Når du kjøper en bolig skal du få en salgsoppgave som inneholder en rekke opplysninger om den aktuelle eiendommen, eventuelt med nødvendige vedlegg. Dette er en del av meglers opplysningsplikt. Eiendomsmeglerloven (emgll.) § 6-7 annet ledd regulerer hvilke opplysninger som skal være med i denne.
I denne artikkelen gjennomgår vi disse minstekravene om hva som skal opplyses skriftlig i salgsoppgaven.
Det bemerkes at selgers opplysningsplikt også strekker seg utover dette ved å omfatte alle opplysninger om eiendommen som interessenter har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen, jf. emgll § 6-7 første ledd.
Eiendommens registerbetegnelse og adresse, jf. § 6-7 annet ledd nr. 1
«Registerbetegnelse» er grunnbokens opplysninger om hvilken eiendom det er tale om.
Grunnboken er et offentlig register over tinglyste rettigheter og heftelser i fast eiendom og borettslagsandeler. Her vil eiendommens gårds- og bruksnummer være oppgitt.
Ved seksjonerte eiendommer skal eiendommens seksjonsnummer oppgis, og dersom eiendommen står på festet tomt skal festenummer formidles. Adressen skal oppgis med gate- eller veinummer i tillegg til postnummer.
Eierforhold, jf. § 6-7 annet ledd nr. 2
Opplysninger knyttet til eierforholdet er i hovedsak eier av bolig og eierformen som eiendommen har, det være seg eneeie, sameie, selskapsandel eller borettslag. Dersom oppdraget gjelder utleie, må utleierens navn opplyses om i tillegg til eieren, dersom det er en annen.
Eierforholdet kan ha betydning da det er ulike regler for de ulike objektene med tanke på disposisjonsrett over eiendommen, innfrielse av låneforpliktelser/fellesgjeld mv. Eierformen sier også noe om rettighetene til grunnen.
Tinglyste forpliktelser, jf. § 6-7 annet ledd nr. 3
«Forpliktelser» er ikke definert i loven, men det er klart at dette må forstås synonymt med «heftelser» som var den opprinnelige ordlyden i 1989-loven.
«Forpliktelser» omfatter dermed pengeheftelser (lån i eiendom), bruksrettigheter, grunnbyrder og løsningsrettigheter.
Juridisk teori legger til orde for at begrepet skal kan tolkes i lys av det funksjonelle eiendomsrettsbegrepet:
Eiendomsretten er summen av alle rettighetene på en eiendom – rett til bruk, utleie, pantsettelse, salg, ferdsel med kjøretøy mv. Eiendomsretten innskrenkes i takt med mengden heftelser som påhviler eiendommen.
At forpliktelsene skal være «tinglyste» setter en ramme for hva som omfattes av bestemmelsen.
Det er bare de grunnboksregistrerte forpliktelsene som omfattes av minstekravene.
Opplysningene skal være så tydelige at det er mulig å danne seg et inntrykk av heftelsens innhold. Typisk vil en megler innhente en grunnboksutskrift som gir oversikt over hvilke heftelser som er gjeldende for eiendommen. Juridisk teori er noe usikre på intensiteten til meglers undersøkelsesplikt hva gjelder kontroll av grunnboken og dens underliggende dokumenter.
Dette henger sammen med hensynet til notoritet. Grunnboken skal være et troverdig, kontrollerbart og offentlig register med opplysninger knyttet til eiendommens heftelser. Kravet til megler vil omhandle evnen til å forstå grunnboksutskriften til eiendommen – de ulike hjemmelsforholdene, bruksrettigheter, pengeheftelser, leieavtaler mv.
Utskriften kan inneholde informasjon av privatrettslig og offentligrettslig karakter. Minstekravet til megler vil være at alle opplysninger i utskriften sjekkes, og forhold av betydning må fremheves i salgsoppgaven.
Dersom det påhviler forpliktelser av typen forkjøpsrettigheter, viktige bruksrettigheter for andre eiendommer eller veierklæringer er det ikke tilstrekkelig med en henvisning til grunnboksutskriften i salgsoppgaven.
