Eiendomsmegler har en bred undersøkelses- og opplysningsplikt over kjøper. Det gjelder også hvorvidt det foreligger nabovarsler. Nabovarsler kan være alt fra varslede tiltak på naboeiendommer til planlagte fester i nær fremtid. Betydningen og omfanget av denne ble diskutert av lovutvalget og departementet i forbindelse med utarbeidelsen av Eiendomsmeglingloven (emgll.) fra 2007.
Om selgers plikter
I hvilken grad varsler fra naboeiendommer som selger har mottatt skulle omfattes av meglers opplysninger overfor kjøper?
Tidligere lovgivning hadde ikke regulert spørsmålet, men juridisk teori antok at nabovarsler falt inn under meglers opplysningsplikt dersom tiltak på naboeiendommene ville føre til forringede solforhold, dårligere utsikt, økt trafikk, nyoppføring av bygg eller andre verdiforringende konsekvenser.
Utvalget fremhever at rekkevidden til meglers undersøkelsesplikt på dette punktet er tilsvarendeoffentligrettslige pålegg – det må dermed forventes at megler forhører seg med selger om det foreligger aktuelle nabovarsler som kjøper har interesse av å få informasjon om.
Dette innebærer at historiske nabovarsler som hverken har praktisk eller rettslig interesse følgelig ikke kan få betydning for emgll. § 6-7 første ledd. Tiltak som ikke er satt i gang senest tre år etter innvilget rammetillatelse faller uansett bort. Juridisk teori antar at det i praksis sjelden vil være varsler som er mer enn tre og et halvt til fire år gamle som fremdeles vil være aktuelle nabovarsler.
Les om en meglerfeil førte til at selger måtte betale erstatning
Intet register for nabovarsler
I motsetning til offentligrettslige pålegg – det finnes ikke et felles register hvor kommunen kan kommunisere og offentliggjøre nabovarsler.
Det finnes hjelpemidler for å se hvilke eiendommer som blir berørt dersom man selv må sende ut nabovarsler, og byggesaksmappene i kommunens arkiver har kopier av utsendte nabovarsler, men disse ressursene sier ingenting om hvem som har mottatt slike varsler, kun hvem som har sendt.
Avhengig av selgers kunnskap
Eiendomsmegler må dermed aktivt benytte seg av selgers kunnskap for å få rede på hvilke nabovarsler som har blitt sendt til eiendommen, og dette skal gjøres skriftlig. Dersom man dokumenterer at slike forsøk har blitt gjort har megler oppfylt sine forpliktelser etter emgll. §6-7 første ledd.
Les om å kreve erstatning fra eiendomsmegler.
