Sakens overordnede spørsmål
Saken omhandler hvorvidt kjøpernes mangels innsigelser skulle avskjæres etter avhendingsloven § 3-10 fordi kjøperne ikke hadde oppfylt undersøkelsesplikt, samt at det var opplyst om ufaglært arbeid. Høyesterett kom til at det ikke er grunnlag for å avskjære mangelskravene av den grunn at kjøperne ikke hadde undersøkt boligen tilstrekkelig. Selv om kjøperne var kjent med ufaglært arbeid og at det hadde vært mus i boligen, var de ikke kjent med at det skulle være noen skader.
Kunnskapskravet – avhendingsloven § 3-10 første ledd
Høyesterett slo fast at kjøpernes kjennskap til generell risiko (som tidligere mus i boligen og ufaglært arbeid) ikke var tilstrekkelig til å avskjære mangelskrav. Det avgjørende er kjøperens kjennskap til selve mangelen, ikke bare risikoopplysninger.
Undersøkelsesplikt – avhendingsloven § 3-10 andre ledd
Høyesterett presiserte at kjøperne har en begrenset undersøkelsesplikt under visning. Generelle oppfordringer til undersøkelse i prospekt eller egenerklæringsskjema uten spesifikke detaljer kan ikke i seg selv utløse en plikt til omfattende undersøkelser.
Lovendringene i 2022
Høyesterett fremhevet at lovendringene i avhendingsloven § 3-9 hadde som mål å styrke kjøpernes posisjon ved å fjerne generelle ansvarsfraskrivelser («som den er»-forbehold). Det å pålegge kjøperne en omfattende undersøkelsesplikt ville undergrave dette formålet.
Høyesteretts konkrete vurderinger
Museskader
Kjøpers kunnskap: Opplysninger i egenerklæringsskjemaet og funn av muselort under visningen indikerte risiko, men ga ikke grunnlag for å konkludere med skader fra mus.
Undersøkelsesplikt: Kjøperne hadde ingen plikt til å gjøre omfattende undersøkelser for skjulte skader. Ingen ytre skader eller oppfordringer fra selgeren utløste en slik plikt. Mangels innsigelse kunne derfor ikke avskjæres.
Feil ved garasjen og boligens kledning
Generelle risikoopplysninger: Opplysningene om ufaglært arbeid var for vage til å gi kjøperne grunn til spesifikke undersøkelser.
Opplysninger om ufaglært arbeid, medfører ikke at et mangelskrav går tapt, om det ikke i tillegg er gitt konkrete opplysninger om mangel.
Konklusjon: Ingen synlige tegn under visningen og ingen spesifikke oppfordringer fra selgeren betyr at mangels innsigelsene står.
Dommen styrker kjøpers rettigheter i tilfeller hvor opplysninger om risiko og mangler ikke er klart dokumentert.
Om du har fått avslag fra selgerforsikringen fordi det er gitt opplysninger om ufaglært arbeid, eller fordi selskapet mener du som kjøper skulle ha undersøkt boligen, kan du ha en sak.
Ta kontakt med våre boligadvokater, vi bistår deg med en gratis første vurdering, inntil 45 min. Har du en sak så hjelper vi deg med å få dekning for utgifter til advokat under din forsikring.
Ta kontakt med Austin Lyngmyr & Co på post@aladvokat.no eller ta kontakt med Fagansvarlig advokat/partner advokat Thor Gunnar Austin på austin@aladvokat.no