Sentrale opplysninger skal fremgå av salgsoppgaven, ikke i vedlegg.
Agder lagmannsrett hadde i 2010 en sak som er illustrerende. Ved kjøp av en eiendom oppdaget kjøper at «biloppstillingsplassen» som fulgte med eiendommen var påheftet en tredjemanns bruksrettighet.
Kjøper ble ikke gjort oppmerksom på den tinglyste bruksrettigheten i forkant av kjøpet.
Lagmannsretten uttalte:
«Etter lagmannsrettens vurdering fikk kjøperen mest sannsynlig ikke opplysning og iallfall ikke tilstrekkelig klar og fullstendig opplysning, om disse bruksrettigheter, som innebar en negativ omstendighet ved eiendommen».
Et viktig moment for lagmannsretten var salgsoppgavens rolle:
«Begrepet «biloppstillingsplass» som ble brukt i salgsoppgaven og annonseringen for eiendommen, innebar etter ordlyden, sammenhengen og omstendighetene ellers, ikke at noen andre hadde rett til biloppstillingsplass på eiendommen, eller at eieren hadde rett til bare en biloppstillingsplass på egen eiendom. Det var også opplyst i salgsoppgaven at «tomten er for det meste til parkering …».
Dette kan samlet sett neppe bety annet enn at man hadde biloppstillingsplass på egen eiendom, uten noen begrensning i art eller omfang ved andres bruksrett. Det var ikke noe i det språklige som i seg selv beskrev eller tydet på at andre hadde bruksrettigheter til biloppstilling eller parkering på eiendommen».
Det var noe uenighet om hvorvidt kjøper hadde fått utlevert og gjennomgått grunnboksutskriften før kjøpsavtalen ble undertegnet, men til dette bemerket lagmannsretten:
«Det var uansett ikke tilstrekkelig til å oppfylle opplysningsplikten, alene å overlevere grunnboksutskriften med anmerkning om tinglyste heftelser. Disse bruksrettighetene var av slik art og omfang, og hadde slik negativ betydning for eiendommen, at dette burde opplyses klart og fullstendig.
Det var uansett for sent å fremlegge grunnboksutskriften først ved undertegningen av kjøpeavtalen. De nødvendige opplysninger om eiendommens rettsforhold må legges frem for den mulige kjøperen så tidlig, at de er med i grunnlaget for tilbud og aksept»
Slutningen fra denne dommen er at salgsoppgavens innhold blir avgjørende i tvilssituasjoner, og henvisninger til obligatoriske minstekrav i vedlegg er ikke tilstrekkelig opplysende for kjøper. Tidspunktet for fremleggelsen av dokumentasjonen må også forelegges før undertegningen av kjøpeavtalen, all den tid salgsoppgavens funksjon er med på å forme beslutningsgrunnlaget for kjøper.
Dersom det foreligger pengeheftelser på eiendommen som blir innfridd innen overtagelsen, er det ikke et krav at megler opplyser om heftelsen i salgsoppgaven. Et praktisk eksempel er bankens panterett i bolig som slettes i forbindelse med oppgjøret.
Dette henger sammen med oppdragsgivers vern mot allmennhetens innsyn i låneforpliktelser, utlegg og andre heftelser som måtte påhvile eiendommen, men dette vernet må ikke strekkes lenger enn at andre vektige hensyn kan tale for det motsatte.
Tilliggende rettigheter, jf. emgll. § 6-7 annet ledd nr. 4
Tilliggende rettigheter er rettigheter som ligger til eiendommen, og vil normalt være i selgers egeninteresse å gjøre interessenter oppmerksomme på. Eksempler på dette er rett til jakt og fiske, sameieparter, ferdselsretter mv.
Begrunnelsen for hvorfor tilliggende rettigheter er en del av minstekravene i emgll. § 6-7 annet ledd er at rettighetene blir klart definerte og beskrevet for kjøper. På denne måten unngår man tvister knyttet til rekkevidden eller omfanget av rettighetene på et senere tidspunkt. Det er ikke noe krav om at rettighetene er tinglyste, men megler bør undersøke om de er det.
