Kjøper du en bolig eller eiendom på grunnlag av uriktige opplysninger fra selger, kan du rette krav mot vedkommende etter overtakelse. Slike opplysninger utgjør en mangel etter avhendingsloven.
Det er imidlertid en del presiseringer og unntak når det gjelder akkurat dette med informasjon fra selger som på et senere tidspunkt viser seg ikke å stemme. Her går vi gjennom hva som skal til for at du skal kunne påberope deg dette i en etterfølgende boligtvist.
Om selgers opplysningsplikt
Selger har et ansvar både for opplysninger han ikke gir, og for opplysninger som blir gitt men viser seg å være feil.
Når selger på denne måten ikke overholder opplysningsplikten, er det en mangel som kjøper senere kan kreve kompensasjon for.
I avhendingsloven nevnes uriktige opplysninger i paragraf 3-8 og manglende opplysninger i paragraf 3-7. Disse reglene har de samme konsekvensene.
Hva regnes som uriktige opplysninger?
Opplysningsplikten omfatter alle aspekter ved eiendommen, som hva den kan brukes til, tilbehør og redskaper som følger med, samt såkalte rettsmangler eller rådighetsmangler.
Typisk er all informasjon vedrørende alder, areal og tilstanden på de enkelte delene av eiendommen. Forhold som kan tallfestes, som alder eller antall kvadratmeter, er det enkleste å identifisere som uriktige opplysninger.
Det samme gjelder hvis det opplyses at eiendommen kan videre utbygges dersom det faktisk viser seg at det foreligger et offentlig byggeforbud.
Det skilles ikke på om opplysningene blir gitt skriftlig eller muntlig. Kjøper vil imidlertid ha bevisbyrden for hva som skal ha blitt sagt uten at det er skrevet ned. Som kjøper bør du derfor sørge for en skriftlig bekreftelse av forhold som er viktige for deg.
Selger har et objektivt ansvar for opplysninger som blir gitt
I motsetning til hva som er tilfelle for opplysninger som utelates (avhendingslovens paragraf 3-7), kan ikke selger påberope seg god tro når det gjelder feilaktig informasjon.
Selv om selger selv er i villfarelse om de faktiske forholdene, som bygningens alder eller arealet, er han ansvarlig for det som har blitt meddelt kjøper i den forbindelse.
Selger svarer også for det andre måtte ha desinformert om på hans vegne, normalt eiendomsmegler.
Det omfatter også all salgsinformasjon som måtte komme fram av prospekter, annonser og annen markedsføring.
Om mindre konkrete opplysninger
I markedsføringen av boliger brukes ofte et vagt og lite konkret språk. Rettspraksis er klar på at betegnelser som “idyllisk beliggende” og “strøken”, med videre, ikke kan tas bokstavelig. Dette er jo også noe kjøper godt kan gjøre seg opp en mening om selv når han ser på eiendommen.
Et grenseområde er hva som kan regnes som “nytt”. Det er klart at et nytt bad ikke kan være 10 år gammelt, men når går egentlig grensen? Noe som er nymalt, bør ikke skrive seg lenger enn et år tilbake i tid, mens en ny grunnmur godt kan ha blitt bygget for ti år siden.
Sentralt i vurderingen av saker som går videre i rettsystemet er hva kjøper hadde grunn til regne med da han kjøpte eiendommen. Har informasjonen i noen grad innvirket på beslutningen om å undertegne kjøpekontrakten?
Konsekvensen av uriktige opplysninger
Uriktige opplysninger gitt av selger er som nevnt en mangel.
Mangler ved eiendomskjøp kan utløse krav fra kjøper om retting, prisavslag, erstatning eller heving.
Det mest vanlige er at kjøper gis en økonomisk kompensasjon tilsvarende den verdireduksjonen eller tapet som følger av mangelen. Dersom den uriktige opplysningen faktisk var avgjørende for at handelen ble gjort, kan han også forsøke å heve hele kjøpet.
Advokathjelp
Det er ofte det er ulik oppfatning mellom kjøper og selger om informasjonen som er gitt og hva den innebærer. En erfaren eiendomsadvokat kan vurdere dette og se om det er grunnlag for reklamasjon.
Advokaten har også oversikt over de videre stegene i prosessen, og kan utmåle krav mot selger.
Du vil få dekket mesteparten av advokatutgiftene gjennom innboforsikringen i slike saker.
Kilder
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
Vanlige spørsmål
Kan selger korrigere uriktige opplysninger?
Ja, men dette må komme fram til kjøper før handelen gjennomføres.
Er det mulig for selger å ta forbehold om at opplysningene han gir er riktige eller ikke?
Ja. Kjøper kan ikke innrette seg på samme måte dersom selger har tatt forbehold. De faktiske forholdene bør derimot utredes så langt det er mulig.
Er selger ansvarlig for uriktige opplysninger fra eiendomsmekler?
Ja. Selger har et objektivt ansvar for alle opplysninger som gis ved markedsføring av boligen.
Hva skal jeg gjøre hvis selger har gitt uriktige opplysninger i forbindelse med salget?
Dersom denne opplysningen var avgjørende for at du kjøpte boligen eller for prisen du ga, må du snarest varsle selger om at kartet ikke stemmer med terrenget. Deretter må du prøve å komme til en ordning med selger, eventuelt kontakte en advokat.
