Skjulte feil og mangler ved en eiendom du nylig har kjøpt kan gi grunnlag for prisavslag, erstatning eller heving. Her kan du lese mer om hvilke typer feil eller mangler dette dreier seg om, og hvordan du skal gå fram for å reklamere overfor selger.
Hva er en skjult mangel?
Det som normalt ikke kan ses med det blotte øyet eller ikke kan påvises etter en enkel undersøkelse, anses å være skjult.
Dette er vesentlig fordi feil som er er tydelige for kjøperen, er det han må legge til grunn når han byr på eiendommen. Det samme gjelder for øvrig forhold selger har opplyst om i salgsoppgaven, egenerklæringen eller muntlig direkte til kjøper.
Skjulte mangler kan dermed være feil i konstruksjonen, fuktskader på strategiske steder eller små skadedyr som gjemmer seg i vegger, kriker og kroker.
Det er verdt å nevnte at bagateller ikke regnes som skjulte mangler. Det bør være noe som representerer en viss økonomisk ulempe for kjøperen før han kan stille krav til selgeren.
Tidsfrister for å melde fra om skjulte mangler
Det er en god idé å foreta en grundig befaring av hele eiendommen så tidlig som mulig etter kjøpet. Dersom du vil komme med krav i ettertid er det gunstig å fremme dem så fort som mulig.
Det ligger også en forpliktelse til deg som kjøper å melde fra om feilen innen rimelig tid etter at du oppdager den. Hva som er “rimelig tid” er ikke spesifisert i loven, men litt avhengig av de konkrete omstendighetene regnes den til rundt to måneder.
Det er ikke nødvendig å beskrive mangelen i detalj. Det viktigste her er å være sikker på at du overholder reklamasjonsfristen. I ettertid kan mangelen utredes nærmere, sammen med eventuelle krav du måtte ønske å rette mot selgeren.
Merk at du mister alle rettigheter til å reklamere hvis du ikke har meldt fra innen fem år etter kjøpet av eiendommen. Dette kalles den absolutte reklamasjonsfrist.
Krav mot selger pga skjulte feil eller mangler ved eiendommen
De såkalte beføyelsene kjøper kan rette mot selger ved eiendomskjøp er i nevnte orden:
- Retting
- Prisavslag
- Erstatning
- Heving
Dersom det er et forhold selger kan rette opp i uten at det til bryderi for kjøper, skal han få lov til det. Hvis dette utføres tilfredsstillende er det ingen grunner til å komme med beføyelser av økonomisk art.
De fleste saker hvor kjøper får gjennomslag ender imidlertid med et prisavslag. Det er en enkel måte å løse disputten på. Kjøper får tilbakebetalt en del av kjøpesummen som tilsvarer eiendommens reduserte verdi på grunn av mangelen.
Erstatning kan komme i tillegg dersom det kan påvises at kjøper har hatt ekstrautgifter eller tap av inntekter.
Dersom mangelen fører til at eiendommen er ubrukelig for det formål den er tiltenkt av kjøper, kan han fremme krav om å heve hele kjøpet.
Når du trenger advokat
En prosess vedrørende mangler ved kjøp og salg av eiendom kan være komplisert og utmattende. Mange engasjerer derfor profesjonell hjelp for raskere å komme fram til en løsning.
Det blir mer og mer vanlig at selgere tenger eierskifteforsikring for å sikre seg mot krav på grunn av skjulte feil eller mangler.
Kjøper kan på sin side tegne en boligkjøperforsikring. En vanlig innboforsikring kan også dekke det meste av advokatens salær. De fleste advokatfirmaer tilbyr også en innledende konsultasjon hvor man sjekker mulighetene for rettshjelpsdekning fra forsikringer man har.
Kilder:
Simonsen, Lasse. Prisavslag og erstatning for mangler ved fast eiendom. Gyldendal, 2019.
Falkanger, Thor. Fast eiendom rettsforhold. Universitetsforlaget, 5. utgave, 2016.
Vanlige spørsmål
Hva er en skjult feil eller mangel ved en eiendom?
Skjulte feil eller mangler er det som ikke så lett kan oppdages ved befaring og overfladiske undersøkelser.
Hva er fristen for å melde fra om skjulte mangler ved eiendommen?
Du må melde fra til selgeren innen rimelig tid etter at du har oppdaget manglene. Med rimelig tid forstås som regel et par måneder.
Hva er den absolutte reklamasjonsfristen?
Den absolutte reklamasjonsfristen for å melde fra om skjulte feil eller mangler ved en eiendom du har kjøpt lyder på fem år. Har du ikke gjort mangelen gjeldende før dette, taper du retten til å rette misligholdsbeføyelser mot selger.
Hvile forsikringer kan dekke advokat i saker vedrørende kjøp og salg av fast eiendom?
Eierskifteforsikringen dekker selger dersom det skulle komme krav etter salget. På kjøpersiden kan det tegnes en egen forsikring eller dekkes av innboforsikringen.
