Det er ikke omdiskutert hvorvidt en eiendomsmegler har opplysningsplikt. Spørsmålet er som regel hvor mye man kan forvente at megleren selv undersøker om eiendommen. Når det gjelder informasjon om offentligrettslige krav og teknisk tilstand ble dette drøftet i forbindelse med utarbeidelsen av Eiendomsmeglerloven (emgll.) fra 2007. Offentligrettslige krav omhandler typisk krav til rømningsveier, størrelse på soverom, størrelse på vinduer mv. Det var uenighet i lovutvalget om opplysninger knyttet til eiendommens offentligrettslige krav skulle omfattes av minstekravene eller om det måtte foretas en konkret vurdering etter emgll. § 6-7 første ledd.
Mindretallet i lovutvalget
Mindretallet, som fikk støtte fra Forbrukerrådet og NBBL, mente at offentligrettslige krav knyttet til bruken av eiendommen, for eksempel at rom kan leies ut, ville ha «stor økonomisk og praktisk betydning for kjøperen», og understreket at det ikke måtte hefte noen tvil på det juridiske utgangspunktet for vurderingen av meglers ansvar på dette punkt.
Bakgrunnen for dette synspunktet var at ikke-godkjente utleiedeler hadde vært gjenstand for mange tvister over lang tid, noe Forbrukerrådet påpekte, og mindretallet ønsket dermed å synliggjøre viktigheten av å forelegge slik informasjon ved bruk av en profesjonell mellommann; megler.
De påpekte videre at ved finansiering av bolig kan en godkjent selvstendig boenhet med forventede leieinntekter være avgjørende for om boligen passer kjøperens behov.
Denne informasjonen er også lett tilgjengelig fra kommunen, noe som etter mindretallets syn styrket behovet for å befeste et slikt krav blant minstekravene i emgll. § 6-7 annet ledd.
Les om meglers opplysningsplikt om utinglyste heftelser her
Flertallets oppfatning
Flertallet var imidlertid uenige. De var av den oppfatning av at det i en del tilfeller vil være praktisk vanskelig å konstatere om eiendommen oppfyller alle offentligrettslige krav, og eiendomsmegleren er ikke bygningskyndig.
Hva gjelder utleiemuligheter mener flertallet at dette ikke gjelder alle eiendommer, og således vil dette måtte være en vurdering som megler må ta konkret stilling til i det enkelte tilfelle. At megler alltid måtte gi opplysninger i salgsoppgaven om eiendommens offentligrettslige krav ble i overkant, og flertallet mente dette harmoniserte best med emgll. § 6-7 første ledd.
Departementets vurdering
Departementet støttet seg til flertallets beslutning, og bemerket at «offentligrettslige krav» er et uttrykk som endrer seg over tid og omfatter et bredt spekter av krav til eksisterende boliger og boliger under nyoppføring.
Dersom megler måtte opplyse om alle rom i eiendommen oppfyller offentligrettslige krav vil dette stille «for store krav til meglers kunnskap om tekniske forhold ved eiendommen».
Hva gjelder opplysninger om utleieadgang stilte departementet seg bak mindretallet og øvrige høringsuttalelser som trakk i den retning.
Denne type opplysninger må inntas i salgsoppgaven, og megler må gi «konkrete opplysninger om utleieadgang», og er i dag inntatt som en del av minstekravene i emgll. § 6-7 annet ledd nr. 7.
Offentligrettslige krav som ikke omhandler adgangen til utleie og opplysninger knyttet til dette reguleres av den alminnelige opplysningsplikten i emgll. § 6-7 første ledd.
Les også: Meglers opplysningsplikt om planforslag
Reklamasjonsnemda – ikke godkjent soverom
I sak fra Reklamasjonsnemnda For Eiendomstjenester, RFE-2013-107, ble det oppdaget at en leilighet som skulle selges ikke hadde godkjent soverom. Da selger kjøpte leiligheten i sin tid ble den solgt som en fullgod 2-roms uten tilleggsopplysninger. Nemnda uttalte at dette var et klart brudd på emgll. § 6- 7 første ledd, og daværende megler burde ha opplyst om forholdet.
Hovedregelen om meglers ansvar for opplysninger som knytter seg til offentligrettslige krav på eiendommen reguleres dermed av den alminnelige opplysnings- og undersøkelsesplikten i emgll. § 6-7 første ledd.
Dersom megler har informasjon om offentligrettslige krav på eiendommen som kjøper har grunn til å regne med å få, vil megler følgelig måtte opplyse om dette.
Det blir dermed en konkret, faglig vurdering som springer ut av hvorvidt de offentligrettslige kravene omhandler sentrale deler av boligen.
I forarbeidene til den tidligere Eiendomsmeglerlover fra 1989 ble det presisert at på tross av at meglere ikke skal anses som bygningskyndige, har de «en undersøkelsesplikt […] hvor det kan være grunn til mistanke om forhold som ulovlig bruksendring, ulovlig ombygging/tilbygg e.l.»
Nevnte tiltak vil gjennomgående få betydning for avtalen, og slik informasjon utløser en utvidet undersøkelsesplikt.
