkerheten knyttet til hva som skal til for at mangelen kan utbedres og hvor mye dette arbeidet vil koste. Det vises særlig til at rotteproblemet så langt har vedvart over flere år, til tross for gjentatte utbedringsforsøk. Det foreligger også usikkerhet knyttet til det totale skadeomfanget. Slik lagmannsretten ser det er usikkerheten rundt disse forholdene så stor at et prisavslag ikke vil kunne gjenopprette avtalebruddet.

I tillegg er det lagmannsrettens vurdering at ankende parter har opptrådte klanderverdig i salgsprosessen, når de valgte å ikke gi opplysninger, i det minste om at de hadde hatt et rotteproblemet fra ca 2000 til 2013 og hva som var gjennomført av tiltak. Lagmannsretten er ikke i tvil om at Rannestad i så tilfelle ikke hadde kjøpt eiendommen. Dette burde ankende parter forstå.

Lagmannsretten finner det ved vurderingen av hevningsspørsmålet ikke avgjørende at Rannestad i mai 2017 avslo tilbud fra ankende parter om å foreta avklaring av faktiske omstendighet og utføre nødvendige tiltak for å stoppe rotteaktiviteten. På det tidspunktet hadde Rannestad bebodd boligen, med rotteaktivitet, i nærmere 2 år. Samlet sett finner lagmannsretten at Rannestad har rimelig grunn til å fri seg fra kontrakten.

Det må nok understrekes at saken har et tydelig element av skyld hos selgeren. Dette momentet vil ofte være utslagsgivende, eller i det minste tungtveiende, ved hevingsspørsmål. Dessuten var det klart at alternative rettigheter for kjøperen ikke ville gi kjøperen noen betryggelse.

Se skjeggkredommen her på Eiendomsrett.no.

Mus i hytte ga hevingsrett

Problemer med mus er typisk vurdert som like tyngende som rotter. LF-2015-45367 gjaldt salg av fjellhytte. Selger hadde opplyst om funn av muselort rundt vasken. Etter overtakelse ble det avdekket omfattende skader i hyttas konstruksjon og isolasjon, noe som skyltes stor museaktivitet. Utbedringskostnadene ville beløpe seg til over kroner 600.000, ca. 90 % av kjøpesummen. Selv om selger hadde gitt risikoopplysninger om mus, måtte hytta anses for å være i vesentlig dårligere stand enn det kjøper kunne regne med, jf. avhendingsloven § 3-9 2. puktum. Kjøper fikk medhold i sin rett til å heve kjøpet, samt sitt krav på erstatning. Retten uttalte i forbindelse med hevingsspørsmålet som følger:

Dersom det foreligger et vesentlig avtalebrudd, kan kjøperen heve kjøpet, jf. avhendingsloven § 4-13 første ledd. Avtalebruddet er vesentlig dersom kjøperen har rimelig grunn til gå fra kontrakten. Vesentlighetsvurderingen er en annen enn etter avhendingsloven § 3-9 annet punktum, men likevel slik at de samme momenter gjør seg gjeldende. Det vil videre være relevant å legge vekt på mangelens karakter, herunder om mangelen medfører fare for liv eller helse, samt om det foreligger subjektiv skyld hos selger. Det vises her til Benestad Anderssen: Avhendingsloven, side 294.

Etter lagmannsrettens syn er mangelen så omfattende at denne i seg selv medfører at det foreligger et vesentlig avtalebrudd. Som det fremgår ovenfor, vil utbedringskostnaden tilsvare ca. 90 % av kjøpesummen, og det vil være nødvendig med en total renovering av hele hytta, med de ulemper det vil innebære for kjøper. Videre bemerkes at angrepet av mus medfører risiko for helseskade, og gjør hytta ubrukelig. Heving av kjøpet fremstår heller ikke som mer belastende for selger enn det det vil være for kjøper å måtte beholde hytta. At selger ikke kan klandres for å ha gitt mangelfulle opplysninger, kan ikke lede til et annet resultat.

Kjøper gis etter dette medhold i sitt krav om å heve kjøpet.

Et sentralt punkt ved dommen, er at selger ikke kunne klandres for mangelen. Dette er som regel et viktig moment i retning av heving, men her kunne det ikke trekkes noe ut av det. Fravær av skyld hos selger vil dermed ikke tale mot heving. Her var mangelens størrelse så omfattende at heving fremsto nærliggende. Det er slik sett ikke nok i seg selv at det foreligger skadedyr i form av mus eller rotter. Skadedyrene må medføre mangler i en viss størrelsesorden. Den beste markøren for størrelsen er som regel utbedringskostnader og -omfang.

