I Eiendomsmeklerlovens (emgll.) § 6-3 står det megler skal utvise god meglerskikk i forbindelse med utøvelsen av sitt oppdrag. Her går vi nærmere inn på hva lovgiveren mener med dette uttrykket, og hvordan det er blitt tolket i rettspraksis.
Megler er mellommann mellom selger og kjøper
Megler skal i sin virksomhetsutøvelse opptre «i samsvar med god meglerskikk […] og med omsorg for begge parters interesser», jf. emgll. § 6-3 første ledd. «God meglerskikk»-standarden retter seg mot «oppdragstaker».
Dette omfatter ansvarlig eiendomsmeglingfirma eller advokat, men også person med eiendomsmeglerbrev, jurist med tillatelse, eiendomsmeglerfullmektig og advokat som har rett til å drive eiendomsmegling.
Megleren opptrer som mellommann, karakterisert ved at vedkommende «bidrar ved omsetning mv. av fremmed fast eiendom for tredjemanns regning og risiko».
Lovutvalget trekker frem at meglerens oppgave er å utøve sin rolle uten å ha bindinger til noen av partene utover det som står i megleroppdraget.
På denne måten synliggjør bestemmelsen et minimumskrav til hva som godtas av en megler for at vedkommende skal være ansvarsfri og motta vederlag for oppdraget.
At megler skal opptre i samsvar med «god meglerskikk» er en generell plikt som oppstår uavhengig av hva som er avtalt mellom megler og oppdragsgiver.
Omsorg for begge parters interesser
Det foreligger en kontraktsrettslig forankret plikt til å aktivt dra omsorg for oppdragsgivers interesser. Brudd på god meglerskikk vil være et kontraktsrettslig brudd mellom partene, og det vil følgelig få kontraktsrettslige konsekvenser. Det er ikke nødvendig å etablere et subjektivt klanderverdig forhold, det er tilstrekkelig å konstatere objektivt brudd på normen om god meglerskikk.
Bestemmelsen tar sikte på å være et supplement til lovens mer detaljerte krav til megleren, og setter dermed en rettslig ramme for de øvrige adferdsnormene i loven. «God meglerskikk» kan gi støtte ved tolkningen av andre bestemmelser i loven130, og på denne måten kan emgll. § 6-3 få betydning for eiendomsmeglers opplysnings- og undersøkelsesplikt etter emgll. § 6-7. «[…] omsorg for begge parters interesse»
At megleren skal utvise «omsorg» henviser til at megleren ikke skal utføre oppdraget mot et bestemt resultat, men at det må forventes at oppdraget utføres så godt som mulig. Det er den konkrete innsatsforpliktelsen som omfattes av begrepet.
Betyr det at megleren er nøytral?
Bestemmelsen gir også inntrykk av at meglerens rolle blir å opptre som en nøytral part overfor partene ved at megler skal utvise omsorg «for begge parters interesse» i samme utstrekning.
Lovutvalget nyanserer denne forståelsen: Det foreligger et kontraktsforhold mellom oppdragsgiver og oppdragstager, megleren skal naturlig nok sørge for at handelen kommer i stand på best mulig måte for oppdragsgiveren.
Dersom megleren skulle være nøytral ved alle sider av et megleroppdrag ville oppdragsgiver følt det nødvendig å ha ytterligere profesjonell bistand for å sørge for at sine interesser ble ivaretatt.
På en annen side skal megleren være en ressurs for medkontrahenten, det være seg opplysninger som kan trekke eiendommen i negativt lys eller måten kontrakten stilles opp.
Denne balansen tar sikte på å ivareta tilliten til at eiendomsomsetning gjennom megler skjer på en «hederlig og ordentlig måte».
I praksis vil omsorgsplikten overfor selger dreie seg om å oppnå best mulig pris.
Begrepet «god meglerskikk»
Den gamle loven om eiendomsmeglertjenester fra 1939 benyttet uttrykket «god forretningsskikk», og det var ikke ment å være en realitetsendring etter hverken den senere 1989-loven eller nåværende lovgivning da dette ble endret til «god meglerskikk».
I 1989-loven var kravet til god meglerskikk knyttet til utførelsen av oppdraget, mens lovendringen i 2007 endret dette til «i sin virksomhetsutøvelse».
Endringen kom på bakgrunn av at lovgiver ønsket å poengtere at megleren måtte følge god meglerskikk også utenfor tilknytning til et bestemt oppdrag. Det er på det rene at den foregående loven riktignok ble tolket på tilsvarende måte.
En rettslig standard
Regelen om «god meglerskikk» en rettslig standard. En rettslig standard har ikke noe tydelig meningsinnhold, og har «ingen bestemte eller konkrete kriterier som kan konstateres i den ytre verden».
Rettslige standarder gir ikke dommeren et fritt skjønn, men «et direktiv med på veien, i det den henviser til en målestokk som skal brukes ved pådømmelsen». Denne normen er elastisk og endrer seg over tid – alt ettersom meningsinnholdet utvikler seg i takt med bransjen og samfunnet for øvrig. Dette innebærer at normen er i stand til å fange opp fremtidig uønsket atferd, uten at loven henger på etterskudd.