Tore Bråthen argumenterer i sin kommentarutgave til Eiendomsmeglerloven for at dersom megler oppgir en rettighet som ikke eksisterer eller definerer rettighetens innhold på feil måte, kan dette medføre tap for enten kjøper eller selger.
I 1999 tok Høyesterett stilling til meglers undersøkelsesplikt ved tilleggende rettigheter. Dommen ble løst etter 1989-loven, men minstekravet om tilliggende rettigheter er videreført.
Saken gjaldt et kjøp av en leilighet med tilhørende biloppstillingsplass i borettslaget. Det viste seg at det ikke forelå en slik rettighet i garasjeanlegget, og spørsmålet var om megler hadde opptrådt erstatningsbetingenge uaktsomt ved å ikke bringe den uriktige opplysningen om garasjeplassen inn i salgsoppgaven og kjøpekontrakten.
«[J]eg [kan] ikke se at […] meglerselskapet har opptrådt uaktsomt med hensyn til den uriktige opplysning om garasjeplassen. Megleren har bygget på selgerens opplysninger. Selv om megleren har en selvstendig plikt til å undersøke selgerens opplysninger, og selv om aktsomhetsplikten må skjerpes noe ved at selger ikke selv hadde bodd i den leilighet som ble overdratt, kan jeg ikke se at megleren i dette tilfellet hadde noen som helst grunn til å tvile på selgerens opplysning om at faren – som hadde eiet leiligheten – disponerte garasjeplass.
Det var for øvrig en riktig opplysning, men selgeren visste ikke at faren bare hadde leiet denne plassen. Jeg tilføyer at også den takst som megleren fikk innhentet, inneholdt den samme opplysning om garasjeplass. […] [M]egleren [fikk] ved telefonhenvendelse til OBOS bekreftet selgers opplysning om at det fulgte garasjeplass med leiligheten»
Slutningen fra dommen er at megler er forpliktet til å undersøke selgers opplysninger, særlig ved tilfeller der selger ikke har bodd i leiligheten selv, men dersom megler har forsøkt å dokumentere tilliggende rettigheter via selger og annen relevant informasjonshaver skal det mye til for at megler blir erstatningsansvarlig.
Grunnarealer, jf. emgll. § 6-7 annet ledd nr. 5
Minstekravet om opplysninger knyttet til grunnarealer er en ren videreføring fra 1989-loven, men endringer av forskrifter og bransjestandarder gjør at reglenes innhold har fått et revidert innhold. Grunnarealet utgjør tomtestørrelsen og får betydning ved salg av eneboliger, særlig sett i lys av utnyttelsesgrad og hvilke tiltak man (ikke) kan utføre på eiendommen.
En dom fra Oslo byrett i 1999 gjaldt en sak der tomten i taksten og salgsoppgaven var oppgitt til å være 2402 kvm når den i realiteten var 1306,2 kvm. Et avvik på 36 %. Megler hadde ikke innhentet målebrev som ville avdekket feilen, men basert sine opplysninger på informasjon fra Oslo adressebok basert på GAB-registeret i kommunen.
Opplysningene var feil sammenlignet med den oppgitte størrelsen i grunnboken. I dag er målebrev erstattet av matrikkelbrev som opplyser om eiendommens etablering, grenser, adresse mv. I saken hadde megleren brutt sin opplysnings- og undersøkelsesplikt og ble holdt erstatningsansvarlig.
Utgangspunktet er at dersom megler baserer arealangivelsen på tomten i salgsoppgaven fra en pålitelig kilde kan han neppe holdes ansvarlig for arealavvik med mindre det foreligger særlige grunner til at han skulle foretatt ytterligere undersøkelser.
Les også prisavslag ved arealsvikt.
