Hvordan kan man kreve at selger retter en mangel ved kjøp av bolig?
Dersom det foreligger kontraktsbrudd ved kjøp av bolig, reiser det flere rettigheter hos kjøper. Forutsetningen for at man kan kreve at selger skal rette mangelen, er at vilkårene er til stede. I det følgende vil det gjøres rede for hvilke vilkår som må være oppfylt for å kreve retting utløses. Utgangspunktet vil tas i kjøp og salg mellom private parter, herunder reglene som følger av avhendingsloven.
Det rettslige utgangspunktet for kjøp av bolig
Det er to lover som regulerer kjøp og salg av eiendom i norsk rett. Kort sagt er det slik at kjøp og salg mellom entreprenør og forbruker reguleres av bustadoppføringsloven, mens kjøp og salg mellom to private parter reguleres av avhendingsloven.
Les mer inngående om hvilken lov som kommer til anvendelse ved boligkjøp her.
Når kan jeg kreve at selger reparerer eller retter mangelen?
For at kjøperen kan kreve retting som misligholdsbeføyelse, er det en forutsetning at det foreligger et kontraktsbrudd. Etter avhendingsloven kan kontraktsbruddet enten skje i form av forsinkelse eller mangel. Forsinkelse kan eksempelvis være at selger ikke klarer å levere boligen til rett tid. Dette kan skje ved at selger ikke har rukket å flytte ut, eller ikke overrekker nøklene til eiendommen på overtakelsen. Begrepet mangler omfatter mange forhold, som denne artikkelen vil sentrere seg rundt. Det er fordi mangler som regel utgjør de mest “vanlige” formene for kontraktsbrudd.
Typiske mangler som kan utløse krav om retting
Det er flere mangler som kan føre til at kjøper kan reve at selger retter opp i forholdene. Blant disse er feil i tilstandsrapporten, muggsopp, råte- eller fuktskader, skadedyr, vannskade, feil i det elektriske anlegget, mangel i nytt bygg og mangel knyttet til drenering. I det følgende vil det gjøres nærmere rede for hvorvidt disse manglene kvalifiserer til å kreve retting av selger i forbindelse med kjøpet av eiendommen.
Arealavvik er en mangel etter avhendingslovens definisjon, jf. § 3-3. Arealsvikt går ut på at selger har oppgitt feilaktige opplysninger om eiendommens størrelse, nærmere bestemt at eiendommen er mindre enn det var grunn til å regne med ut fra kjøpekontrakten. Les mer om når arealsvikt utgjør en kjøpsrettslig mangel ved eiendommen her.
Hva utgjør en “mangel” når boligen er solgt “som den er”?
Flesteparten av boligkjøp gjøres mellom private parter. Dermed er det som nevnt avhendingslovens regler som vil komme til anvendelse. De fleste kjøpekontrakter inneholder en setning om at boligen selges “som den er”. I dette ligger et forbehold om at boligen vil være slik den fremstår på visning. Dermed er det klart at kjøper tar en viss risiko ved kjøpet av eiendommen. For at kjøper ikke skal stå helt på bar bakke, følger det noen regler av avhendingsloven § 3-9 som beskytter kjøper. Bestemmelsen gjør at kjøper likevel kan påberope seg mangler dersom boligen er i vesentlig dårligere stand enn det han eller hun hadde grunn til å regne med.
§ 3-9. Eigedom selt «som han er» e.l.
Endå om eigedomen er selt «som han er» eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følgjer av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles.
Etter bestemmelsen er det i praksis tre typer mangler som kan gi grunnlag for å kreve retting, selv om det foreligger et forbehold om at eiendommen selges “som den er”.
1) Brudd på selgers opplysningsplikt
Dersom det foreligger brudd på selgers opplysningsplikt etter avhendingsloven § 3-7, vil det utgjøre en mangel i lovens forstand. Et eksempel kan være at selger unnlater å opplyse om at varmekablene på badet ikke fungerer. Dette til tross for at han eller hun var klar over dette på tidspunktet for overtakelsen av eiendommen. Dette kan gi kjøper et krav om å kreve retting, nærmere bestemt en reparering av varmekablene.
2) Selger har oppgitt feilaktige opplysninger
Det vil utgjøre en mangel dersom det foreligger såkalt opplysningssvikt etter avhendingsloven § 3-8. Det går ut på at selger har oppgitt uriktige opplysninger til kjøper. Et eksempel er at selger har opplyst om at varmekablene på baderommet fungerer, selv om dette ikke stemmer. Feilaktige opplysninger om arealet til eiendommen, vil også falle under kategorien her. Imidlertid vil det være lite hensiktsmessig å kreve retting i en slik situasjon.
3) Eiendommen er i vesentlig dårligere stand
Bestemmelsen oppstiller et uttrykkelig krav om at det foreligger en mangel dersom eiendommen er i “vesentlig ringare stand” enn kjøperen hadde grunn til å regne med. Vurderingen må sees i lys av kjøpesummen og forholdene ellers. Etter forarbeidene vil vurderingen gå ut på det er et vesentlig misforhold mellom den tilstanden eiendommen er i, og det kjøperen hadde grunn til å regne med. Det ligger i uttrykket “vesentlig” at terskelen for at bestemmelsen skal komme til anvendelse er høy. Les mer om hva som ligger i vurderingen i våre kommentarer til avhendingsloven § 3-9.
