Dersom du har kjøpt en bolig, og denne viser seg å ha mangler, kan du ha tilbakeholdsrett for hele eller deler av kjøpesummen i påvente av at selgeren retter manglene.

Hva betyr tilbakeholdsrett?

Tilbakeholdsrett er retten til å holde tilbake hele eller deler av kjøpesummen som sikkerhet for å dekke kostnadene ved mangel eller forsinkelse fra selgeren sin side. Formålet med tilbakeholdsretten er å legge press på selgeren til å overlevere boligen eller rette mangelen.

Når selgeren har stilt boligen til disposisjon eller rettet mangelen, har han oppfylt sin forpliktelse i henhold til kontrakten, og retten til å holde tilbake kjøpesummen opphører. Forutsetningen for tilbakeholdsretten er at ytelsene ikke er utvekslet. Dersom boligen er stilt til din disposisjon, og du har betalt kjøpesummen, må du gjøre andre krav gjeldende, f.eks. prisavslag eller heving, dersom det foreligger mangel. I praksis vil kjøpesummen være betalt når overtagelsesprotokollen er signert. Det er derfor viktig å bemerke i protokollen dersom det foreligger omtvistede forhold ved boligen, som gir grunnlag for tilbakeholdsrett.

Tilbakeholdsrett hvis kjøpesummen er på meglerens konto

Kjøperen kan som nevnt ikke holde tilbake kjøpesummen når denne er betalt til selgeren. De fleste boligkjøp i dag formidles imidlertid av en eiendomsmegler. I så fall betaler du ikke kjøpesummen direkte til selgerne, men til meglerens klientkonto. Hvordan påvirker dette din tilbakeholdsrett?

En eiendomsmegler som sitter med kjøpesummen på kjøperens vegne er underlagt kjøperens instruksjonsrett frem til betalingstiden inntreffer. Dette innebærer at du kan holde tilbake hele eller deler av kjøpesummen frem til du overtar boligen, og selgeren kan kreve betaling. Etter dette vil du som hovedregel miste rådigheten over kjøpesummen på meglerens konto. Du kan imidlertid likevel ha tilbakeholdsretten i behold dersom du tar uttrykkelig forbehold om dette før overtagelsen.

Merk at du også kan miste rådigheten over kjøpesummen dersom du får overlevert skjøtet før du har overtatt boligen. Dette gjelder dersom du krever å få skjøtet overlevert. Hvis selgeren gir skjøtet uoppfordret, vil du fremdeles beholde rådigheten over kjøpesummen frem til du overtar boligen.

Vilkårene for å holde tilbake kjøpesummen

For å holde tilbake hele eller deler av kjøpesummen må du ha et berettiget krav mot selgeren. Dette innebærer for det første at det må foreligge kontraktsbrudd fra selgerens side. Kontraktsbruddet kan skyldes forsinkelse, for eksempel at han ikke har stilt boligen til disposisjon til avtalt tid. Det kan også skyldes feil på boligen som gjør at den ikke er i kontraktsmessig stand.

For det andre må kontraktsbruddet være grunnlag for kravet ditt mot selgeren. Dette innebærer at forsinkelsen eller feilen må være av slik art at de gir deg rett til å gjøre gjeldende misligholdsbeføyelser som for eksempel prisavslag, retting eller heving etter loven.

Hvor stor del av kjøpesummen kan holdes tilbake?

Du kan ikke holde tilbake mer av kjøpesummen enn det som er nødvendig for å sikre ditt krav. Dette vil avhenge av hvilket krav du kan rette mot selgeren. Dersom det er grunnlag for å heve hele kontrakten, vil du kunne holde tilbake hele kjøpesummen. Dersom du ønsker prisavslag, vil størrelsen på beløpet som holdes tilbake måtte beregnes mer skjønnsmessig.

Det kan være vanskelig å fastslå en nøyaktig størrelse på kravet. Ofte kan omfanget av mangelen være uklart, eller utbedringskostnadene kan bli høyere eller lavere enn først antatt. Det er derfor gitt et slingringsmonn i forbindelse med tilbakeholdsretten, slik at det er lov å holde tilbake en noe større del av kjøpesummen enn nødvendig. Hvor mye som kan holdes tilbake, må vurderes konkret. Dersom man engasjerer fagkyndige til å vurdere mangelen, kan det være forsvarlig å legge takstrapporten til grunn.

Hva er konsekvensene dersom man holder tilbake for mye?

