Hva er sameie?

Sameie innebærer at to eller flere personer eier noe sammen. Når to eller flere eier en eiendom sammen, oppstår et eiendomssameie. Hver av sameierne vil da ha råderett over sin del av eiendommen.

Hvilken lov regulerer sameie?

Alle sameier reguleres i utgangspunktet av sameieloven, også kalt lov om sameige. Loven regulerer sameieforhold hvor to eller flere eier noe sammen, på en slik måte at de eier en ideell andel hver. Med dette menes for eksempel at eiendommen ikke er fysisk delt mellom sameierne, men at de for eksempel eier ½ av boligen hver.

Sameieloven gjelder så langt ikke annet følger av avtale, se sameieloven § 1. Dette innebærer at lovens bestemmelser kan fravikes ved at partene inngår en egen sameiekontrakt.

Ulike typer sameie

Det finnes flere forskjellige eierformer, og også flere forskjellige måter å eie eiendom sammen på. De vanligste er eierseksjonssameie, borettslag og tomtefeste.

Eierseksjonssameie

Som sameier i et eierseksjonssameie eier du én bestemt seksjon i sameiet. Du har eksklusiv råderett over din spesifikke del av sameiet, for eksempel din leilighet i en blokk, eller din del av et rekkehus. Dette er en viktig forskjell fra sameie, ved at du i et sameie kun eier en ideell andel av eiendommen. Les mer om eierseksjonssameie her.

Eierseksjonssameier reguleres av eierseksjonsloven. Les vår artikkel om eierseksjonsloven på 1-2-3 her.

Borettslag

I et borettslag er eierformen noe annerledes. Beboerne i et borettslag kalles for andelseiere. Andelseierne eier hver sin andel i borettslaget, og det er selve borettslaget som eier eiendommen. Andelseierne har imidlertid bruksrett til sin bestemte del av eiendommen, for eksempel sin leilighet eller sin del av rekkehuset. Les mer om hva det innebærer å ha andelsleilighet i et borettslag her.

Borettslag skiller seg fra sameie ved at man i et sameie i utgangspunktet har bruksrett til hele eiendommen. Les mer om forskjellen mellom sameie og borettslag her.

Borettslag reguleres av borettslagsloven.

Tomtefeste

Tomtefeste innebærer at du eier din bolig, men at du leier (fester) tomten som boligen står på. Et tomtefesteforhold består av to parter: grunneieren som eier tomten, også kalt bortfester – og den som leier tomten, også kalt festeren. Selv om eiendommen som helhet tilsynelatende eies av to parter, kalles ikke et tomtefesteforhold for et sameie. Det betegnes heller som et festeforhold. Les mer om hva tomtefeste innebærer her.

Viktige bestemmelser i sameieloven

Sameierens rett til bruk

Utgangspunktet etter sameieloven § 3 er fritt sameie. Dette innebærer at hver sameier har rett til å råde over hele eiendommen som om den skulle vært hans egen, både fysisk og juridisk. Denne frie rådigheten er imidlertid begrenset av forholdet til de øvrige sameierne.

For eksempel kan man ikke råde over eiendommen i større utstrekning enn sameiebrøken tilsier. Man kan heller ikke bruke eiendommen på en måte som skaper en urimelig eller unødvendig ulempe for de øvrige sameierne.

Flertallsvedtak

Det følger av sameieloven § 4 at det er flertallet i sameiet som kan fatte vedtak om styring og utnytting av eiendommen. Flertallets vedtak må være i samsvar med hva eiendommen vanligvis brukes til. Dersom sameiekontrakten sier at eiendommen skal brukes som fritidseiendom, kan ikke flertallet bestemme at eiendommen skal brukes som næringseiendom.

Vedlikehold

Sameierne har en vedlikeholdsplikt, se sameieloven § 8. Hver sameier skal rydde og rengjøre eiendommen etter bruk, samt oppfylle andre plikter som naturlig tilfaller bruken.