Skjeggkre ga kun rett til prisavslag

I dommen med referansen LF-2019-136882 var en bolig solgt med skjeggkre. Kjøperen krevde prinsipalt heving, men retten fant at det ikke forelå vesentlig mangel. Slik sett er dommen egnet til å illustrere at det kreves noe mer enn kun skjeggkre for at mangelen skal være vesentlig nok til å berettige heving.

Lagmannsretten er kommet til at forekomsten av skjeggkre representerer en mangel ved salget av denne boligen. Mangelen er alene ikke vesentlig, jf. avhendingsloven § 3-9, men utgjør sammen med de tekniske manglene ved huset likevel en vesentlig mangel som gir kjøper rett til prisavslag.

Det er ikke sannsynliggjort at B på salgstidspunktet var kjent med at skjeggkre hadde tilhold i boligen.

På det tidspunkt boligen ble solgt heftet det fortsatt stor usikkerhet knyttet til om en skjeggkrebestand ville la seg utrydde. Det heftet usikkerhet med hensyn til utbedringsmetode og effekten av tiltakene. Mange kjøpere rapporterte om psykiske påkjenninger knyttet til det å ha skjeggkre i boligen sin. Det er for lagmannsretten opplyst at forsikrings- og meglerbransjen den gang innkalkulerte et sannsynlig verdifall på grunn av skjeggkreforekomst til ca 10% av boligens ordinære salgsverdi.

I ettertid er denne situasjonen endret. Man har funnet frem til egnede utbedringsmetoder, først og fremst knyttet til bruk av gift (åte) som ellers benyttes mot kakerlakker. Skadedyrselskapene er ikke villige til å gi noen garanti mot nye funn av skjeggkre, men opplyser at skadedyrbehandlingen og oppfølging i form av kontroll er så effektiv at risikoen for oppblomstring er liten.

Agder lagmannsrett behandlet en tilsvarende sak i 2019, LA-2018-144683, og kom der til at det var «gjennomført en vellykket sanering av bestanden av skjeggkre til minimalt og akseptabelt nivå, selv om de ikke kan anses eliminert i boligen.» Utbedringskostnaden ble stipulert til 163 125 kroner (5% av kjøpesummen), hvilket utgjorde en vesentlig mangel, jf. avhendingsloven § 3-9. Lagmannsretten kom i den saken til at noen verdireduksjon etter bekjempelsen ikke var tilstrekkelig sannsynliggjort, og at det ikke var grunnlag for annet prisavslag enn selve utbedringskostnaden.

Frostating lagmannsrett er i denne saken kommet til at boligen etter gjennomført utbedring fortsatt har en mangel som gir grunnlag for et prisavslag.

I motsetning til tilfellet i dommen over som gjaldt rotter, finnes det effektive utbedringsmetoder for skjeggkre. Dette må anses for å være et utslagsgivende moment for resultatet i denne avgjørelsen. Altså vil det være helt avgjørende om skadedyrproblemet effektivt og definitivt kan utbedres.

Vanlige spørsmål

Hva skal til for å heve et boligkjøp?

Heving av boligkjøp forutsetter at det foreligger en mangel ved boligen som utgjør et vesentlig kontraktsbrudd. Terskelen for å heve boligkjøpet er følgelig høy.

Når kan skadedyr i boligen gi grunnlag for heving av boligkjøpet?

Skadedyr i boligen kan gi grunnlag for heving av boligkjøpet hvis utbredelsen av skadedyrene er av alvorlig art, samt hvis skadene vanskelig kan utbedres eller kompenseres for økonomisk.

Hvilken betydning har det for hevingsadgangen hvis selger unnlater å opplyse om skadedyr?

Hvis selger kan klandres for å ikke ha opplyst om skadedyrene i boligen, vil dette være et tungtveiende moment for å heve boligkjøpet. Dette vil være tilfelle hvis selger er kjent med problemet, men bevisst fortier om det ved boligoverdragelsen.

Kan boligkjøpet heves selv om selger har opplyst om skadedyrproblemene på forhånd?

Ja, det er ikke utelukket med heving av boligkjøpet selv om selger har opplyst om problemene med skadedyr på forhånd. Det forutsetter imidlertid at boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med, til tross for opplysningene.

Kan forekomst av skjeggkre gi grunnlag for heving av boligkjøpet?

Det er et viktig moment ved vurderingen av om skadedyrproblemet kan gi grunnlag for heving om problemet effektivt og definitivt kan utbedres. Det finnes i dag egnede metoder for å fjerne skjeggkre. Forekomst av skjeggkre vil følgelig sjelden gi grunnlag for heving av boligkjøpet.

Kilde

Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008