Avhendingslova § 3-9 regulerer tilfellene hvor boligen er “solgt som den er”. Dette er et meget praktisk tilfelle og medfører at du som kjøper overtar en del av risikoen som normalt tilligger selgeren. Etter avhl. § 3-9 kan du som kjøper påberope deg mangelskrav dersom boligen er i “vesentleg ringare stand” enn du hadde grunn til å forvente ut i fra kjøpesummen og forholdene ellers, jf. avhl. § 3-9 annet punktum. I Rt-2010-103 (Kistebakkane) var sistnevnte alternativ et av vurderingstemaene for Høyesterett. Kjøperen krevde her prisavslag etter avhl. § 4-12, jf. avhl. § 3-9, men fikk ikke medhold.

Innhold

Saksforholdet i korte trekk

Bakgrunnen for saken var at kjøper Tertnes i september 2003. inngikk en kontrakt med Haldorsen om kjøp av en boligeiendom i Kistebakkane i Bergen. Boligen var solgt men en “som den er”-klausul, jf. avhl. § 3-9. Da Tertnes begynte med oppussing av eiendommen oppdaget han flere forhold han karakteriserte som mangler. Det var blant annet manglende vindtetting for isolasjon under soveromsgulv og manglende vindtetting i enden av isolasjon på loft. På denne bakgrunn fremsetter han krav om prisavslag etter avhl. § 4-12.

Prisavslag forutsetter at det foreligger en mangel ved eiendommen, jf. avhl. § 4-12. Høyesterett måtte derfor ta stilling til om det forelå en mangel ved boligen. Retten vurderte om boligen var i “vesentleg ringare stand” enn kjøperen hadde grunn til å regne med, tatt kjøpesummen og forholdene ellers i betraktning, jf. avhl. § 3-9 annet punktum.

OBS! Selv om det ikke forelå en mangel ved boligen, vurderer Høyesterett likevel om det var reklamert over boligkjøpet “innen rimelig tid”, jf. avhl. § 4-19. Dette ble gjort fordi dette “er et alternativt frifinnelsesgrunnlag for ankemotpartene, og begge parter (hadde) prosedert spørsmålet fullt ut for Høyesterett”. Du kan lese mer om denne delen av dommen her.

Hva ligger i “vesentleg ringare stand”?

Høyesterett skiller mellom det kvantitative og det kvalitative elementet i vesentlighetsvilkåret. Det kvantitative gjenspeiles ved at det etter avhl. § 3-9 annet punktum skal sees hen til kjøpesummen ved vurderingen. Det kvalitative elementet fremgår av formuleringen “forholdene ellers” i den nevnte bestemmelsen.

Ordlyden i avhl. § 3-9 annet punktum gir anvisning på en høy terskel. Høyesterett påpeker i denne forbindelse, med henvisning til Ot. prp.nr. 66 (1990-1991) s. 92, at “misforholdet mellom tingens stand og det kjøper kunne rekne med, må være utvilsomt” for at vesentlighetskravet skal være oppfylt. Det er altså “de mer åpenbare misforhold regelen skal beskytte kjøperen mot”, jf. dommens avsnitt 41. Det fastslås også at det skal foretas en skjønnsmessig helhetsvurdering, jf. Rt-2002-1425 (Bukkebo).

Det kvantitative elementet (“kjøpesummen”)

Ved fastleggelsen av innholdet i det kvantitative elementet, altså hva kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummens størrelse, uttaler førstvoterende at “forholdet mellom kjøpesummen og størrelsen på kostnadene til å utbedre feilene” vil kunne gi en viss veiledning, jf. dommens avsnitt 43. Med henvisning til Bukkebo-dommen legger retten til grunn at når utbedringskostnadene for feilene utgjør 6-7 prosent av kjøpesummen, vil dette “utvilsomt være tilstrekkelig til at en feil anses som vesentlig”. En viktig presisering er likevel at “en slik kvantitativ betraktning har i seg selv liten betydning (…); man må ut fra de konkrete forholdene se på hva kjøperne hadde grunn til å regne med om boligens tilstand”. Det må også anlegges et mer kvalitativt perspektiv ved vurderingen.

Det kvalitative elementet (“forholdene ellers”)

Det kvalitative elementet tar for seg hva kjøperen hadde grunn til å regne med om boligens tilstand ut fra de konkrete forholdene. Ved fastleggelsen av forventningsnivået ved kjøp av eldre boliger, slutter retten seg til lagmannsrettens vurderinger. Det må være “påregnelig at en brukt, eldre bolig ikke på ethvert punkt oppfyller alle krav til god håndverkskikk og byggeforskrifter”, jf. dommens avsnitt 53.

Den konkrete vurderingen, basert på sakens omstendigheter

Det kvantitative elementet

Høyesterett tar først stilling til det kvantitative elementet. Vurderingen baserer seg på de rettslige utgangspunktene som er angitt ovenfor. I denne saken utgjorde utbedringskostnadene 3,36 prosent av kjøpesummen.

Kjøper hadde ført en argumentasjon om at det etter Rt-2007-1587 (Avvisningsrettdommen) kan oppstilles en generell norm om at utbedringskostnader som utgjør 3-4 prosent av kjøpesummen er tilstrekkelig til at det kvantitative elementet i vesentlighetskravet er oppfylt. Argumentasjonen førte imidlertid ikke frem, ettersom det var betydelige forskjeller i de to saksforholdene.

Avvisningsrettsdommen gjaldt en nesten ny leilighet av høy standard til en kjøpesum av 6.200.000kr. I vår sak var boligen på domstidspunktet i underkant av 30 år og den var kjøpt for 2.230.000 kroner. Høyesterett poengeterer her at “forventningene til feilfrihet (…) er større ved overtakelse av en ny bolig av høy standard enn ved overtakelse av et eldre hus som er bygget på et tidspunkt med andre byggtekniske krav og med en annen håndverksskikk”. Oppsummert for det kvantitative elementet kan man si at jo nyere og dyrere boligen er, desto mer beskjedne utbedringskostnader kan man tillate for å anse vesentlighetskravet oppfylt. Noen endelig grense er det etter høyesteretts syn imidlertid ikke mulig å oppstille.

Det kvalitative elementet

Ved vurderingen av det kvalitative tar Høyesterett utgangspunkt i opplysningen i taksten som “gir et varsel om at salgsopplysningene ikke bygget på noen bygningsteknisk gjennomgang”. Enkelte byggtekniske feil kunne etter rettens syn derfor ikke utelukkes.

Et annet moment var at kjøperne, i løpet av botiden på 2,5 år før feilene ble oppdaget, ikke hadde reagert på noen manglende isolasjonsevne i boligen.

På denne bakgrunn konkluderte retten med at det ved boligen ikke var noe “utvilsomt misforhold mellom eiendommens stand og det kjøperne kunne regne med”. Boligen var altså ikke i “vesentleg ringare stand” enn de kunne forvente, jf. avhl. § 3-9 annet punktum. Kjøperne kunne derfor ikke gis medhold i kravet om prisavslag.

Du kan lese mer om regulering av bolig “solgt som den er” og dine rettigheter som kjøper i slike tilfeller her.