En megler skal alltid opplyse om tinglyste heftelser ved en eiendom som er til salgs. Når det gjelder heftelser som ikke er tinglyst i Grunnboken, er der litt vanskeligere for megleren. Dette ble drøftet av lovutvalget og departementet i forbindelse med arbeidet med Eiendomsmeglerloven (emgll.) av 2007.
Opplysning om utinglyste heftelser et minstekrav?
I den tidligere 1989-loven var det et krav om at alle «heftelser» på eiendommen måtte opplyses om, både tinglyste og utinglyste.
Lovutvalget foreslo derfor at det i 2007-loven skulle endres til «tinglyste og utinglyste forpliktelser» i minstekravene, men at dette ikke skulle være noen realitetsendring fra tidligere gjeldende rett.
Departementet fant en slik videreføring utfordrende, de mente at enkelte utinglyste heftelser kunne være uforholdsmessig vanskelig for megler å fremskaffe. Det at noe ikke er tinglyst er i seg selv med på å vanskeliggjøre prosessen for megler da en redegjørelse for en rettighets eksistens eller rekkevidde kan være basert på eldre avtaler, hevdet rettighet eller annet som gjør dokumentasjonen utilgjengelig.
Dette sammenfaller med departementets slutning – plikten til å fremlegge slike opplysninger reguleres etter den alminnelige opplysnings- og undersøkelsesplikten i emgll. § 6-7 første ledd, mens kravet til å opplyse om tinglyste forpliktelser er hjemlet i emgll. § 6-7 annet ledd nr. 3.
Denne endringen førte likevel ikke til en oppmykning sammenlignet med 1989-loven.
Les også: Eiendomsmeklers opplysningsplikt om offentligrettslige pålegg
Megler må strekke seg langt
Departementet presiserer i forarbeidene at «slike opplysninger ofte vil ha [stor betydning] for kjøper av eiendommen, [hvilket] tilsier at megler må strekke seg langt for å bringe på det rene om det foreligger ikke-tinglyste forpliktelser.»
Det faller på det rene at dersom det foreligger rettigheter som kjøper har grunn til å regne med å få, så vil det være i kjøpers interesse å få informasjon vedrørende andre rettighetshaveres rettigheter på eiendommen.
Det kan vanskelig forstås at megler kan unnlate å gjøre undersøkelser, men likevel «ha strukket seg langt» for å avdekke eventuelle utinglyste heftelser.
Borgarting – eiendommen selges med utleieplikt
I 2007 tok Borgarting lagmannsrett stilling til en sak om utinglyste forpliktelser etter forrige lov, men illustrer hvordan tvister knyttet til utinglyste forpliktelser kan medføre erstatningskrav for megler (og selger).
Dommen gjaldt salg av to leiligheter på fjellet. Området leilighetene lå på var regulert til utleie, næring og fritid, men at 75 % av boligene måtte selges med en utleieplikt. 25 % kunne unntas denne utleieplikten, og det var opp til selger hvilke boliger dette skulle gjelde. Dersom man ønsket å frigjøre seg fra utleieplikten kostet dette 150.000 kroner ekstra.
Les også kjøpere vant frem med krav om heving av hyttekjøp.
Ved salg av to leiligheter var det ikke gitt opplysninger i prospektet om denne utleieplikten, men selger hadde antatt at kjøper var klar over denne forpliktelsen. Da kjøper oppdaget utleieforpliktelsene ble kjøpet fastholdt uten at kjøpekontrakt hadde blitt signert, men med krav om at leilighetene ble overtatt uten utleiepliktene.
Mindretallet (én dommer) argumenterte for at det forelå en grunnleggende misforståelse i selve utgangspunktet til avtalen, og at ingen bindende avtale hadde blitt inngått.
Flertallet i lagmannsretten frifant riktignok megleren for erstatningskravet etter å ha vurdert meglerens erstatningsbetingende handling og det forhold at leilighetene ikke var levert, men selger ble dømt til å dekke verdien for leilighetene uten utleieforpliktelser; totalt 300.000 kroner.
Megler måtte likevel dekke sine omkostninger for tingretten og lagmannsretten for sin medvirkning til mangelfulle opplysninger om utleieplikten.
Megleren frikjennelse på erstatningsspørsmålet var altså grunnet at kjøper valgte å fremme erstatningskrav i form av oppfyllelsesinteressen.
Les om meglers opplysningsplikt om planforslag her
En helhetsvurdering
Dommens noe kompliserte faktum gjør likevel at vi kan dra ut noen slutninger fra forarbeidene og rettspraksis. Nøyaktig hvor grensen går vil bero på en konkret helhetsvurdering hvor megleren må benytte seg av sin erfaring og kunnskap, men det er ikke nok at man bare gjør noe – man må strekke seg langt.
Karl Rosén mener i sin bok om eiendomsrettslige spørsmål at megleren må kunne dokumentere at det er gjort undersøkelser knyttet til utinglyste heftelser og hva utfallet av disse undersøkelsene er.
Som hovedregel er det tilstrekkelig å forhøre seg med selger, men dersom megler får informasjon om at det kan være andre rettighetshavere på eiendommen vil det utvide undersøkelsesplikten i relasjon til den alminnelige opplysnings- og undersøkelsesplikten i emgll. § 6-7 første ledd.
Les om å kreve erstatning fra eiendomsmegler.