Det er du som har risikoen for at kravet er berettiget. Dersom du ikke har noe krav, og holder tilbake hele eller deler av kjøpesummen, vil det være et mislighold av din betalingsplikt. Selgeren vil i så fall ha krav på forsinkelsesrenter etter forsinkelsesrenteloven. Han kan i noen tilfeller også kreve heving av kontrakten og erstatning.

Les mer om kjøperens tilbakeholdsrett ved forsinkelse her.

Les mer om kjøperens tilbakeholdsrett ved mangler her.

Selgerens plikter når kjøper utøver tilbakeholdsrett

Dersom du rettmessig holder tilbake hele eller deler av kjøpesummen, har du krav på å overta boligen, samt få overlevert skjøtet. Hvis selgeren motsetter seg dette, vil hans forpliktelse etter kjøpsavtalen anses for å være misligholdt.

Selgeren må også ta imot den resterende delen av kjøpesummen som ikke blir holdt tilbake. Dersom han nekter å ta imot betalingen, vil han være i kreditormora. Når manglende betaling skyldes forhold på selgerens side, skal det ikke betales forsinkelsesrente.

Bustadoppføringsloven

Dersom boligen er solgt etter bustadoppføringsloven, vil du ha råderett over pengene frem til hjemmelen til eiendommen er tinglyst på deg. Lurer du på hvilken lov som kommer til anvendelse? Les vår artikkel om hvilken lov som gjelder for kjøp og salg av bolig her.

Bustadoppføringsloven åpner også for at kjøpesummen kan deponeres i stedet for at den holdes tilbake. Dette innebærer at beløpet settes på en sperret konto som kun kan disponeres av forbrukeren og entreprenøren i fellesskap, eller etter rettskraftig dom. I praksis vil dette ofte skje ved at det tilbakeholdte beløpet settes inn på meglerens konto.

Ved deponering vil betaling anses for å ha skjedd. Dette er en forskjell fra tilbakehold av kjøpesummen, som kun er aktuelt dersom kjøpesummen ikke er betalt enda. Ved deponering kan ikke entreprenøren nekte overtagelse eller hjemmelsoverføring. Han kan heller ikke heve kjøpet. Dersom det viser seg at det ikke er grunnlag for deponering fordi kravet er uberettiget, må du som kjøper betale forsinkelsesrenter av det deponerte beløpet.

Les mer om deponering etter bustadoppføringsloven her.

Vanlige spørsmål

Hva betyr det at kjøper kan holde tilbake kjøpesummen?

Dersom kjøper oppdager feil eller mangel ved boligen kan vedkommende holde tilbake hele eller deler av den avtalte kjøpesummen. Dette gjør man for å gi selgeren mulighet til å rette mangel eller til å stille boligen for kjøperens disposisjon. Når mangelen er rettet og boligen er stilt til disposisjon for kjøperen opphører retten til å holde tilbake kjøpesummen.

Hva er vilkårene for å holde tilbake kjøpesummen?

For at man som kjøper skal være berettiget til å holde tilbake kjøpesummen må man som ha et krav overfor selger. Det kan eksempelvis foreligge en feil eller mangel ved boligen eller at selgeren ikke har stilt boligen til disposisjon for kjøperen som avtalt. En feil eller mangel tilsvarer at det foreligger et avtalebrudd, altså at boligen ikke er i den stand kjøperen kunne forvente. Videre må den feil eller mangel kjøperen oppdager gi grunnlag for et krav mot selger, altså må det være en mangel som gir rett til å kreve en såkalt mangelsbeføyelse etter Avhendingsloven. Eksempel på dette er prisavslag, retting eller heving.

Hvor mye av kjøpesummen kan holdes tilbake?

Den summen man holder tilbake skal ikke overstige det som er nødvendig for å sikre kravet man har mot selger. Dersom man krever å heve kjøpet kan man være berettiget å holde tilbake hele kjøpesummen, men dersom det omhandler et krav om eksempelvis prisavslag så må man gjøre en beregning av hvor mye som kan holdes tilbake. En slik beregning må gjøres i hvert konkrete tilfelle, men fordi det ofte er vanskelig å gjøre en eksakt beregning har man sagt at det kan være greit å holde tilbake noe mer enn det som er nødvendig.

Hva skjer dersom kjøpesummen er overført til meglerens konto?

Når kjøpesummen er overført til selgeren kan man ikke lenger gjøre gjeldende en tilbakeholdsrett. De fleste boligkjøp i dag formidles gjennom en eiendomsmegler, og da er det slik at man først overfører kjøpesummen til meglers konto. Så lenge pengene ikke er overført til selger så har man fortsatt tilbakeholdsretten i behold selv om pengene er overført til meglers konto frem til overtakelse av boligen.

Kilde

Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008