Retting som “misligholdsbeføyelse”
Retting utgjør en av flere såkalte misligholdsbeføyelser etter avhendingsloven. Disse følger av avhendingsloven § 4-8 (1) bokstav a-e. Det følger av bestemmelsen at kjøper kan kreve retting, prisavslag, heving, skadebot eller å holde kjøpesummen tilbake. Dette gjelder imidlertid kun dersom det kan konstateres at det foreligger en mangel, jf. det som er presisert overfor.
I avhendingsloven § 4-10 er retting som misligholdsbeføyelse nærmere regulert. Se lovkommentarer til bestemmelsen her.
§ 4-10. Retting av manglar
(1) Tilbyr seljaren seg å rette ein mangel ved eigedomen, må kjøparen godta dette dersom rettinga ikkje vil føre med seg urimeleg ulempe for kjøparen, og kjøparen ikkje har særleg grunn til å motsetje seg rettinga.
(2) Har seljaren ført opp hus eller anna innretning for sal, kan kjøparen krevje at seljaren rettar mangelen dersom retting kan skje utan urimeleg kostnad eller ulempe for seljaren. Det same gjeld ved forbrukarkjøp av nyoppført eigarbustad som ikkje har vore brukt som bustad i meir enn eitt år på avtaletida, dersom seljaren har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd.
(3) Rettinga skal skje innan rimeleg tid etter at kjøparen har gjort mangelen gjeldande og gjort det mogeleg for seljaren å rette. Rettinga skal skje for seljarens rekning.
(4) Vert mangelen ikkje retta, kan kjøparen krevje prisavslag etter § 4-12 eller heve etter § 4-13. Dette gjeld likevel ikkje dersom kjøparen avviser retting som seljaren har rett til å utføre etter fyrste ledd. Dersom seljaren har plikt til å rette mangelen, og dette ikkje vert gjort, kan kjøparen krevje skadebot for forsvarlege kostnader ved å få mangelen retta.
Hvert boligkjøp der det foreligger en mangel, må anses å være ulike. Dermed kan det ikke oppstilles en generell regel for hvilken misligholdsbeføyelse som vil være mest nærliggende. Man må se på forholdene i den konkrete saken for å finne ut hvorvidt det å kreve mangelen rettet er kjøperens mest hensiktsmessige alternativ.
Vilkår om reklamasjon
Det gjelder et generelt krav om at man må reklamere i tide for at man kan kreve retting. Dette følger av avhendingsloven § 4-19. Etter bestemmelsen må kjøperen reklamere “innen rimelig tid” etter at han eller hun oppdaget, eller burde ha oppdaget, kontraktsbruddet. Du kan lese mer om avhendingsloven § 4-19 om fristene til reklamasjon her.
For at kjøperen skal kunne kreve retting, gjelder avhendingsloven § 4-11. Se nærmere lovkommentarer til bestemmelsen her.
§ 4-11. Melding om krav på retting
Kjøparen taper kravet på retting dersom kjøparen ikkje gir seljaren melding om kravet saman med reklamasjonen etter § 4-19, eller innan rimeleg tid etter denne. Kravet kan likevel gjerast gjeldande dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru.
Vanlige spørsmål
Hva betyr det at selger har en utbedringsrett?
Dersom kjøper av en brukt bolig avdekker en mangel, har selger en rett til å utbedre feilen før kjøper eventuell igangsetter utbedringstiltak selv. Dersom selgers utbedringsrett blir krenket risikerer kjøper å tape et ellers rettmessig krav.
Kan jeg kreve at selger retter feilen ved boligen?
Det er kun ved salg av ny bolig og ny bolig brukt i under ett år at kjøper kan kreve at selger retter mangelen. Dersom det foreligger en mangel etter kjøp av brukt bolig må kjøper gjøre andre misligholdsbeføyelser gjeldende, for eksempel prisavslag.
Når foreligger det en mangel ved kjøp av brukt bolig?
Det vil foreligge en mangel ved boligen dersom selger har tilbakeholdt informasjon eller gitt uriktig informasjon, og denne informasjon har virket inn på avtalens innhold. Skjulte feil kan også utgjøre en mangel dersom feilene medfører at boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne regne med.
Hvor lang tid har en selger på seg til å rette mangelen?
Retting skal skje innen rimelig tid etter at kjøper har gjort mangelen gjeldende og gjort det mulig for selgeren å rette forholdet.
Hvem er ansvarlig for kostnadene for å få mangelen rettet?
Dersom selger velger å benytte seg av sin rettingsadgang eller er pliktig til å rette mangelen, skal retting skje for selgers regning.
Når må kjøper fremsette krav om at selger retter mangelen?
Utgangspunktet er at kjøper må gi selger melding om rettingskravet sammen med reklamasjonen eller i rimelig tid etter at reklamasjonen blir fremsatt.
Kilde
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