Bebyggelsens arealer og angivelse av alder og byggemåter, jf. emgll. § 6-7 annet ledd nr. 6
Opplysninger knyttet til bebyggelsens arealer skal fremgå av salgsoppgaven. Innholdet av regelen har gjennomgått flere endringer, men forrige lovs lovutvalgs intensjoner ligger til grunn i dag. De pekte på åpenbare fordeler ved en enhetlig og sammenlignbar arealangivelse, og NS 3940 skulle følges.
I dag er det fjerde utgave av NS 394087 som benyttes for å beregne areal- og volumberegninger. Finanstilsynet oppdaterer jevnlig en veiledning for hvordan man skal markedsføre boliger, og her stilles det krav til at både BRA (enhetens totale bruksareal) og P-ROM (samlet areal for primærrom) fra NS 3940-beregningene skal opplyses om samtidig når arealene beskrives for å ikke virke villedende.
Spørsmålet videre blir i hvilken grad eiendomsmegler er forpliktet til å undersøke om arealmålingene er korrekte. Høyesterett har tatt stilling til mange tvister hvor det foreligger flere prosent avvik mellom opplyst areal og faktisk areal. Til tross for at emgll. § 6-7 er inspirert av avhl. §§ 3-7 og 3-8 er det forskjell på å konstatere mangel etter avhendingslova og brudd på opplysningsplikten i eiendomsmeglingsloven.
Megler blir ikke identifisert med takstmannen, slik selger blir etter gjeldende rett. Dette innebærer at meglers kontrollplikt over tomtens og byggets arealer kan bare anses overtrådt dersom megler har et konkret grunnlag for å reagere på utmålingen fra takstmannen.
Dette var tilfellet i en dom fra Borgarting lagmannsrett i 2020. Saken gjaldt en leilighet på Frogner hvor kjøper ønsket å pusse opp og videreselge. Salgsoppgaven og tilstandsrapporten opplyste leilighetens bruksareal til å være 123 kvm. Det viste seg at leiligheten etter ny oppmåling var på 116 kvm, et avvik på 5,7 %. Det viste seg at eiendomsmegler hadde innhentet opplysninger om eiendommen fra styret i boligselskapet i forkant av salget, og da fikk han tilbake et svar om at «arealet er på 116 kvm og ikke 123 kvm. Dette bør endres i salgsprospektet».
Lagmannsretten bemerket deretter at når slik tilleggsinformasjon oppstår «burde [eiendomsmegleren] ha kvalitetssikret opplysningen fra takstmannen. I den foreliggende situasjon burde eiendomsmegleren ha stilt spørsmål ved og funnet forklaringen på de motstridende opplysningene. Hadde han gjort dette, ville feilen blitt avdekket, takstrapporten ville blitt korrigert og riktige opplysninger ville bli tatt inn i salgsoppgaven».
Praksis fra reklamasjonsnemnda trekker i samme retning. I sak 03/25 uttaler Klagenemnda at utgangspunktet er «at en eiendomsmegler normalt må kunne stole på målinger som er foretattav en takstmann», men at megler kan blir erstatningsansvarlig dersom han burde ha oppdaget avviket. Eksempelvis kan det foreligge en arealtegning som strider med arealet i takstrapporten, dette utløser et større krav til aktivitet fra eiendomsmegleren for å avdekke korrekt areal, for eksempel gjennom en ny oppmåling.
Det er altså på det rene at eiendomsmegler ikke blir identifisert med takstmanns vurderinger hva gjelder bebyggelsens arealer – eiendomsmegler er ikke bygningskyndig – men dersom det foreligger opplysninger som gir grunnlag for å ettergå takstmannens vurderinger utvides eiendomsmeglers undersøkelsesplikt på dette punkt.
Opplysninger om «alder» sikter til bebyggelsens byggeår. Dette kan gi implisitte forventninger om materialenes tretthet og levealder. Ved å ta høyde for bebyggelsens alder kan man gå tilbake og se hvilke krav som gjaldt på den tiden, og dermed få en pekepinn på hvilke byggeforskrifter og byggeskikk som forelå da eiendommen ble oppført.
