Den vanligste og mest aktuelle loven for kjøp og salg av eiendom er avhendingsloven. Denne loven gjelder for overføring av eiendomsretten til en eiendom mellom juridiske personer. Imidlertid begrenses anvendelsesområdet av bustadoppføringslova. Bustadoppføringslova gjelder kontrakter mellom forbruker og entreprenør om oppføring av eiendom. Dette skillet kan noen ganger oppfattes som uklart, særlig når det gjelder salg av eiendom til forbruker.

Nærmere om når avhendingsloven gjelder

Avhendingslovens generelle virkeområde reguleres av lovens § 1-1.  Ordlyden i første ledd forteller oss at loven gjelder for “frivillig salg, bytte eller gave” av fast eiendom. Slik sett vil avhending i form av tvangssalg, arv, og oreigning falle utenfor. Videre fastsettes det at loven gjelder for avhending av sameieandel av fast eiendom, for eierseksjon, og for tomtefeste. Under begrepet fast eiendom, faller alt fra brygge eller hus, til kun grunnen i seg selv.  Loven gjelder også i de tilfeller der to parter bytter en eiendom.

Det kan være at noen av de øvrige paragrafene har et enda mer avgrenset virkeområde. Dette vil eventuelt fremgå i den enkelte paragraf. For en konkret utredning av hver enkelt lovparagraf kan du lese våre lovkommentarer til avhendingsloven her.

Nærmere om når bustadoppføringslova gjelder

Bustadoppføringslova gjelder for avtaler om oppføring av bolig eller fritidsbolig på forbrukerens eiendom, og avtaler som omfatter både den aktuelle eiendommen og oppføringen. Det som er avgjørende er altså boligens status på avtaletidspunktet. At boligen ikke er ferdigstilt blir dermed en forutsetning for anvendelsen av loven. Videre behøver man en avklaring rundt hva som ligger i begrepet “bosted”. Her avgrenses det hovedsakelig mot leie- og aksjebolig.

Store ombygginger og oppusninger reguleres i noen tilfeller også av bustadoppføringslova. Vilkåret er at arbeidet er såpass omfattende at boligen praktisk sett må anses som ny. Denne typen vurderinger gjøres på konkret og helhetlig grunnlag i det enkelte tilfellet. Dersom det er tale om mindre håndverkertjenester, er det håndverkertjensteloven som regulerer avtalen.

 

Hvem anses som forbruker etter bustadoppføringslovas regler? 

Av bustadoppføringslova § 2 følger det at en forbruker – i lovens kontekst – er å regne som en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i en næringsvirksomhet. Det første vilkåret knytter seg til “fysisk person”. Dette er ukomplisert, da det rett og slett kun er et juridisk uttrykk som betyr det samme som menneske.

Det andre vilkåret kan skape større tvil i noen tilfeller, da det knytter seg til at personen “ikke hovedsakelig handler som et ledd i næringsvirksomhet”. Vurderingen vil i et hvert tilfelle bero på en konkret og helhetlig belysning av alle relevante momenter. Likevel kan praksis fra domstolene ofte være avklarende for spørsmål av denne arten.  I 2006 ble for eksempel en person regnet som forbruker når han videresolgte to boliger. Tilfeller hvor forbrukeren kjøper bolig for å leie den ut i store deler av tiden, har også blitt inkludert i forbrukerkjøpbegrepet. Dette stemmer også fint overens med en naturlig språklig forståelse av begrepet “ikke hovedsakelig handler”.

Når det gjelder eksempler som faller utenfor forbrukerkjøpsbegrepet, kan vi nevne privatpersoner som kjøper boliger utelukkende for å drive utleie.

Entreprenør etter Bustadoppføringslova

For at bustadoppføringslova skal anvendes stilles det også krav til den andre parten. En stor del av kjennetegnet til loven er forbrukervern, dette går forenklet sagt ut på å verne den “svake” forbrukeren mot den “sterke” profesjonelle parten. Dermed må den andre parten nødvendigvis være profesjonell, og ledd av en virksomhet som har økonomiske formål. Dersom den andre parten ikke kan regnes som profesjonell, blir det snakk om en avtale mellom to private parter, og det er avhendingsloven som gjelder.

Dersom du ønsker å lese mer om de konkrete reglene i bustadoppføringslova, kan du finne våre lovkommentarer her.

Ulikheter mellom lovene

Både avhendingsloven og bustadoppføringslova kan bare fravikes så lenge det er til gunst for forbrukeren. Men Bustadoppføringslova har helhetlig sett et enda sterkere forbrukervern, og det stilles flere krav til den selgende parten. Dersom du er interessert i en helhetlig og utfyllende sammenligning av de to lovene, finner du det her.

Vanlige spørsmål

Hvilken lov regulerer kjøp og salg av brukt bolig?

Kjøp av brukt bolig reguleres av avhendingsloven.

Hvilke lov regulerer kjøp og salg av ny bolig?

Bustadoppføringsloven gjelder kontrakter mellom forbruker og entreprenør om oppføring av eiendom.

Hvilken lov regulerer ombygginger og oppussing av boligen?

Store ombygginger og oppusninger reguleres i noen tilfeller også av bustadoppføringslova. Er det mindre arbeider vil det være håndverkertjenesteloven som gjelder.

Hvem anses som entreprenør etter bustadoppføringsoppføringsloven?

Den parten som er profesjonell og utfører sitt virke som ledd av en virksomhet som har økonomiske formål, anses som entreprenør etter bustadoppføringsloven.

Kilde

Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008