Ved utarbeidelsen av Eiendomsmeglerloven (emgll.) av 2007 ble det omfanget av eiendomsmeklers undersøkelses- og opplysningsplikt grundig vurdert. Det gjaldt blant i hvilken grad megler skulle innhente offentligrettslige pålegg på eiendommen. Et offentligrettslig pålegg kan være at eiendommen må oppfylle visse krav til brannsikkerhet eller at den må være tilknyttet kommunalt kloakksystem.
Les også om å kreve erstatning fra eiendomsmegler.
Behandlingen i Lovutvalget
Lovutvalget vurderte å innta kravet om at megler skal innhente offentligrettslige pålegg på eiendommen som en del av minstekravene.
Utvalget ble gjort oppmerksom på at mange meglere allerede rutinemessig forespurte kommunen om dokumentasjon på offentligrettslige pålegg, noe som kunne trekke i retning av at et slikt krav burde vært en del av minstekravene tilsvarende emgll. § 6-7 annet til femte ledd.
Likevel, det viste det seg at kvaliteten på informasjonen og hva som kunne dokumenteres var av svært varierende grad, og utvalget mente dermed at opplysninger knyttet til offentligrettslige pålegg måtte omfattes av emgll. § 6-7 første ledd – opplysninger som ikke alltid må være med i salgsoppgaven for å oppfylle lovens krav.
Departementets vurdering
Departementet gjenga, men tok ikke stilling til, utvalgets syn på dette punktet, men Rosén argumenterer for at departementet implisitt sluttet seg til deres syn.
Ved vurderingen av om offentligrettslige pålegg er noe kjøper har «grunn til å regne med å få» som «kan få betydning for avtalen», jf. emgll. § 6-7 første ledd, ligger det i bestemmelsen at dette må være en konkret vurdering i det enkelte tilfelle.
Om lett tilgjengelig informasjon
Det er likevel ikke bare opp til meglerens eget skjønn, noen hensyn gjør seg gjeldende for å vurdere om undersøkelsesplikten er overholdt. Et av de mest fremtredende er hensynet til tilgjengelighet – hvor lett kan man få dokumentert de offentligrettslige påleggene.
Mange borettslag, Statens Kartverk, kommuner og andre informasjonsleverandører er tilknyttet et elektronisk informasjonsutvekslingssystem via Norsk Eiendomsinformasjon AS («Infoland»).
Dersom en kommune formidler de offentligrettslige påleggene via Infoland vil dette trekke i retning av at megleren må innhente denne informasjonen, og følgelig vil informasjonen rammes av kravene i emgll. § 6-7 første ledd. Informasjon som megler mottar fra det offentlige må kunne stoles på med mindre det foreligger klare holdepunkter for at opplysningene ikke er korrekte.
Uansett om dokumentene er tilgjengelige på Infoland eller etter forespørsel fra kommunen må det forventes at megler forhører seg med selger om det foreligger nevnte offentligrettslige pålegg.
Hva kan ellers forventes av megler?
Hvor stor undersøkelsesplikten er i de tilfeller hvor informasjonen ikke er lett tilgjengelig, må sees i sammenheng med hvilke tiltak megler har gjort i sine undersøkelser.
Det vil være naturlig at meglerens undersøkelsesplikt skjerpes dersom det foreligger informasjon som kan trekke i retning av at eiendommen kan ha offentligrettslige pålegg – typisk dersom eiendommen befinner seg i et område med mange fredede bygg eller at selve boligen er av eldre forfatning.
Sistnevnte kan indikere at det foreligger pålegg om brannvern for å ivareta krav som har kommet i stand etter boligens oppføring.
Reklamasjonsnemda – pålegg om å koble seg på offentlig kloakksystem
I sak for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglertjenester RFE-2015-30 var det uenighet om megler hadde brutt sin opplysningsplikt på dette punktet.
Ved salg av en bolig ble kjøper syv måneder etter overtakelsen pålagt av kommunen å koble seg på det offentlige kloakksystemet. Dette mente kjøper han ikke hadde blitt opplyst om.
I salgsoppgaven var det på det rene at megler hadde informert om at boligen var tilknyttet privat kloakksystem, og det forelå heller ingen pålegg fra kommunen på overtakelsestidspunktet. At dette pålegget kom syv måneder senere kunne ikke lastes megleren.
Megleren hadde i denne saken ikke brutt sin opplysningsplikt etter emgll. § 6-7 første ledd.
Dersom man har forespurt kommunen om offentligrettslige pålegg, sjekket Infoland, forhørt seg med selger og foretatt undersøkelser som man kan forvente av megler, skal det mye til for at det foreligger brudd på emgll. § 6-7 første ledd.