Dersom eiendommen har flere bygninger vil plikten til å opplyse om alder også gjelde for eksempel anneks eller tilbygg. Det fremgår av forarbeidene at det er tilstrekkelig med omtrentlige angivelser på dette punktet gitt at man informerer om denne usikkerheten i salgsoppgaven.
Finanstilsynets veiledning for markedsføring av bolig anbefaler også at megler opplyser om når eventuelle påbygg eller endringer av bolig er utført.
Bebyggelsens «byggemåte» omhandler sentrale opplysninger knyttet til hvordan bygningen(e) er oppført, materialvalg, antall etasjer, om det er kjeller mv. Det er også tilstrekkelig med omtrentlige angivelser på dette punktet da noen opplysninger kan være usikre og vanskelig å dokumentere. Eventuell usikkerhet må fremgå av salgsoppgaven.
Adgang til utleie, jf. emgll. § 6-7 annet ledd nr. 7
Adgangen til å leie ut hele eller deler av boligen er informasjon som tidligere ikke ble omfattet av minstekravene i 1989-loven. Det var de skjønnsmessige bestemmelsene i §§ 3-7 og 3-1 som regulerte dette.
I forarbeidene til 2007-loven ble dette bevisst inkorporert i minstekravene i emgll. § 6-7 annet ledd for å understreke viktigheten av å ha denne typen informasjon i salgsoppgaven.
Med «adgang» til å leie ut sikter bestemmelsen til offentligrettslige krav som stilles til utleieenheter. Typisk vil dette være krav til vinduer, høyde opp til taket, rømningsveier mv.
Motsetningsvis kan dette tolkes som at privatrettslige krav, for eksempel vedtektsbegrensninger i et borettslag, ikke omfattes av meglers opplysningsplikt. Slike privatrettslige krav fanges nemlig opp av den generelle opplysnings- og undersøkelsesplikten i emgll. § 6-7 første ledd, men er ikke en del av minstekravene.
Lovutvalgets mindretall foreslo et krav om at salgsoppgaven måtte gi opplysninger om hvorvidt eiendommens enkelte rom oppfyller offentligrettslige krav.
Dette var departementet uenig i og mente det ville stille «for store krav til meglers kunnskap om tekniske forhold ved eiendommen», og at dette passet bedre inn i en obligatorisk boligsalgsrapport. Imidlertid bør megler gi konkrete opplysninger om utleieadgang, og salgsoppgaven skal inneholde opplysninger om eiendommen oppfyller offentligrettslige krav til utleieenheter.
Ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, jf. emgll. § 6-7 annet ledd nr. 8
Nytt fra 1989-loven er at salgsoppgaven skal inneholde opplysninger om det foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Begrunnelsen er at dersom eiendommen har en midlertidig brukstillatelse kan det bety at det gjenstår arbeid på eiendommen.
Utstedelse av ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse er et tillitsbasert system hvor man som ansvarlig søker sørger for å dokumentere at kravene til for eksempel ferdigstillelse er oppfylt. Ved innsendt nødvendig dokumentasjon kan kommunen utstede en ferdigattest. Det foreligger også hjemmel for å utstede en slik attest gjennom en sluttkontroll.
I og med at kommunen ikke kan kontrollere hvorvidt det foretas endringer etter utferdigelsen av ferdigattesten vil det kunne være avvik mellom bygget og den utstedte ferdigattesten. Det kan ikke kreves at megleren skal foreta undersøkelser knyttet til hvorvidt bygningen er i samsvar med midlertidig tillatelse eller ferdigattest, men dersom det er åpenbare misforhold bør dette undersøkes nærmere.
Saksgangen for megler vil være å ta kontakt med selger og kommunen for å avklare hvorvidt det foreligger brukstillatelse eller ferdigattest. Hvis ikke dette kan dokumenteres kan ikke boligen lovlig tas i bruk.
Ligningsverdi eller offentlige avgifter, jf. emgll. § 6-7 annet ledd nr. 9
Ligningsverdi er den skattemessige verdien på en eiendom. Det fremgår av minstekravet i emgll. § 6-7 annet ledd nr. 9 at ligningsverdien skal opplyses om i salgsoppgaven, og dette er en videreføring av kravet fra 1989-loven.
