Selv om flere saker om meglers opplysningsplikter behandles i rettssystemet hvert eneste år, er det i hovedsak Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester som er utgangspunktet for mange tvister. Hvilken rettskildemessig vekt disse «avgjørelsene» har vil være av betydning for å etablere rettstilstanden i praksis.
Slik fungerer Reklamasjonsnemda
Reklamasjonsnemnda har siden 1. januar 2005 behandlet klager som retter seg mot alle sider av utførelsen av oppdraget, også kvaliteten på arbeidet, men det er ikke før Eiendomsmeglingsloven av 2007 (emgll.) trådte i kraft at nemnda ble hjemlet i lovens § 8-8.
Foretak og advokater som driver med eiendomsmegling skal være tilsluttet et utenrettslig tvisteløsningsorgan18. Nemnda er etablert av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF), Den Norske Advokatforening (DNA), Eiendomsmeglerforetakenes Forening (som i dag heter Eiendom Norge, EN) og Forbrukerrådet (FR). Nemnda er ikke en domstol eller et forvaltningsorgan, men en privat klageinstans19.
Sammensetningen av Reklamasjonsnemnda avhenger av sakstype, men det er tre medlemmer som behandler saken: Én fra bransjesiden, én fra kundesiden og én leder uten tilknytning til noen av sidene. Denne sammensetningen tar sikte på å ivareta synspunktene fra begge partene ved behandlingen20.
Det er på det rene at Reklamasjonsnemndas avgjørelser ikke er «avgjørelser» i rettslig forstand.
De er ikke bindende og kan ikke tvangsfullbyrdes. Dersom en megler ikke ønsker å følge nemndas vedtak, følger det av nemndsavtalen at megleren skal gi en skriftlig begrunnelse innen tre uker fra mottatt vedtak. Vedvarende unnlatelser fra megler til å etterfølge nemndas uttalelser, og som ikke har en tilfredsstillende begrunnelse for unnlatelsen, kan nektes å få saker behandlet i nemnda.
Les også om å kreve erstatning fra eiendomsmegler.
Rettskildeverdien av klagenemndspraksis
Det er stor enighet i juridisk teori om at klagenemnder har en viss rettskildeverdi. Det foreligger også en oppfatning om at en tydelig og ensartet klagenemndspraksis har større betydning enn enkeltstående uttalelser. Dette kan trekke i retning av at Reklamasjonsnemnda er i stand til å påvirke rettstilstanden for domstolene over tid.
Domstolene bruker ofte argumentasjon som er lik Reklamasjonsnemnda når de foretar sine rettslige begrunnelser. Det er ikke helt åpenbart hvilken rettskildemessig verdi dette har. Når en overbevisende rettslig begrunnelse i Reklamasjonsnemnda senere benyttes ved en rettsanvendelse er det ikke klagenemndas praksis og autoritet som tjener et rettslig argument.
Det vil være flere eksempler der domstolene tar i bruk den samme argumentasjonen og rettslige begrunnelse uten at det tillegger tidligere nemndspraksis rettskildemessig vekt.
Dersom domstolene benytter seg av Reklamasjonsnemndas argumentasjon og rettslige synspunkter på grunn av nemndas autoritet foreligger det faktisk rettskildeverdi.
Hva gjelder den rettskildemessige vekten av Reklamasjonsnemndas argumentasjoner på en
sak som har gått videre til domstolene, kan de få en viss autoritet ved senere domstolsbehandlinger.
Høyesterett har ikke tatt stilling til et slikt tilfelle, men i LG-2001-567 uttalte lagmannsretten om betydningen av at Forsikringsskadenemnda hadde tatt stilling til saken på et tidligere tidspunkt:
«Ved fastlegging av vilkårenes innhold er det relevant å legge vekt på uttalelser fra nemnda. […] Vekten av uttalelsene beror imidlertid blant annet på likhetene mellom sakene, herunder om vilkårene er de samme, og den nærmere begrunnelse for standpunktet».
Klagenemndspraksis i rettspraksis
Det har vært flere saker hvor klagenemndspraksis har blitt nevnt som argument i rettspraksis.
I Rt. 2015 s. 1350 viste Høyesterett til at «uttalelser fra den tidligere nevnte Klagenemnda synes å være i godt samsvar med det jeg har referert fra lovforarbeidene» om eiendomsmeglers undersøkelsesplikt.
I RG 2001 s. 1611 Gulating ble det uttalt om god meglerskikkstandarden at «lovforarbeidene har imidlertid en del generelle uttalelser, som i tillegg til rettspraksis og avgjørelser fra bransjens egen klagenemnd, kaster lys over dette».
Klagenemndas praksis blir her eksplisitt eksemplifisert som en rettskildefaktor.
Annen klagenemndspraksis har betydning for å etablere den rettskildemessige verdien av Reklamasjonsnemndas praksis i dag. I Rt. 2005 s. 1757 uttalte Høyesterett seg om rettskildeverdien av Trygderettens praksis i avsnitt 45:
«Dette reiser spørsmål om hvilken rettskildemessig verdi avgjørelser av Trygderetten skal tillegges. Etter mitt syn må avgjørelser av Trygderetten tillegges vekt i den utstrekning de kan tas som uttrykk for eller har gitt seg utslag i en fast og konsistent praksis. Det som måtte være uttalt i den enkelte avgjørelse, kan derimot ikke tillegges selvstendig rettskildemessig betydning.»
Vi har ingen holdepunkter for å tilsi at den rettskildemessige verdien av Reklamasjonsnemnda står i en annen stilling enn Trygderettens praksis. Professor i rettsvitenskap Trygve Bergsåker tar til orde for at uttalelsen er i overkant bastant, all den tid Høyesterett bruker, og har brukt, enkeltstående uttalelser fra klagenemnder som relevant rettskildefaktor.
Høyesterett benyttet seg også av praksis fra Forbrukertvistutvalget for sin begrunnelse av reklamasjonsfristen på mobiltelefoner i Rt. 2007 s. 1274. Det må legges «en viss vekt på at Forbrukertvistutvalget siden 1999 i en rekke avgjørelser har lagt til grunn en fem års reklamasjonsfrist for mobiletelefoner».
I lys av rettspraksis, både fra Høyesterett og lagmannsrettene, er det klart at nemndspraksis er en relevant rettskilde. Rekkevidden av dens omfang lar seg ikke kvantifisere, men beror på flere forhold.
Rettskildeverdi for klagenemnda selv
Reklamasjonsnemndas egne uttalelser vil ha retningsgivende betydning for senere saker.
Dette henger sammen med hensynet til forutberegnelighet og nemndas egen autoritet. Klagenemnda henviser ofte til tidligere praksis for å demonstrere at nemnda selv oppfatter praksisen som en rettskildefaktor i senere saker, og styrker dermed sin egen troverdighet.
Er boligen i vesentlig dårligere standard enn forventet? Les mer om det her.