Selv om god meglerskikk er et rettslig grunnlag som står på egne ben vil den kunne få betydning som supplerende tolkning ved andre bestemmelser. Kravet til god meglerskikk er lagt til grunn ved flere saker i retts- og klagenemndpraksis om andre forhold til opplysningsplikten som ikke er uttrykkelig nevnt i loven. HR-2018-1234-A redegjør for rettstilstanden:
«God meglerskikk er en rettslig standard som viser til bransjens egne normer, men som samtidig suppleres blant annet med krav som følger av lov eller forskrift eller av myndighetspraksis. Ikke ethvert brudd på bransjenormer gir grunnlag for ansvar. […] Foreligger det brudd på lov eller forskrift, vil det være et vesentlig moment ved aktsomhetsvurderingen, men det må likevel foretas en konkret vurdering i det enkelte tilfellet»
Et brudd på de ovennevnte normer vil kunne gi ansvarsgrunnlag for et erstatningskrav, men det blir en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle.
Les mer om eiendomsmeklers undersøkelses- og opplysningsplikt her
Høyesterettsdom fra 1995 -underetasje ikke godkjent for beboelse
At «god meglerskikk» utgjør en rettslig ramme for meglers undersøkelsesplikt illustreres av Rt. 1995 s. 1350. Saken gjaldt et salg av en bolig hvor underetasjen ikke var godkjent for beboelse og utleie.
Dette ble ikke avdekket av takstmann, og hvorvidt megler hadde brutt god meglerskikk for å ikke ha undersøkt forholdende nærmere uttalte Høyesterett: «[Megler] … måtte kunne basere seg på den besiktigelsen som den bygningskyndige takstmannen … hadde foretatt».
Megleren hadde dermed utvist «god meglerskikk». Med mindre det foreligger forhold som «burde ha ringt en bjelle for ham» til å foreta utvidede undersøkelser, må megler kunne stole på en bygningskyndig takstmanns vurderinger.
Les om prisavslag etter kjøp av leilighet med ikke-godkjent loftetasje her.
Borgarting lagmannsrett 2014 – et lik i lasten
Borgarting lagmannsretts dom fra 2014141 viser hvordan samspillet mellom god meglerskikk som rettslig grunnlag og meglers opplysnings- og undersøkelsesplikt etter emgll. § 6-7 første ledd blir brukt i praksis. Saken gjaldt opplysninger knyttet til et lik som hadde ligget en stund på ett av rommene i boligen før salget.
Megler videreformidlet ikke opplysningene til kjøper selv om lukten var såpass ille på det aktuelle rommet at vinduet måtte være åpent under visningen.
Etter å ha etablert brudd på meglers opplysnings- og undersøkelsesplikt etter emgll. § 6-7 første ledd bemerket lagmannsretten at det uansett vil være «i strid med god meglerskikk [å] ikke gi opplysningen om liket til potensielle kjøpere».
Reklamasjonsnemda – salg med eller uten garasje
Sak RFE-2011-178 i Reklamasjonsnemnda For Eiendomsmeglertjenester gjaldt hvorvidt det ble gitt tilstrekkelig informasjon om at en garasjeplass ikke var en del av den kjøpte eierseksjonen, men en del av seksjonssameiets fellesareal.
Salgsoppgaven ga også inntrykk av at garasjen var en del av den kjøpte seksjonen – «4-roms leilighet […] med garasje».
Under visningen ble også garasjeplassen fremvist uten videre anmerkninger fra megler.
Reklamasjonsnemnda mente at megler her hadde opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. emgll. § 6-3, for å ikke ha klargjort garasjens status, og på denne måten gitt kjøper en feilaktig forestilling om leiligheten.
Det er meglerens ansvar å sørge for at de opplysningene som gis til interessenter – skriftlig eller muntlig – skal være sannferdige og korrekte. Dette gjelder utover de lovpålagte kravene til megler.
Dersom en interessent er i villfarelse om en opplysning knyttet til eiendommen er det meglerens ansvar å «rykke» parten ut av villfarelsen.
Brudd på dette punktet vil kunne være brudd på god meglerskikk. Det vil likevel foreligge situasjoner der megler ikke bryter kravet til god meglerskikk ved å unnlate å opplyse om faktiske og korrekte forhold.
Les om prisavslag etter kjøp av eierseksjon.
Reklamasjonsnemda – sosialboliger i nabolaget
I sak for Reklamasjonsnemnda RFE-2007-20 kom utvalget til at det å unnlate å opplyse om sosialboliger i nabolaget ikke var et brudd på god meglerskikk fordi en slik opplysning kunne virke belastende for beboerne i sosialboligene.
I lys av rettspraksis og nemndspraksis kan kravene til meglers opplysninger utover de lovpålagte pliktene være svært omfattende. Meglers oppgave er å sørge for at begge parters interesser blir ivaretatt, og i lys av dette er man blant annet forpliktet til å holde seg oppdatert på bransjens egne normer, foreta utvidere undersøkelser dersom det «burde ringt en bjelle» og sørge for at faktisk og korrekt informasjon videreformidles interessenter.
God meglerskikk er en sikkerhetsventil som tar sikte på å fange opp plikter utover de mer presise lovregulerte bestemmelsene, men som også kan fungere som støtte ved tolkningen av andre normer.
Les mer om å kreve erstatning fra eiendomsmegler.