Begrunnelsen for at dette er at ligningsverdien har en skattemessig betydning da dette er grunnlaget for beregning av formueskatten, og vil således være en del av beslutningsgrunnlaget til kjøper.
Ved prosjekterte boliger foreligger det ikke noen opplysninger om ligningsverdien på salgstidspunktet, og dette kravet skyves dermed frem i tid. Rent praktisk vil megler da måtte opplyse om at informasjonen ikke er tilgjengelig i salgsoppgaven, jf. emgll. § 6-7 første ledd siste punktum.
Det skal også opplyses om offentlige avgifter knyttet til boligen i salgsoppgaven, det være seg feieavgift, avfallsgebyr og årsavgift for vann/avløp.
Endelige offentlige planer, konsesjonsplikt og odelsrett, jf. emgll. § 6-7 annet ledd nr. 10
Opplysningsplikten om endelige offentlige planer er uendret i forhold til tidligere rettstilstand. Rettskilder som knytter seg til 1989-loven er dermed fremdeles relevante.
At de offentlige planene må være «endelige» innebærer at det må foreligge vedtatte planer på kommune- eller fylkestingnivå, og dersom det er nødvendig; godkjent i henhold til plan- og bygningsloven.
Det faller på det rene at også planforslag som ikke er endelige kan være av betydning for kjøper, men dette reguleres av den generelle opplysnings- og undersøkelsesplikten i emgll. § 6-7 første ledd.
Med «planer» menes reguleringsplaner, men også kommuneplaner og fylkesplaner, særlig hvis området ikke er regulert104. Megler bør innhente «arealdelen av kommuneplanen og reguleringsplanen, jf. plan- og bygningsloven § 20-4 og kapittel 7». Juridisk teori tolker dette som at megler alltid skal gi opplysninger om reguleringsplaner etter § 6-7, og at det skal gis informasjon om kommuneplaner og fylkestingplaner i områder hvor det ikke er utarbeidet reguleringsplan.
Forarbeidene er tause hva gjelder offentlige planer utover det som er nevnt i forrige punktum.
Spørsmålet blir om de skal behandles i den generelle opplysnings- og undersøkelsesplikten i emgll. § 6-7 første ledd eller om de skal omfattes av minimumskravene i emgll. § 6-7 annet ledd nr. 10.
Forskjellen er at sistnevnte alltid skal opplyses om i salgsoppgaven, mens ved førstnevnte må det foretas en bredere skjønnsmessig vurdering av kjøperens behov. Juridisk teori legger vekt på to momenter som kan tilsi at enkelte planer faller inn under minstekravet til opplysninger utover regulerings-, fylkes- og kommuneplaner:
Hvor tilgjengelig planene er, sett i lys av hvor vanskelig og kostbart det vil være å innhente informasjonen, og om planene har tilsvarende rettsvirkninger for kjøperen som regulerings-, kommune- og fylkesplaner.
Konsesjonsloven krever at man må ha tillatelse for å overta fast eiendom. § 2 oppstiller et krav om at Kongen må gi tillatelse ved ervervelse av fast eiendom. Det oppstilles flere unntak i konsesjonslovgivningen, og unntakene fra konsesjonsplikten er så omfattende at den praktiske hovedregelen er konsesjonsfrihet, jf. konsesjonsloven § 4 (unntak på grunnlag av eiendommens karakter) og § 5 (unntak på grunnlag av erververens stilling).
Det mest praktiske unntaket er konsesjonsloven § 4 første ledd nr. 4 som sier at «bebygd eiendom, ikke over 100 dekar, der fulldyrka og overflatedyrka jord ikke er mer enn 35 dekar» kan erverves uten konsesjon.
Dersom en eiendom er beheftet med odelsrett skal dette opplyses om i salgsoppgaven. Odelsrett følger av odelslovens regler, og medfører at den nærmest ættede personen til eieren av gården har krav på å overta eiendomsretten til gården. Det foreligger krav til at eiendommen må være egnet til å drive landbruk, oppfylle størrelseskrav og vært i familiens eie sammenhengende de siste 20 årene, jf. odelsloven §§ 1 flg.
