Husleieloven § 2-6 regulerer leierens forundersøkelser. Den innebærer imidlertid ingen plikt for leieren til å undersøke husrommet før avtaleinngåelsen. Tredje ledd fastslår dessuten at utleierens opplysningsplikt alltid går foran – er strengere – enn virkningene av leierens forundersøkelser.
Ordlyden i husleieloven § 2-6 er som følger:
§ 2-6.Forundersøkelse m.v.
Det som leieren kjente eller måtte kjenne til ved avtaleinngåelsen, kan ikke gjøres gjeldende som mangel.
Har leieren før avtaleinngåelsen undersøkt husrommet eller uten rimelig grunn unnlatt å etterkomme utleierens oppfordring om å undersøke det, kan leieren ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde ha vært oppdaget ved undersøkelsen. Dette gjelder likevel ikke dersom utleieren har handlet grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.
Bestemmelsene i første og annet ledd gjør ingen innskrenking i § 2-4 om manglende opplysninger om husrommet.
Første ledd
Bestemmelsens første ledd fastslår kravet til leierens gode tro. Det er kun de forhold leieren var uvitende om eller ikke burde skjønne på tidspunktet for avtaleinngåelsen, som kan utgjøre mangel. Dette henger sammen med at en mangel er synonymt med kontraktsbrudd. Altså forhold som i ettertid viser seg å bryte med de betingelsene som gjaldt på tidspunktet hvor leieren valgte å inngå avtalen. Forhold leieren kjente til eller måtte kjenne til vil jo da være en del av disse betingelsene leieren har gått med på.
Uttrykket “måtte kjenne til” tilsier noe mer enn alminnelig uaktsomhet, men ikke nødvendigvis grov uaktsomhet.
Det er utleieren som må godtgjøre at leieren kjente eller måtte kjenne til forholdene på tidspunktet for avtaleinngåelsen.
Annet ledd
Bestemmelsens annet ledd regulerer virkningene av leierens forhåndsundersøkelser. Det er imidlertid ingen plikt for leieren om å undersøke husrommet på forhånd. For det tilfelle at leieren faktisk undersøker husrommet før avtaleinngåelsen, vil dette skyve noe av risikoen over på leieren. Desto bedre forutsetninger leieren har ved undersøkelsen, desto formildene virker dette for utleierens opplysningsplikt. Dette skyldes at utleieren vil ha begrenset med oppfordring til å informere om forhold leieren lett kan gjøre seg kjent med eller avdekke ved undersøkelsen.
Dersom leieren bringer en fagkyndig ved undersøkelsen, vil dette legge desto strengere føringer for hvilke forhold leieren senere kan påberope seg. Dessuten vil leieren identifiseres med den fagkyndiges kunnskap, jf. forutsetningsvis Rt. 1998 s. 656 (Veidekke) hvor byggherren ble identifisert med sin sakkyndige medhjelper. Fra dette kan det sluttes på generelt grunnlag, og dermed også i husleielovens tilfelle, at en eventuell faglig medhjelper vil være leierens risiko.
For det tilfelle at utleieren oppfordrer leieren til å undersøke husrommet, må leieren ha “rimelig grunn” for å ikke etterkomme en slik oppfordring. Dette kan for eksempel foreligge dersom utleieren samtidig med slik oppfordring medgir at husrommet er “i topp stand” eller lignende. Dette vil “utslukke” effekten av oppfordringen slik at det neppe kan ventes av leieren å etterkomme den. Et annet eksempel kan være dersom det ikke er praktisk mulig eller tilrettelagt for leierens undersøkelse.
Unntak
Bestemmelsen oppstiller et unntak for de tilfeller hvor utleieren har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro. Det sentrale er her at utleieren naturligvis ikke kan påberope seg at leieren burde ha oppdaget feil eller mangler som han selv bevisst eller grovt uaktsomt har holdt tilbake, eller eventuelt skjult på en uredelig måte. Det er ikke tilstrekkelig at utleieren har unnlatt å opplyse om et forhold i strid med alminnelig aktsomhet. Det må være grovt uaktsomt.
Unntaket får begrenset selvstendig betydning sett hen til bestemmelsens tredje ledd og utleierens opplysningsplikt.
Tredje ledd
I tredje ledd er det for ordens skyld presisert at bestemmelsen om utleierens ansvar for mangelfulle opplysninger ikke berøres av reglene om leierens forundersøkelser. I praksis innebærer dette at utleierens opplysningsplikt alltid går foran – er strengere – enn leierens undersøkelsesplikt. Fravær av undersøkelse ved oppfordring, eller ordentlige undersøkelser vil dermed ikke kunne redde en utleier som har brutt sin opplysningsplikt.