Sameierne har også krav på at eiendommen blir holdt forsvarlig ved like. Dersom det oppstår fare for at eiendommen blir skadet eller ødelagt, kan en sameier gjøre det som er nødvendig for å hindre dette og sikre eiendommen. Han må imidlertid rådføre seg om dette med de øvrige sameierne. En sameier som tar på seg ansvaret for slikt vedlikehold kan kreve betalt for arbeidet, både for arbeidsinnsats og sine direkte utgifter.

Loven har ingen nærmere reguleringer for hvordan slik vedlikehold skal foregå. Det kan derfor være lurt å innta bestemmelser om dette i sameiekontrakten, for eksempel om hva slags vedlikehold som skal gjøres, hvor ofte dette må gjøres og hvem som skal stå ansvarlig for dette. Dette kan også gjøres ved å fatte flertallsvedtak om vedlikeholdstiltakene.

Annet

Utgifter og inntektsfordeling i sameiet

Det følger av sameieloven § 9 at sameierne skal dele på utgiftene som følger med eiendommen, slik som for eksempel eiendomsskatt. Utgiftene skal deles etter hvor stor eierandel man har i sameiet. Sameierne skal også dele på utgifter som alle har nytte av, for eksempel utgifter til å oppgradere felles utearealer.

Kostnader som enkelte av sameierne har mer nytte av enn de andre, skal deles etter nytte.

Dersom sameiet får inn inntekter, skal disse deles mellom sameierne etter hvor stor eierandel de har i sameiet.

Forkjøpsrett

Hver sameier kan i utgangspunktet selge hele eller deler av sin sameiepart til hvem han vil, se sameieloven § 10. De andre sameierne vil imidlertid ha forkjøpsrett, se sameieloven § 11. Dette innebærer at de øvrige sameierne kan tre inn i det høyeste budet ved salg.

Les mer om forkjøpsrett i sameie her.

Utløsning av en sameier ved misbruk

Dersom en sameier gjentatte ganger misbruker sitt eierskap, til tross for advarsler, kan de øvrige sameierne kreve at han skal løses ut av sameiet.

For å utløse en sameier fra sameiet, må vedkommende ha misbrukt sin juridiske eller faktiske rådighet i sameiet til ulempe for de øvrige sameierne. Misbruken må ha vart over en viss tid. Misbruken må også ha vedvart til tross for advarsler fra de øvrige sameierne. Typiske eksempler på misbruk av eierskap er at de øvrige sameierne ikke får utnyttet den felles eiendommen slik de har krav på, eller at eiendommen blir skadet eller ødelagt.

Ved utløsning av en sameier vil han bli tvunget til å gi fra seg sin andel mot et vederlag. Vederlaget skal svare til sameieandelens markedsverdi. De øvrige sameierne kan også ha et berettiget erstatningskrav mot vedkommende. Når en sameier blir utløst, fordeles hans andel mellom de øvrige sameierne.

Dersom man ønsker å utløse en sameier, må saken i utgangspunktet bringes inn for domstolene for avgjørelse, og retten må beslutte at utløsning skal foretas. Dette kan være en tid- og ressurskrevende prosess. Her kan det være hensiktsmessig å avtale andre løsninger i sameiekontrakten enn domstolsbehandling, for å ha enklere mulighet til å løse ut en sameier som misbruker sin andel.

Oppløsning av sameiet

Hver sameier står i utgangspunktet fritt til å selge sin sameieandel til hvem han vil, se sameieloven § 10. Dette kalles gjerne for frivillig oppløsning. Salg av sameieandel kan imidlertid være vanskelig i praksis, for eksempel dersom det gjelder en fritidseiendom som man ikke ønsker å dele med fremmede.

Dersom man ønsker å løse seg ut av et sameie, kan det være mer hensiktsmessig å begjære sameiet oppløst. Retten til å få sameiet oppløst følger av sameieloven § 15.

Det er som oftest ikke mulig å fysisk dele eiendommen ved oppløsning av sameiet. I så fall må sameiet oppløses etter bestemmelsene for tvangssalg. Eiendommen vil da selges på åpent marked, og salgssummen vil bli fordelt mellom de øvrige sameierne etter deres sameiedel.