Det er bare plikt for megler å opplyse om odelsrett dersom eiendommen faktisk er beheftet med en slik rett – det foreligger ingen generell plikt til megler om å opplyse om odelsrett. Meglers undersøkelsesplikt strekker seg lenger enn at megler bare spør selger.
Dersom eiendommen er av en slik karakter at megler har en mistanke om at det kan foreligge en odelsrett på eiendommen må det foretas utvidede undersøkelser. Dette vil i praksis bli avklart gjennom en henvendelse til kommunen.
Spesifikasjon over faste løpende kostnader, jf. emgll. § 6-7 annet ledd nr. 11
Det skal alltid gis informasjon i salgsoppgaven om de løpende kostnadene på eiendommen.
Hva som skal defineres som «faste kostnader» ble ikke spesifisert nærmere i forarbeidene, men ordlyden tyder på at det siktes til beløp som betales jevnlig over tid, gjerne månedlig eller kvartalsvis. Veiavgifter og private finansierte løsninger som snømåking, kloakktømming og renovasjon kan tenkes omfattet av bestemmelsen.
«Offentlige avgifter» reguleres av emgll. § 6-7 annet ledd nr. 9 og vil følgelig ikke inkluderes her.
Forbrukerombudet argumenterte under høringsrunden at en oversikt over de faste kostnadene vil bidra til effektiv ressursbruk og en forutsetning for virksom konkurranse. God informasjon til markedsaktørene om priser og andre relevante forhold bidrar til at prisene skal kunne holde et riktig nivå.
Forbrukerombudet foreslo at ordlyden skulle være «[F]aste løpende avgifter må spesifiseres særlig». Det er ikke inntatt i proposisjonen hva departementet mente om forslaget, men i utkastet til ny lovtekst ble en bestemmelse om faste løpende kostnader med.
Totalkostnadene og samlet kostnadsoversikt, jf. emgll. §§ 6-7 annet ledd nr. 12 og 13
Disse minstekravene omhandler prisopplysninger for eiendommen. Prosjekterte boliger hvor boligen selges til fastpris reguleres av emgll. § 6-7 annet ledd nr. 12. Dersom boligen ikke selges til fastpris vil minstekravet reguleres av emgll. § 6-7 annet ledd nr. 13, og det stilles krav til prisantydning med tillegg for dokumentavgift og øvrige gebyrer/kostnader.
I 1989-loven var det ingen minstekrav til opplysninger i salgsoppgaven hva gjelder felleskostnadenes størrelse, fellesgjeldens størrelse eller lånevilkår på disse. Lovutvalget ønsket å lovfeste et slikt krav med hensyn til forbrukerne og betydningen opplysningene har for interessentene.
Departementet stilte seg bak dette synspunktet, men loven som ble vedtatt inneholdt ikke krav til opplysninger om andel fellesgjeld. Som en reaksjon på finanskrisen ble dette senere justert og innført i dagens emgll. §§ 6-7 annet ledd nr. 12 og 13.
Et slikt krav henger sammen med meglerens rolle som profesjonell mellommann. En oversikt over det totale kostnadsbildet vil gi interessenter et fornuftig beslutningsgrunnlag, og megleren er den som kan videreformidle dem på en mest mulig fornuftig måte.
5.13 Meglers vederlag, jf. emgll. § 6-7 annet ledd nr. 14
At meglers vederlag skal inntas i salgsoppgaven var nytt fra 1989-loven. Kravet omfatter både meglers vederlag og eventuelle utlegg for tjenesteytelser i forbindelse med megleroppdraget.
Departementet mente det var «særlig hensiktsmessig at interessenter […] er kjent med om meglers vederlag er provisjonsbasert eller ikke».
Med «meglers vederlag» menes både formen for vederlag – provisjon eller timepris – og den konkrete satsen.
Ønsker du å heve boligkjøpet? Les mer om det her.
Kilde
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
