Eiendomsmegler har ansvar for å undersøke og opplyse søker om en rekke forhold ved den eiendommen som er til salgs. Det inkluderer offentlige planer for eiendommen, men i hvilken grad gjelder det planer som ikke er vedtatt ennå, altså planforslag?
Her skal vi se nærmere på hva Eiendomsmeklerloven (emgll.) av 2007, lovens forarbeider og praksis fra domstoler og klagenemder sier om dette.
Omfattes av den generelle opplysningsplikten
Det fremkommer av emgll. § 6-7 annet ledd nr. 10 at kjøperen har krav på å bli opplyst om «endelige offentlige planer». Dette er en videreføring av 1989-lovens § 3-6 (1) nr. 8. Kravet innebærer at en stadfestet reguleringsplan, bebyggelsesplan eller kommuneplan alltid skal fremgå av salgsoppgaven, og omfattes av de nevnte minstekravene i salgsoppgaven.
Både endelige og ikke endelige offentlige planer vil kunne være av stor betydning for kjøper, men hva gjelder ikke endelige offentlige planer ønsket lovutvalget at dette måtte omfattes av den generelle regelen om meglers opplysningsplikt i emgll. § 6-7 første ledd, og ikke av de spesifiserte minstekravene.
Begrunnelsen var at det til enhver tid kan foreligge svært mange planforslag, og det vil være vanskelig å si noe om hvor vidt planforslagene kommer til å bli vedtatt og når de evt. blir realisert.
Plan- og bygningsloven åpner også for private planforslag, noe som gjør omfanget av mer eller mindre realistiske planer ville utgjort store deler av salgsoppgaven.
Kjøpers forventninger om informasjon
Ved ikke endelige offentlige planer må megler foreta en konkret vurdering på hva kjøper har grunn til å regne med å få av informasjon. Dette må sees i lys av hva slags type eiendom som selges.
Ved tettbygde strøk og områder med brukte boliger vil det sjelden være av stor interesse å undersøke om det foreligger planforslag, all den tid områdene allerede er utbygget og det er strenge restriksjoner for annen utbygging.
På den annen side må megler undersøke mulighetene for at det kan dispenseres fra reguleringsplanene der politiske formål som fortetting av sentrumsnære strøk vil kunne være aktuelt.
Meglers undersøkelsesplikt vil utvides ved prosjektmegling. Et slikt engasjement omhandler områder hvor både infrastruktur og planforslag er i utvikling, og det vil være av stor betydning for kjøper å ha oversikt over dette når boligene kommer til salgs.
Det må dermed anses som en sentral del av prosjektmeglers plikter å holde seg godt orientert om de offentlige prosessene og planene som knytter seg til området til den prosjekterte boligen.
Les om meglers opplysningsplikt om offentligrettslige krav på eiendommen her
En dom fra Borgarting
I Borgarting lagmannsrett ble en eiendomsmegler i 2007 holdt erstatningsansvarlig for manglende undersøkelser av ikke endelige offentlige planer. Saken gjaldt planer for utvikling av E18 Vestkorridoren mellom Holmen i Asker og Framnes i Oslo, et prosjekt som hadde vært på første høring allerede i 94/95.
Planforslaget innebar at deler av Bærumsvei skulle legges i tunnel, og dersom planforslaget ble vedtatt ville mange eiendommer bli ekspropriert. 1. desember 2000 var det planlagt overtakelsesdato på en av de berørte eiendommene i forbindelse med et salg. På dette tidspunktet forelå det ingen endelige offentlige planer. Det ble forsinkelser ved overtakelsen, og 1. mai 2001 ble det avtalt ny overtakelsesdato til 31. mai 2001.
I februar 2001 hadde Statens Vegvesen sendt ut et informasjonsskriv til eiendomsmeglere om et stort prosjekt hvor de informerte om områder som ville bli berørt.
Lagmannsretten bemerket at det var på det rene at megleren ikke hadde fått med seg at den aktuelle eiendommen ville bli berørt av prosjektet, men påpekte at informasjonen fra Statens Vegvesen burde ha sørget for at han tilegnet seg kunnskap om hvilke konsekvenser planene kunne få for eiendommen han formidlet.
Videre påpeker lagmannsretten at han i tillegg fikk en særlig grunn til å forfølge problemstillingen videre da kjøper sendte ham en telefaks hvor det ble bedt om avklarende informasjon med hensyn til hvilke konsekvenser planforslaget kunne få for eiendommen.
Megler valgte på dette tidspunktet å sende en standardforespørsel til Bærum Kommune om å få tilsendt «alle relevante opplysninger om offentlige og private reguleringsbestemmelser som berører ovennevnte eiendom», og fikk svar at det ikke forelå noen regulerings- eller byggeplaner som var vedtatt eller til behandling. Kommunen tok likevel forbehold om at dette svaret ikke var noen «garanti med hensyn til fremtidige reguleringer».
Tre år senere ble tunnelen vedtatt. Lagmannsretten kom til at megleren klart hadde opptrådt i strid med «god meglerskikk», og uttalte at «en kjøper av en boligeiendom må kunne ha en berettiget forventning om at boligen ligger i et område hvor det ikke foreligger offentlige planer som kan skape problemer for eiendommen fremover i tid.
Det at det er planlagt en tunnel som vil medføre rivning av huset dersom planene gjennomføres, er åpenbart et forhold som vil være av vesentlig betydning for kjøperen å få opplysninger om».
Særlig fremhevet lagmannsretten betydningen av kjøpers oppfordring til avklaring:
«Meglers mangelfulle oppfølgning av kjøpers telefaks [blir] ansett som særlig klanderverdig sett i forhold til hvor viktig det ville ha vært for kjøper å få vite at eiendommen var berørt av tunnelplanene. Eiendommen var på dette tidspunkt ennå ikke overtatt, og heving kunne da ha vært et aktuelt alternativ.»
Megleren ble funnet erstatningsansvarlig.
Dommen er illustrerende ved at hvert enkelt megleroppdrags opplysnings- og undersøkelsesplikt er forskjellig.
At megleren sendte ut standardiserte brev til kommunen utelukker ikke at man bør ta i bruk andre virkemidler for å oppfylle sine plikter til å undersøke enkelte forhold.
Skjæringspunktet mellom hva som er nytteløse, unødvendige undersøkelser og hva man er forpliktet til etter emgll. § 6-7 første ledd er avhengig av meglerens kompetanse, erfaring og kunnskap.
Les også: Meglers opplysningsplikt om utinglyste heftelser
En avgjørelse i Reklamasjonsnemda
Når megler får eller burde kjenne til informasjon som kjøper har grunn til å regne med å få, som kan få betydning for avtalen, utløser dette en utvidet undersøkelsesplikt for megler.
I sak for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglertjenester RFE-2016-7 var det spørsmål om megleren hadde brutt sin opplysningsplikt ved å ikke opplyse om en reguleringsplan under arbeid som hadde opplysninger om at det skulle bygges en ny fylkesvei ca. 50 meter fra eiendommen.
Ved vurderingen om megler hadde brutt sine plikter bemerket utvalget at megler hadde fått opplysninger fra kommunen om at det var vedtatt én reguleringsplan og to planer under arbeid.
Megleren viste riktignok bare til den vedtatte planen i salgsoppgaven.
Utvalget mente at megleren burde foretatt større undersøkelser for å avdekke hvorvidt planene under arbeid ville få betydning for kjøper av eiendommen. Denne «avgjørelsen» harmoniserer godt med dommen fra Borgarting lagmannsrett.
